Comprando una casa

 Comprar una casa es un gran paso en la vida de cualquiera, y para mucha gente, obtener un préstamo hipotecario a fin de comprar una casa es la deuda más significativa que llegarán a tener. La compra de una casa no es un simple proceso, sino que involucra una serie de pasos complejos que disparan la aplicación de una variedad de diferentes leyes y reglamentaciones estatales y federales. Adicionalmente, la venta de una casa afecta los derechos y obligaciones legales tanto del comprador como del vendedor de diferentes maneras. En consecuencia, es esencial que todos los dueños de casa en prospecto estén advertidos de sus derechos, responsabilidades y obligaciones antes de llegar a convertirse en dueños de casa.

 Calificando para un préstamo hipotecario

 Como el comprador de una casa típico no tiene el efectivo para comprar su casa, un comprador debe calificar para un préstamo hipotecario. Un comprador debe solicitar un préstamo hipotecario a través de un banco u otra institución de préstamos. La Ley sobre Igualdad de Oportunidades de Crédito salvaguarda su derecho para obtener un crédito, y lo protege de una negativa como consecuencia de su sexo, edad, raza, religión y/o nacionalidad de origen. Sin embargo, dependiendo del monto del préstamo solicitado, la relación de ingresos-deuda del comprador, ingreso, activos y calificación de crédito, el prestamista puede aprobar o negar su solicitud de préstamo hipotecario. Estos factores también afectan los términos del préstamo hipotecario ofrecido, en términos de las tasas de interés, la duración del préstamo, y si el prestamista requerirá la compra de un seguro privado hipotecario a un costo adicional para el comprador.

 Como solicitante de un préstamo hipotecario, usted tiene también ciertos derechos legales de acuerdo con la ley federal conocida como la Ley sobre Procedimientos de Liquidación para Bienes Raíces (“RESPA”). Cuando usted solicite un préstamo hipotecario, el prestamista debe proporcionarle cierta información, incluyendo un Estimado de Buena Fe en cuanto al monto Declaración de Transferencia del Servicio de los cargos por la liquidación que encarará si su préstamo es aprobado, y una Declaración de la Divulgación del Servicio de la Hipoteca, que hace la transferencia de su préstamo a otra institución financiera, así como los procedimientos para formular una queja. Usted debe recibir esta información en el momento en que solicite su préstamo, o en que lo reciba en el correo dentro de tres días hábiles de su solicitud. Si el prestamista niega su solicitud de préstamo dentro de tres días, sin embargo, el prestamista no necesita cumplir con estos aspectos de RESPA.

 Inspecciones a la Casa

 Una vez que haya decidido hacer una oferta por escrito sobre una casa, es prudente contratar un inspector certificado de casas a fin que examine su casa para ver si tiene defectos importantes. Por ejemplo, un inspector de la casa verificará los sistemas principales de la misma, incluyendo la calefacción y la refrigeración, así como la plomería junto con aspectos estructurales en el techo, pisos, paredes, etc. Si usted elige no contratar a un inspector, usted estará comprando esencialmente la casa “tal como está”, y cualesquiera problemas o defectos que usted descubra en la casa después de efectuada la transacción de este bien raíz quedará bajo su responsabilidad. En consecuencia, la ventaja de contratar un inspector de casas es que tendrá la oportunidad de señalar cualquier defecto previamente a la compra de la misma, ya sea obteniendo un decremento en el precio de compra de la misma a cuenta de las reparaciones necesarias, o desistirse de la compra de la casa. En muchos casos, un contrato de compra se redacta con una cláusula específica que le permite sustraerse del contrato si se descubre un defecto importante y no puede solucionar a su satisfacción ese aspecto con el vendedor.

 Obligación del Vendedor de Divulgar los Defectos

 En cualquier transacción sobre bienes raíces, usualmente se requiere que el vendedor llene ciertas formas de divulgación a fin de que el comprador conozca los defectos importantes. Los detalles de estos requisitos varían ampliamente de Estado a Estado. Aun en los Estados en los que no se requiere que el vendedor llene formas de divulgación, se requiere todavía que el vendedor divulgue ciertos defectos materiales o importantes de la casa. Aun más, si su Estado no requiere que un vendedor divulgue un defecto al comprador, el hecho de no hacerlo puede dar lugar a un litigio futuro con el comprador cuando éste descubra el defecto posteriormente; esos probables problemas futuros pueden ser evitados divulgando simplemente el defecto y tratándolo en primer lugar.

