Cómo comprar una casa en Estados Unidos

Para comprar una casa en Estados Unidos se deben tener en cuenta varios aspectos, incluyendo leyes y reglamentaciones estatales y federales. No es necesario tener la ciudadanía estadounidense para adquirir un inmueble en EE. UU.; personas con residencia permanente (green card) y otros extranjeros, pueden hacerlo siempre que cumplan con ciertos requisitos.

Desde la precalificación y la búsqueda en el mercado inmobiliario hasta el cierre, el proceso de compra de una vivienda en EE. UU. puede resultar complicado sin la ayuda de un agente de bienes raíces (realtor), sobre todo para aquellos que lo hacen por primera vez.

La compra de una casa es un gran paso en la vida para todo primer comprador. Es una decisión y un compromiso a largo plazo, sobre todo si se compra a crédito. A continuación, una guía paso a paso para futuros compradores de casa que le ayudará a entender el proceso.

Requisitos para comprar una casa en Estados Unidos

Los requisitos para comprar una casa en Estados Unidos varían dependiendo de cada caso particular y el estatus migratorio de la persona. Entre los documentos y requisitos más comunes se encuentran:

• identificación oficial (pasaporte, licencia de conducir o tarjeta oficial de identificación);
• número de seguro social o ITIN;
• prueba de ingresos (pagos de nómina, constancias de trabajo, estados de cuenta bancarios, declaraciones de impuestos);
• historial de crédito (alternativo si no se tiene en EE. UU.);
• fondos para el pago inicial o total.

Comprar una casa, además, conlleva gastos adicionales al monto de la vivienda como los siguientes:

• depósito
• inspección de la vivienda
• gastos de cierre
• tasación de la vivienda

Durante lo que se conoce como preaprobación puede obtener un estimado de cuánto dinero debe tener disponible para cerrar la compra, pero antes de la preaprobación, debe completar pasos previos.

Paso 1: Preparación

Contrario a lo que pueda pensar, el primer paso no es buscar un agente inmobiliario o empezar a ver casas. Lo primero es hacer una evaluación de su situación financiera para entender qué tipo de vivienda puede permitirse. Más allá del precio de la casa, debe hacer un análisis integral del posible monto de la hipoteca, sus ingresos, estabilidad laboral y pagos mensuales, para determinar si realmente le conviene la compra de una vivienda.

Muchos bancos y entidades hipotecarias ofrecen una precalificación, que no es lo mismo que la preaprobación. Las entidades suelen usar la precalificación para determinar la capacidad de pagar sus deudas.

El objetivo de la preaprobación y la precalificación es determinar su solvencia crediticia revisando su historial financiero. Durante este proceso, los prestamistas consultarán su informe de crédito y otros documentos.

Antes de iniciar el proceso de preaprobación o precalificación, es importante que entienda los diferentes tipos de préstamos hipotecarios disponibles. Entre los principales tipos de préstamos se incluyen:

• Préstamo convencional, no respaldado ni asegurado por el gobierno federal.
• Préstamos con garantía gubernamental (por ejemplo, préstamos FHA, VA, USDA)

Los préstamos FHA son préstamos ofrecidos por la Administración Federal de Vivienda (FHA), respaldados y asegurados por el gobierno federal. Los préstamos FHA suelen tener tasas de interés más bajas, pero también tienen requisitos muy específicos. A partir de 2025, solo los ciudadanos estadounidenses y residentes permanentes legales pueden solicitar estos préstamos (en inglés).

Paso 2: Precalificación

Calificar para un crédito hipotecario en EE. UU. requiere de preparación. Antes de proceder con la precalificación, debe reunir los documentos e historiales que la mayoría de los prestamistas necesitan para evaluar su solvencia crediticia. Entre ellos:

• Historial laboral: generalmente, se fijan en un empleo estable durante los últimos dos años y su ingreso anual. Si recientemente ha habido períodos sin empleo o fluctuaciones en sus ingresos, deberá explicar la razón.
• Historial crediticio: antes de realizar la precalificación, revise su informe de crédito y asegúrese de que no haya datos incorrectos. Si encuentra datos erróneos, comuníquese con las agencias de informes crediticios. Es recomendable que reduzca los saldos de sus tarjetas de crédito si están altos.

Una vez que un prestamista le precalifique, podrá pasar al siguiente paso: la preaprobación de la hipoteca.

Paso 3: Preaprobación

Durante la preaprobación, los prestamistas realizarán una consulta más exhaustiva de su historial crediticio y tendrán en cuenta lo siguiente:

• Puntuación de crédito
• Relación deuda-ingresos
• Deuda mensual total (incluidos los préstamos para automóviles y la deuda de tarjetas de crédito)
• Recibos de nómina recientes (al menos dos meses)
• Declaraciones de impuestos recientes (al menos dos años)
• Extractos bancarios actuales (aproximadamente dos años)

Tenga en cuenta que estos son solo algunos de los aspectos básicos que los prestamistas consideran para determinar su solvencia crediticia.

