Escrituras sobre bienes raíces y adquisición de un título de propiedad: lo que necesita saber

Una escritura (deed en inglés) es un documento legal que transfiere la propiedad de un bien raíz de una persona o entidad a otra. Existen diferentes tipos dependiendo del caso y por lo general, incluyen lo siguiente:

• Nombre del comprador o quien recibe la propiedad (grantee en inglés) y del vendedor o quien transfiere (grantor en inglés).
• El precio de compra.
• Descripción legal de la propiedad.
• Firma de la persona que transfiere la propiedad certificada por un notario público.

¿Cuáles son los diferentes tipos de escrituras?

Aunque en cada estado varían los requisitos para una escritura legalmente válida, los tipos de escrituras más utilizados comúnmente en las transacciones de bienes raíces son:

• escrituras de garantía general (General warranty deed)
• escrituras de concesión (Grant deed)
• escrituras de traspaso o renuncia de la propiedad (Quitclaim deed)

A continuación, se ofrece una descripción de los tipos de escrituras más comunes y sus usos.

Escrituras de garantía general

Las escrituras de garantía están diseñadas para proteger al comprador de cualquier problema que pueda surgir en el contexto de una transacción de bienes raíces. Son utilizadas frecuentemente en la compra y venta de inmuebles.

Este tipo de escritura típicamente contiene una cláusula que proporciona garantías adicionales, entre ellas, que la parte que transfiere posee un título en regla, libre de gravámenes, reclamos y servidumbres. Si lo señalado en la escritura resulta ser falso, la parte que transfiere se compromete a indemnizar al comprador.

Escrituras de concesión

Una escritura de concesión transfiere el interés de la propiedad y típicamente garantiza que el título está limpio y libre de gravámenes, dentro de lo que se establezca en las escrituras, y que la propiedad aún no ha sido transferida a otra persona.

En términos generales, la principal diferencia con las escrituras de garantía general es que, en este caso, la promesa sobre el buen estado del título se limita solo al tiempo en que la propiedad estuvo en posesión de la persona que hace el traspaso. Es decir, no contempla el historial total de la propiedad.

Por lo tanto, si llegase a haber un problema o reclamo previo al período de tiempo en que el vendedor fue el propietario, no se hará responsable.

Escritura de renuncia

Este tipo de escrituras transfiere cualquier derecho de propiedad de una persona o sociedad sobre un bien raíz, pero sin hacer promesas sobre el estado del título a la persona que está recibiendo la propiedad. Usualmente, no hay dinero involucrado en este tipo de escritura.

Las escrituras de traspaso o renuncia de propiedad son frecuentes en casos de parejas que se divorcian y desean transferir el bien raíz de ambos cónyuges a uno de ellos o cuando las personas dejan su patrimonio a miembros de la familia mediante un fideicomiso, un testamento u otro documento de planeación del patrimonio.

Es importante advertir que, en caso de tener una hipoteca a nombre de ambos cónyuges con la propiedad como garantía, transferir el inmueble a través de esta vía no implica que el cónyuge que se quede con el bien raíz será el único responsable de la hipoteca. A efectos del prestamista, la deuda seguirá estando a nombre de los dos.

Las escrituras de traspaso de la propiedad también son útiles si existe algún reclamo o un historial poco claro del título. Se usan para corregir errores o títulos defectuosos tras previas transacciones.

Los tipos de escrituras, sus alcances y otros aspectos relacionados con la compra y venta de bienes raíces en Estados Unidos pueden ser complicados. Un abogado especializado puede asesorarle en caso de cualquier duda.

¿Se debe registrar la escritura?

La parte que transfiere debe registrar la escritura presentándola en la oficina de registros de tierras del condado donde se encuentra la propiedad, también llamado comúnmente registro de escrituras (register of deeds). La oficina del registrador se quedará con una copia y devolverá el original a la parte que transfiere.

Tipos de titularidad compartida más frecuentes

Existen diferentes métodos mediante los cuales se puede adquirir un título sobre un bien raíz. El título puede estar a su nombre o tenerlo junto con otras personas. Los tres tipos más comunes de titularidad compartida son:

Tenencia en común: se pueden establecer partes desiguales de la tenencia de la propiedad y se puede definir a quién va su parte cuando muera.

Copropietarios o tenencia en conjunto: la tenencia es en partes iguales y su parte pasará automáticamente a los otros copropietarios después de su muerte. Como la participación pasa automáticamente, no es necesario indicar en su testamento quién recibe la propiedad.

Tenencia en común de la totalidad: también conocida como propiedad comunitaria. Por ejemplo, las personas casadas son propietarias de toda la propiedad como una forma de propiedad conyugal y no pueden transferir sus derechos sobre toda la propiedad sin el consentimiento del otro.

En la mayoría de los estados, si dos o más personas poseen un bien raíz compartido en partes iguales y uno de los propietarios muere, los sobrevivientes recibirán el interés correspondiente al difunto en partes iguales.

En caso de un título de bien raíz como tenencia en común, si uno de los propietarios en común muere, los sobrevivientes no reciben automáticamente el interés del fallecido y podría pasar a sus herederos de acuerdo con el plan patrimonial o, si no existe herencia, de acuerdo con las leyes estatales de sucesión.

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