Cómo comprar una casa en Estados Unidos

Comprar una casa es un gran paso en la vida de cualquiera. Es una decisión que tendrá efectos a largo plazo. Quienes son compradores de casa por primera vez en los Estados Unidos pueden verse enfrentados a un proceso difícil. Muchos no saben como comprar una casa. Por ello, muchos optan por hacerlo con la ayuda de un agente de bienes raíces. La compra de una casa involucra una variedad de diferentes leyes y reglamentaciones estatales y federales, todas ellas en inglés. En consecuencia, es  importante saber sobre sus derechos y obligaciones como comprador.

Como comprar una casa

Calificar para un crédito hipotecario en Estados Unidos

La mayoría de los compradores no tienen cantidad de dinero necesaria para comprar su casa. Lo típico es que se tenga algo de dinero para un pago inicial (¨down payment¨ en inglés), pero que se tenga que pedir un préstamo para el resto. Además, muchas veces se suman al préstamo los costos de cierre, incluyendo comisiones a agentes de bienes raíces y tarifas del prestamista.

Es importante que averigüe con distintos bancos para ver cuáles le ofrecen las mejores opciones de préstamos. Generalmente, el prestamista le dará una carta de preaprobación que puede presentar al vendedor cuando haga su oferta.

Los prestamistas pueden tomar en cuenta los siguientes factores al decidir si otrogar el préstamo.

• monto del préstamo;
• relación ingresos-deuda del comprador;
• ingresos y activos de quien pide el préstamo;
• historial crediticio.

Estos factores también afectan los términos del préstamo ofrecido por el banco. Es decir, incidirán en las tasas de interés, duración del préstamo y si se requerirá la compra de un seguro hipotecario privado adicional.

Una opción para obtener préstamos hipotecarios es hacerlo con uno que sea asegurado por la Administración Federal de Vivienda (FHA, por su sigla en inglés). Estos préstamos están pensados para personas de ingresos bajos y medios y a menudo requieren un pago inicial más bajo. Los préstamos de la FHA también mirarán su historial de crédito (en inglés).

La Ley sobre Procedimientos de Liquidación para Bienes Raíces (RESPA, por su sigla en inglés) da derechos a quienes piden préstamos hipotecarios. Esto es porque la compra de una vivienda nueva es un asunto complejo y un comprador debe conocer sus derechos. Cuando solicite un préstamo hipotecario, el prestamista debe proporcionarle la siguiente información:

• Estimado de buena fe de los costos del préstamo.
• Declaración de divulgación del servicio de la hipoteca.
• Arreglos de negocios afiliados.
• Declaración de conciliación HUD-1.

Si el prestamista niega su solicitud de préstamo, no necesita cumplir con estos aspectos de RESPA.

Inspecciones a la casa

Una vez que haga una oferta, es prudente contratar un inspector para que vea si la casa tiene defectos. Un inspector puede comprobar el estado de:

• calefacción;
• refrigeración;
• plomería;
• techos;
• pisos;
• paredes.

Si no contrata un inspector, los problemas que descubra después de la compra quedarán bajo su responsabilidad. En consecuencia, la ventaja de contratar un inspector de casas es que tendrá la oportunidad de señalar cualquier defecto previamente a la compra de la misma. Puede usar estos defectos para repararlos, o una reducción en el precio de compra, o cancelar el acuerdo de compra. Muchos contratos permiten cancelación si la inspección descubre un defecto importante y no puede llegarse a acuerdo con el vendedor.

Obligación del vendedor de divulgar defectos

Usualmente, se requiere que el vendedor llene ciertos formularios de divulgación a fin de que el comprador conozca defectos importantes. Los detalles de estos formularios varían ampliamente de estado a estado. Incluso si su estado no requiere que un vendedor divulgue un defecto al comprador, el hecho de no hacerlo puede dar lugar a un litigio futuro al descubrirse el defecto.

