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El artículo 1031 del Código de Impuestos Internos de los EE. UU. permite a los inversores diferir los impuestos sobre las ganancias de capital gravados por el intercambio de propiedades de la misma especie. El término clave acá es "diferir". El intercambio 1031 es el método utilizado para diferir los impuestos sobre las ganancias de capital gravados sobre transacciones con bienes raíces. Los intercambios 1031 (o intercambios de impuestos diferidos) poseen grandes ventajas para todos los tipos de inversores en bienes raíces.
Los intercambios de propiedades de la misma especie son realmente una de las mejores lagunas impositivas para el inversor promedio. ¿Cuál es el secreto? Debe seguir negociando los valores de la propiedad para evitar impuestos. Por ejemplo, si compra una propiedad que cuesta $100,000 y su valor se incrementa a $250,000, tendrá una ganancia de $150,000 cuando la venda. Si la intercambió po r otra que vale $100,000, se gravarán los $150,000 de ganancia.
Por lo tanto, el verdadero beneficio fiscal comienza cuando intercambia una propiedad de inversión por otra. Si bien hay pautas específicas para cada tipo de transacción, se deben seguir algunas reglas generales:
Puede eliminar el pago de impuestos sobre las ganancias de capital y el pago de impuestos más elevados sobre la recuperación de la depreciación que obtuvo de la propiedad. Al intercambiar la suya por una propiedad de mayor valor, también obtendrá deducciones adicionales de la depreciación que pueden aumentar su ingreso después de impuestos.
Sí, puede. Al seguir las normas del intercambi o 1031 cada vez que venda una o más propiedades y compre propiedades de reemplazo, cuando fallezca, sus bienes no pagarán impuestos sobre las ganancias de capital nunca más.
Tiene 180 días entre la fecha de cierre de la propiedad vendida y la fecha de cierre de la propiedad comprada.
Sí, puede comprar una nueva propiedad antes de vender la suya y aun así calificar a esto se lo denomina "intercambio inverso". Un intermediario calificado tomará el título de la nueva propiedad que usted compre y lo conservará hasta que usted venda la suya.
Sí, una manera es finalizando primero el intercambio y luego refinanciando la nueva propiedad.
Sí, puede adquirir cualquier cantidad de propiedades de reemplazo.
Sí, puede comprar cualquier cantidad de propiedades pequeñas e intercambiarlas por una grande.
Puede mejorar el intercambio obteniendo un mejor préstamo para la nueva propiedad, o agregando dinero o acciones de otras propiedades o pagarés de la venta de otras propiedades, etc. Hecho bien, es todo libre de impuestos.
Sí, hay muchos motivos no relacionados con los impuestos para realizar el intercambio. Por ejemplo, si ya no desea administrar la propiedad, puede intercambiarla por una propiedad que no necesite administración o intercambiar varias propiedades más pequeñas por una administrada por profesionales. O bien, supongamos que su propiedad actual no se puede refinanciar fácilmente. Puede intercambiar esa propiedad por una nueva que pueda refinanciarse más fácilmente para poder extraer algo de dinero. También puede hacer un intercambio para mejorar el flujo de dinero.
Cualquier inversor puede calificar. El artículo 1031 del código del IRS le permite vender su propiedad y comprar una nueva y diferir el pago de los impuestos adeudados. Simplemente, siga las normas específicas. Un intermediario calificado puede ayudarlo a calificar y obtener ventajas del intercambio 1031 libre de impuestos.
Casi todos los bienes raíces se consideran "de la misma especie" y pueden intercambiarse por otro, como terrenos vacíos para construir apartamentos, una vivienda alquilada para un centro de compras, un edificio de oficinas para alquiler de acá a 30 años o más, siempre que los tenga para inversión o uso comercial.
Sí, si lo hace correctamente. Para utilizar una IRA para bienes raíces se requiere una IRA especial autodirigida. Su IRA autodirigida en Charles Schwab o Fidelity NO le permiten tener bienes raíces ni otros bienes que no sean títulos valores. Esto se puede resolver pasando su IRA a un custodio que le permita tener bienes raíces en el documento del plan. Con la IRA autodirigida (conocida como IRA para bienes raíces) y la estructura correcta, se asocia con su IRA para comprar bienes raíces mejores. Cuando llegue el momento de vender, puede aplicar el artículo 1031 a su porción de las ganancias mientras la IRA recoge la porción de las ganancias exenta de impuestos.
El IRS establece que si toca el din ero, paga el impuesto. Sin embargo, si utiliza un intermediario calificado para transferir el dinero de la propiedad vendida a la propiedad comprada, calificará para un intercambio libre de impuestos. El IRS no permite que su contador, su abogado ni la compañía de depósito de seguridad sean intermediarios. Los intermediarios calificados son miembros de la Federación de Facilitadores de Intercambio y deben presentar una garantía de cumplimiento.
No, el IRS no permite que la persona actúe como intermediario calificado y como abogado o asesor impositivo a la vez. Por lo tanto, consulte a su abogado o a su CPA (contador público certificado) para asegurarse de que el intercambio libre de impuestos transcurra sin inconvenientes.
Sí, puede refinanciar la propiedad que está vendiendo antes del intercambio o refinanciar la propiedad que está comprando después del intercambio, y las ganancias estarán libres de impuestos. Consulte los detalles, puesto que el momento y las fechas del contrato son esenciales.
Sí, los pagos se gravarán a medida que los reciba, en una venta en cuotas. El saldo se intercambiará libre de impuestos.
Sí, siempre que la venta no esté cerrada, su venta sujeta a impuestos puede convertirse en un intercambio libre de impuestos con unos simples trámites.
Este artículo pretende ser útil e informativo, pero los asuntos legales pueden llegar a ser complicados y estresantes. Un abogado calificado en intercambio 1031 puede atender a sus necesidades legales particulares, explicar la ley y representarlo en la corte. Dé el primer paso ahora y póngase en contacto con un abogado calificado en intercambio 1031 cerca suyo para hablar sobre su situación jurídica particular.