Qué es el Intercambio 1031 (de Impuestos Diferidos)?

El artículo 1031 del Código de Impuestos Internos de los EE. UU. permite a los inversores diferir los impuestos sobre las ganancias de capital gravados por el intercambio de propiedades de la misma especie. El término clave acá es “diferir”. El intercambio 1031 es el método utilizado para diferir los impuestos sobre las ganancias de capital gravados sobre transacciones con bienes raíces. Los intercambios 1031 (o intercambios de impuestos diferidos) poseen grandes ventajas para todos los tipos de inversores en bienes raíces.

Una excelente laguna impositiva

Los intercambios de propiedades de la misma especie son realmente una de las mejores lagunas impositivas para el inversor promedio. ¿Cuál es el secreto? Debe seguir negociando los valores de la propiedad para evitar impuestos. Por ejemplo, si compra una propiedad que cuesta $100,000 y su valor se incrementa a $250,000, tendrá una ganancia de $150,000 cuando la venda. Si la intercambió po r otra que vale $100,000, se gravarán los $150,000 de ganancia.

Por lo tanto, el verdadero beneficio fiscal comienza cuando intercambia una propiedad de inversión por otra. Si bien hay pautas específicas para cada tipo de transacción, se deben seguir algunas reglas generales:

• El intercambio debe ser por una propiedad “del mismo tipo.” La aplicación de este estándar puede ser sorprendentemente libre. Un abogado especializado en bienes raíces con experiencia puede ayudarlo a negociar las normas legales.
• Si se identifica la propiedad de reemplazo y está disponible y el propietario desea adquirir su propiedad, el intercambio de una propiedad por otra puede ser simultáneo.
• Si no se identifica la propiedad de reemplazo y no está disponible en el momento de vender su propiedad, puede vender la suya ahora y adquirir la propiedad de reemplazo en el plazo de 180 días. Las ganancias de la venta de la propiedad entregada deben quedar en manos de un tercero hasta que se utilicen para comprar la propiedad de reemplazo.
• En el plazo de 45 días desde la venta de la propiedad entregada, debe designar ante el intermediario, por escrito, la propiedad de reemplazo que desea adquirir. Luego tiene 135 días para cerrar la operación.

¿Cuáles son exactamente las ventajas impositivas del intercambio?

Puede eliminar el pago de impuestos sobre las ganancias de capital y el pago de ­impuestos más elevados sobre la recuperación de la depreciación que obtuvo de la propiedad. Al intercambiar la suya por una propiedad de mayor valor, también obtendrá deducciones adicionales de la depreciación que pueden aumentar su ingreso después­ de impuestos.

¿Puedo evitar el pago de impuestos para siempre?

Sí, puede. Al seguir las normas del intercambi o 1031 cada vez que venda una o más propiedades y compre propiedades de reemplazo, cuando fallezca, sus bienes no pagarán impuestos sobre las ganancias de capital nunca más.

¿Cuánto tiempo me puedo tomar para comprar una nueva propiedad?

Tiene 180 días entre la fecha de cierre de la propiedad vendida y la fecha de cierre de la propiedad comprada.

¿Puedo comprar una nueva propiedad antes de vender la mía?

Sí, puede comprar una nueva propiedad antes de vender la suya y aun así calificar ­ a esto se lo denomina “intercambio inverso”. Un intermediario calificado tomará el título de la nueva propiedad que usted compre y lo conservará hasta que usted venda la suya.

¿Puedo obtener dinero del intercambio libre de impuestos?

Sí, una manera es finalizando primero el intercambio y luego refinanciando la nueva propiedad.

¿Puedo comprar más de una propiedad libre de impuestos?

Sí, puede adquirir cualquier cantidad de propiedades de reemplazo.

¿Puedo intercambiar varias propiedades pequeñas por una grande?

Sí, puede comprar cualquier cantidad de propiedades pequeñas e intercambiarlas por una grande.

¿Cómo hago el intercambio por una propiedad grande (mejora)?