Seguro de título

La obtención de la seguro de título es un procedimiento estándar cuando se compra una casa. Una compañía de seguros de títulos examinará el historial del título e intentará identificar problemas que pudieran afectar la adquisición de la propiedad. Además, el seguro del título lo protege en caso que alguien diga ser propietario o tenga que defender su título ante el tribunal.

Otra decisión que hay que hacer es la relativa a cómo se extenderá el título al(los) comprador(es). Es decir, como comprar una casa. Si el comprador es soltero, el título simplemente se coloca solamente en el nombre de esa persona. Sin embargo, cuando hay dos o más compradores, existen diferentes opciones para adquirir el título de un bien raíz:

• Adquisición como tenedores conjuntos con derecho de sobrevivencia. Si uno de los propietarios muere, entonces el(los) otro(s) reciben automáticamente su parte de la propiedad. Para las parejas casadas, el método típico de adquirir el título es como tenedores en su totalidad. Así, si muere un cónyuge, el otro se convierte en único dueño de la propiedad automáticamente.
• Adquisición del título en común. No da derecho de sobrevivencia. Si muere un dueño, su parte en la propiedad pasa a sus herederos de acuerdo con su testamento. Si no hay testamento, se distribuirá según las leyes de sucesión intestada.

Cuentas de un tercero y el proceso de cierre

Para finalizar la compra de una casa, los compradores y vendedores deben participar en un cierre. En él se firman los documentos legales requeridos y el título de propiedad se transfiere formalmente a los compradores. En este punto de la transacción, la Ley sobre Procedimientos de Liquidación para Bienes Raíces (“RESPA”) fija ciertos requisitos. RESPA requiere que su institución prestamista le proporcione:

• Declaración de arreglo HUD-1. Debe ser llenada por lo menos un día antes del cierre. Este documento fija todos los montos por los cuales vendedores y compradores serán responsables en el momento del cierre.
• Divulgación de arreglo del negocio afiliado. Esto se exige si existe cualquier relación de negocios entre los proveedores involucrados durante su proceso de cierre.
• Declaración inicial de las cuentas de un tercero.  Este documento fija los impuestos estimados sobre la propiedad y las primas del seguro que usted pagará durante el primer año de su préstamo hipotecario.

Responsabilidades del propietario de la casa

Después del arreglo de su préstamo hipotecario,la Leysobre Procedimientos de Liquidación para Bienes Raíces (“RESPA”) también requiere que los prestamistas le envíen a usted una Declaración Inicial de las Cuentas de un Tercero, que contenga una lista pormenorizada de todos los pagos hechos en dicha Declaración durante el último año. Si la mencionada Declaración está pagada en exceso o en forma insuficiente debido a cambios en sus primas del seguro y/o en los impuestos a la propiedad, su prestamista debe reembolsar los pagos en exceso, o cobrarle la insuficiencia de pagos, así como ajustar su pago mensual hipotecario en la forma que sea necesaria. Siempre que usted mantenga su préstamo hipotecario inicial, usted tiene también derecho a la Declaraciónde Transferencia del Servicio siempre que su prestamista venda o transfiera el servicio de su préstamo a otra compañía o prestamista.

Si usted desea un préstamo hipotecario a fin de comprar su casa, su arreglo del financiamiento con su prestamista requerirá que usted mantenga el seguro de dueño de casa en todo tiempo. En muchos casos, su pago del seguro formará parte del pago hipotecario, como sea pagado por su prestamista en su declaración de cuentas de un tercero. Dejar que se atrase su póliza de seguro de dueño de casa puede constituir una falta a su acuerdo de financiamiento que podría causar que finalmente pierda su casa.

Una vez que haya pasado por todas las etapas del proceso de compra, puede decir que ya sabe como comprar una casa. Puede finalmente empezar a disfrutar de su nueva casa. Solo recuerde que debe hacer los pagos mensuales correspondientes.

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