Dominio Eminente: La Expropiación de una Propiedad Para Uso Público

El dominio eminente es la facultad que tiene el gobierno de expropiar un terreno privado para el uso público. Esta facultad está limitada por la Constitución federal y las constituciones estatales: cuando el gobierno toma una propiedad privada para el uso común, debe indemnizar debidamente al propietario por la enajenación.

A veces el ejercicio del dominio eminente consiste en un proceso sencillo, en el que el gobierno otorga al propietario un precio justo y este entrega la propiedad para el uso común. En otras ocasiones, sin embargo, el gobierno y el propietario pueden estar en desacuerdo en cuanto a si se produjo una expropiación y respecto de cuál debería ser el monto de la indemnización.

La cláusula de "expropiación" de la quinta enmienda

La cláusula de "expropiación" de la quinta enmienda tiene diversos componentes importantes. Primero, se aplica únicamente a la propiedad privada. En el supuesto de que el gobierno decida modificar el uso de alguna porción de un terreno público, por ejemplo, para construir una terminal de autobuses en lo que solía ser un parque público, esta acción no requerirá que el gobierno indemnice a los ciudadanos que usaban el parque.

El segundo requisito de la quinta enmienda es que el terreno se expropie para el uso común. Esta limitación impide que los funcionarios gubernamentales tomen una propiedad privada para fines personales. Esto ha ocurrido, por ejemplo, para permitir la ampliación de una planta automotriz considerada beneficiosa para la economía local y, en instancias de renovación urbana, en las que se erige un nuevo vecindario donde había uno viejo y deteriorado.

Indemnización "justa"

Por último, la quinta enmienda exige una indemnización justa. En general, la indemnización justa se determina con el valor de mercado de la propiedad, es decir, el precio por el cual el propietario podría haber esperado vender la propiedad a otro comprador. El valor de la propiedad depende de muchos factores, lo que incluye el tamaño del terreno y las construcciones, los cultivos o los recursos forestales presentes en la propiedad.

Para las expropiaciones permanentes, los tribunales utilizan uno de varios métodos para determinar el valor de mercado. Cuando el uso o la invasión de la propiedad por parte del gobierno son por un tiempo o alcance limitado, el cálculo del valor puede resultar más complicado.

El proceso de dominio eminente

En el caso típico de dominio eminente, el gobierno establece que necesita determinada propiedad privada para crear un beneficio público, tal como la construcción de una nueva carretera. El gobierno puede ofrecer al propietario un precio que le resulte aceptable o puede iniciar lo que se denomina un procedimiento de expropiación, cuando no arriban a un acuerdo respecto del valor. El dueño de la propiedad tiene derecho a ser notificado de la decisión del gobierno y a tener la oportunidad de réplica, y a recibir una indemnización justa por el terreno expropiado. El gobierno paga al propietario, el propietario abandona la propiedad y el gobierno construye la carretera.

Procedimiento de indemnización por expropiación

Sin embargo, a veces el gobierno negará haber tomado algo del propietario. Por lo tanto, el propietario iniciará una acción, denominada "procedimiento de indemnización por expropiación", para exigir una indemnización por parte del gobierno. Esta situación puede darse de diversas maneras. Por ejemplo, el gobierno puede adoptar un comportamiento que destruya la capacidad del propietario de usar y gozar de su terreno, como construir una pista de aterrizaje junto a la propiedad y volar aviones sobre ella, o contaminar u obstruir el flujo de agua hacia el terreno. Asimismo, el gobierno puede bloquear el acceso del propietario a la propiedad con agua o restos de construcción, como en el caso de actividades con explosiones que bloqueen el camino hacia la propiedad del particular.

¿Cuándo se ha producido una expropiación?

Otra consideración en el área del dominio eminente es determinar si se ha producido una expropiación y en qué momento. Pueden surgir controversias respecto de esta cuestión cuando el gobierno presenta un plan que afecta la propiedad del particular, por ejemplo, un plan de desarrollo o planeamiento urbano. Si el gobierno planea construir una autopista o aeropuerto sobre o junto al terreno del demandante, ¿constituye ya el plan una expropiación en el momento en que se presenta? La presentación del plan puede dañar el valor de la propiedad del particular, pero el gobierno puede sostener que no ha expropiado el terreno ni violado su uso.

Dominio eminente: Obtener ayuda legal

El concepto de dominio eminente otorga al gobierno la facultad de actuar a favor del interés público. En muchos casos, sin embargo, el gobierno viola los derechos de propiedad sin ofrecer una indemnización. Las cuestiones legales involucradas en estos temas son complejas y los tribunales no han sido del todo coherentes en su manera de abordar estos casos. Las personas que enfrentan una violación de sus derechos de propiedad por parte del gobierno deben considerar solicitar la asistencia de un abogado. El primer paso es encontrar a un abogado especializado en la ley de bienes raíces en su área.

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