Puede mejorar el intercambio obteniendo un mejor préstamo para la nueva propiedad, o agregando dinero o acciones de otras propiedades o pagarés de la venta de otras propiedades, etc. Hecho bien, es todo libre de impuestos.

¿Hay otros motivos para realizar el intercambio que no sean impositivos?

Sí, hay muchos motivos no relacionados con los impuestos para realizar el intercambio. Por ejemplo, si ya no desea administrar la propiedad, puede intercambiarla por una propiedad que no necesite administración o intercambiar varias propiedades más pequeñas por una administrada por profesionales. O bien, supongamos que su propiedad actual no se puede refinanciar fácilmente. Puede intercambiar esa propiedad por una nueva que pueda refinanciarse más fácilmente para poder extraer algo de dinero. También puede hacer un intercambio para mejorar el flujo de dinero.

¿Cómo puedo calificar para diferir mis impuestos cuando venda mi propiedad?

Cualquier inversor puede calificar. El artículo 1031 del código del IRS le permite vender su propiedad y comprar una nueva y diferir el pago de los impuestos adeudados. Simplemente, siga las normas específicas. Un intermediario calificado puede ayudarlo a calificar y obtener ventajas del intercambio 1031 libre de impuestos.

¿Qué tipo de bienes raíces califican para un intercambio 1031?

Casi todos los bienes raíces se consideran “de la misma especie” y pueden intercambiarse por otro, como terrenos vacíos para construir apartamentos, una vivienda alquilada para un centro de compras, un edificio de oficinas para alquiler de acá a 30 años o más, siempre que los tenga para inversión o uso comercial.

¿Puedo utilizar mi cuenta individual de retiro (IRA) junto con un intercambio 1031?

Sí, si lo hace correctamente. Para utilizar una IRA para bienes raíces se requiere una IRA especial autodirigida­. Su IRA ­autodirigida en Charles Schwab o Fidelity NO le permiten tener bienes raíces ni otros bienes que no sean títulos valores. Esto se puede resolver pasando su IRA a un custodio que le permita tener bienes raíces en el documento del plan. Con la IRA ­autodirigida (conocida como IRA para bienes raíces) y la estructura correcta, se asocia con su IRA para comprar bienes raíces mejores. Cuando llegue el momento de vender, puede aplicar el artículo 1031 a su porción de las ganancias mientras la IRA recoge la porción de las ganancias exenta de impuestos.

¿Qué es un intermediario calificado?

El IRS establece que si toca el din ero, paga el impuesto. Sin embargo, si utiliza un intermediario calificado para transferir el dinero de la propiedad vendida a la propiedad comprada, calificará para un intercambio libre de impuestos. El IRS no permite que su contador, su abogado ni la compañía de depósito de seguridad sean intermediarios. Los intermediarios calificados son miembros de la Federación de Facilitadores de Intercambio y deben presentar una garantía de cumplimiento.

¿Puedo obtener asesoramiento legal o impositivo de un intermediario?

No, el IRS no permite que la persona actúe como intermediario calificado y como abogado o asesor impositivo a la vez. Por lo tanto, consulte a su abogado o a su CPA (contador público certificado) para asegurarse de que el intercambio libre de impuestos transcurra sin inconvenientes.

¿Puedo refinanciarme sin que eso afecte el intercambio libre de impuestos?

Sí, puede refinanciar la propiedad que está vendiendo antes del intercambio o refinanciar la propiedad que está comprando después del intercambio, y las ganancias estarán libres de impuestos. Consulte los detalles, puesto que el momento y las fechas del contrato son esenciales.

¿Puedo utilizar el préstamo de la propiedad que estoy vendiendo y aun así beneficiarme de un intercambio libre de impuestos?

Sí, los pagos se gravarán a medida que los reciba, en una venta en cuotas. El saldo se intercambiará libre de impuestos.

Vendí mi propiedad. ¿Puedo igualmente realizar un intercambio?

Sí, siempre que la venta no esté cerrada, su venta sujeta a impuestos puede convertirse en un intercambio libre de impuestos con unos simples trámites.