Si los posibles prestamistas aprueban su préstamo, le emitirán una carta de preaprobación. Si obtiene una denegación, tendrá la oportunidad de mejorar su solvencia para volver a solicitar el préstamo.

La carta de preaprobación debe indicar el monto del crédito que el prestamista ha aprobado. Esta carta demostrará su interés real en comprar una vivienda al momento de hacer su oferta. Estas cartas suelen tener una validez de 30 a 60 días e indican su límite de crédito para que sepa qué tipo de vivienda puede permitirse. Con ella podrá calcular lo siguiente para su préstamo hipotecario:

• pago inicial potencial
• pagos hipotecarios mensuales potenciales
• posible seguro hipotecario (PMI)
• seguro para propietarios de vivienda
• tasa hipotecaria potencial

Paso 4: inspección de la vivienda

Una vez haya encontrado la casa que le gusta y haga una oferta, es recomendable contratar un inspector para asegurarse de que la casa no tenga defectos o problemas ocultos. Un inspector puede comprobar el estado de:

• calefacción
• refrigeración
• plomería
• techos
• pisos
• paredes

La ventaja de contratar un inspector de casas es que tendrá la oportunidad de señalar cualquier defecto previamente a la compra.

Puede usar estos defectos para que el vendedor los repare, negociar una reducción en el precio de compra o cancelar el acuerdo de compra. Muchos contratos permiten cancelación si la inspección descubre un defecto importante y no puede llegarse a acuerdo con el vendedor sobre el valor de la propiedad.

Si no contrata un inspector, los problemas que descubra después de la compra quedarán bajo su responsabilidad.

Usualmente, se requiere que el vendedor llene ciertos formularios de divulgación a fin de que el comprador conozca defectos importantes. Los detalles de estos formularios varían ampliamente de estado a estado.

Paso 5: Seguro de título

La obtención del seguro de título es un procedimiento estándar cuando se compra una casa. Una compañía de seguros de títulos examinará el historial del título e intentará identificar problemas que pudieran afectar la adquisición de la propiedad. Además, el seguro del título lo protege en caso de que alguien diga ser propietario o tenga que defender su título ante el tribunal.

Otra decisión que hay que hacer es la relativa a cómo se extenderá el título. Por ejemplo, si el comprador es soltero, el título simplemente se coloca a nombre de esa persona. Si hay dos o más compradores, existen diferentes opciones para adquirir el título de un bien raíz:

• Adquisición como tenedores conjuntos con derecho de sobrevivencia. Si uno de los propietarios muere, el otro recibe automáticamente su parte de la propiedad. Para las parejas casadas, el método típico de adquirir el título es como tenedores en su totalidad. Así, si muere un cónyuge, el otro se convierte en único dueño de la propiedad automáticamente.
• Adquisición del título en común. No da derecho de sobrevivencia. Si muere un dueño, su parte en la propiedad pasa a sus herederos de acuerdo con su testamento. Si no hay testamento, se distribuirá según las leyes de sucesión intestada.

Paso 6: El proceso de cierre

Para finalizar la compra de una casa, los compradores y vendedores deben participar en un cierre. En él se firman los documentos legales requeridos y el título de propiedad se transfiere formalmente a los compradores. En este punto de la transacción, la Ley de Procedimientos de Liquidación para Bienes Raíces (RESPA) fija ciertos requisitos. RESPA requiere que su institución prestamista le proporcione:

• Declaración de arreglo HUD-1. Debe ser llenada por lo menos un día antes del cierre. Este documento fija todos los montos por los cuales vendedores y compradores serán responsables en el momento del cierre.
• Divulgación de arreglo del negocio afiliado. Esto se exige si existe cualquier relación de negocios entre los proveedores involucrados durante su proceso de cierre.
• Declaración inicial de las cuentas de un tercero. Este documento fija los impuestos estimados sobre la propiedad y las primas del seguro que usted pagará. Su prestamista requerirá que usted mantenga el seguro de dueño de casa en todo momento. En muchos casos, su pago del seguro e impuestos formarán parte del pago hipotecario (escrow).

¿Necesito de un abogado para comprar casa?

Va a depender de su caso en particular. Un abogado de bienes raíces le puede brindar asesoría legal en muchos aspectos del proceso de compra, incluyendo el proceso de cierre. Un abogado de bienes raíces puede revisar los contratos hipotecarios para asegurarse que todo esté en regla y sus intereses estén salvaguardados.

Una vez que haya pasado por todas las etapas del proceso de compra, podrá finalmente empezar a disfrutar de su nueva casa. Solo recuerde hacer los pagos mensuales correspondientes a tiempo y ante cualquier problema, comunicarse con su prestamista.

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