¿Qué es el Intercambio 1031 y cómo funciona en los Estados Unidos?

Por Lilian Soto-Wiechert | Revisado por Joseph Fawbush, Esq. | Última actualización 31 de marzo de 2023

En un intercambio 1031, el dueño de una propiedad utiliza los fondos de una venta para comprar una propiedad similar sin tener que pagar impuestos sobre las ganancias de capital.

La sección 1031 del Código de rentas internas de los EE. UU. (IRC por sus siglas en inglés), dicta las reglas que los inversionistas de bienes raíces deben observar, para obtener el aplazamiento de impuestos a través del intercambio de inmuebles.

Los intercambios 1031 (o intercambios de impuestos diferidos), ofrecen una serie de ventajas para ciertas inversiones de bienes inmuebles.

Sin embargo, como es el caso en muchas desgravaciones fiscales, los requisitos para un intercambio 1031 son estrictos y las sanciones pueden ser significativas si no se cumplen las reglas al pie de la letra.

Antes de iniciar un intercambio 1031, es buena idea contratar los servicios de un abogado con experiencia en bienes raíces.

El abogado puede:

  • asesorar en la negociación de medidas legales,
  • identificar propiedades similares,
  • garantizar que el intercambio se produzca según las normas del intercambio 1031.

El intermediario calificado

Una de las condiciones del Servicio de Impuestos Internos (IRS por sus siglas en inglés) para realizar el intercambio 1031, implica contratar los servicios de un “intermediario calificado” (“qualified intermediary” o “accommodator” en inglés) para transferir los fondos de la propiedad vendida a la propiedad de reemplazo.

El intermediario calificado debe formar parte de la Federación de facilitadores de intercambio (FEA por sus siglas en inglés) y presentar una garantía de cumplimiento al momento de su contratación.

El IRS prohíbe a las siguientes profesiones desempeñar las funciones de un intermediario calificado:

  • abogados,
  • asesores fiscales,
  • agentes de bienes raíces.

¿Qué tipo de inmuebles califican para un intercambio 1031?

Las propiedades que participen en una transacción 1031 deben ser “de la misma naturaleza” (“like kind” en inglés), para poder intercambiarse unas con otras.

Por ejemplo, el intercambio de un edificio de apartamentos por otro edificio de igual o mayor valor (para obtener el máximo beneficio arancelario).

Pero no siempre tiene que coincidir exactamente. Lo que califica como una propiedad “de la misma naturaleza” puede ser un área compleja de la ley fiscal, por lo que es mejor hablar con un profesional legal y de impuestos calificado antes de explorar esta opción.

¿Qué reglas aplican para las transacciones de intercambio 1031?

Aunque existen modelos específicos para cada tipo de transacción, algunas medidas generales aplican, por ejemplo:

  • El intercambio debe ser por “el mismo tipo de propiedad”.
  • Las propiedades inmobiliarias deben ser para inversión y no para uso personal.
  • Una vez que se identifique la propiedad de reemplazo y el propietario accede a participar en la transacción, el intercambio de una propiedad por otra puede ser simultáneo.
  • Las ganancias de la venta de la propiedad deben quedar bajo custodia de un intermediario calificado hasta que se apliquen a la compra de la propiedad de reemplazo.
  • El período de identificación de una propiedad de reemplazo es de 45 días a partir de la fecha de venta de la propiedad.
  • La identificación de la propiedad se hace por escrito y debe incluir detalles sobre la propiedad y objetivo de la transacción.
  • El periodo de intercambio cubre un total de 180 días a partir de la fecha de cierre de la venta de la propiedad, o de la fecha de la declaración de impuestos (lo que ocurra primero).

Ventajas de la participación en un intercambio de bienes inmuebles 1031

Algunas de las ventajas de una transacción de intercambio 1031 incluyen:

  • Postergación del pago de impuestos sobre las ganancias de capital de un inmueble.
  • Promueve la diversificación de bienes raíces.
  • Permite al inversionista aumentar su portafolio inmobiliario.

Además de los beneficios arancelarios, existen otras razones que ameritan considerar el intercambio.

Por ejemplo:

  • Discontinuar la administración de la propiedad y realizar un intercambio por una que no lo necesite.
  • Intercambiar la propiedad por varias de menor tamaño y que sean administradas por expertos en bienes raíces.
  • Dificultades para refinanciar la propiedad actual.
  • El intercambio favorecerá el flujo de efectivo.

Preguntas frecuentes sobre el intercambio 1031

1. ¿Puedo comprar una nueva propiedad si no he vendido la mía?

Se puede adquirir una nueva propiedad a través del proceso conocido como intercambio inverso.

Deberá contratar los servicios de un intermediario calificado para que retenga el título de la propiedad de reemplazo hasta que usted venda la suya.

2. ¿Es posible recibir capital libre de impuestos a través del intercambio?

Se pueden recibir fondos libres de impuestos siempre y cuando se complete el intercambio y luego se invierta en una propiedad de reemplazo.

3. ¿Puedo comprar más de una propiedad libre de impuestos?

Se pueden adquirir propiedades adicionales con la condición de que se destinen para el reemplazo y su precio en el mercado no exceda el 200% del precio neto de la propiedad vendida.

4. ¿Es posible intercambiar propiedades pequeñas por una de mayor tamaño (canje de actualización)?

Las propiedades de menor tamaño pueden intercambiarse por una más grande.

5. ¿Cuál es el proceso a seguir para el intercambio por una propiedad más grande?

Para este tipo de intercambio, se pueden seguir los siguientes pasos:

  • obtener un préstamo de mayor valor,
  • agregar fondos o acciones de otras propiedades,
  • a través de pagarés provenientes de la venta de otras propiedades.

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