 Seguridad del Título y Llevarlo a su Casa

 La obtención de la seguridad del título es un procedimiento estándar cuando se compra una casa. Una compañía de seguros de títulos examinará el historial del título y los dueños de la propiedad, así como intentará identificar cualquier problema que pudiera afectar adversamente la adquisición del título de la propiedad. Además, el seguro del título lo protege a usted en el caso en que alguien trate de ostentarse como propietario, y/o que usted tenga que defender su título de propiedad ante el tribunal.

 Otra decisión que hay que hacer es la relativa a cómo se extenderá el título al(los) comprador(es). En el caso de una persona soltera que compre la casa, la escritura de transferencia del título es relativamente sencilla, en la que el título se coloca solamente en el nombre de esa persona. Cuando hay dos o más compradores, sin embargo, existen diferentes opciones para adquirir el título de un bien raíz. Por ejemplo, los compradores pueden adquirir el título de una propiedad como tenedores conjuntos con derecho de sobrevivencia. En este caso, si uno de los propietarios muere, entonces el(los) otro(s) reciben automáticamente su parte de la propiedad. En contraste, los compradores pueden adquirir el título en común, que no da el derecho de la sobrevivencia. En consecuencia, si muere un dueño, su parte en la propiedad pasa a sus herederos de acuerdo con su testamento, o, si no lo hay, a los sobrevivientes de su familia con base en las leyes sobre el intestado. Aun más, para las parejas casadas, el método típico de adquirir el título es como tenedores en su totalidad, por el cual a la muerte de un cónyuge, el otro, automáticamente, llega a ser el único dueño de la propiedad.

 Cuentas de un Tercero y el Proceso de Cierre

 A fin de finalizar la compra de una casa, los compradores y vendedores deben participar en un cierre, en el cual todos los documentos legales requeridos son firmados, y el título de propiedad es transferido formalmente de los vendedores a los compradores. En este punto de la transacción, la Ley sobre Procedimientos de Liquidación para Bienes Raíces (“RESPA”) fija ciertos requisitos. RESPA requiere que su institución prestamista le proporcione una Declaración de Arreglo HUD-1 llenada, por lo menos un día antes del cierre. Este documento fija todos los cargos de que ambos: los vendedores y compradores, serán responsables en el momento del cierre. RESPA también requiere que su prestamista le proporcione una Divulgación del Arreglo del Negocio Afiliado previamente, si existe cualquier relación de negocios entre los proveedores involucrados durante su proceso de cierre.

 Aun más, en adición a la Declaración de Arreglo HUD-1, RESPA también requiere que un prestamista le proporcione  una Declaración Inicial de las Cuentas de un Tercero al efectuar el arreglo o dentro de 45 días después del arreglo. Una Declaración Inicial de las Cuentas de un Tercero fija los impuestos estimados sobre la propiedad y las primas del seguro que usted pagará durante el primer año de su préstamo hipotecario. Este documento también detallará el monto total de los pagos de las cuentas de un tercero que usted hará de acuerdo con su préstamo hipotecario, así como cualquier cantidad mínima requerida que solicite el prestamista para permanecer en su cuenta de terceros en todo momento. 

 Responsabilidades del Propietario de Casa

 Después del arreglo de su préstamo hipotecario, la Ley sobre Procedimientos de Liquidación para Bienes Raíces (“RESPA”) también requiere que los prestamistas le envíen a usted una Declaración Inicial de las Cuentas de un Tercero, que contenga una lista pormenorizada de todos los pagos hechos en dicha Declaración durante el último año. Si la mencionada Declaración está pagada en exceso o en forma insuficiente debido a cambios en sus primas del seguro y/o en los impuestos a la propiedad, su prestamista debe reembolsar los pagos en exceso, o cobrarle la insuficiencia de pagos, así como ajustar su pago mensual hipotecario en la forma que sea necesaria. Siempre que usted mantenga su préstamo hipotecario inicial, usted tiene también derecho a la Declaración de Transferencia del Servicio siempre que su prestamista venda o transfiera el servicio de su préstamo a otra compañía o prestamista. 

 Si usted desea un préstamo hipotecario a fin de comprar su casa, su arreglo del financiamiento con su prestamista requerirá que usted mantenga el seguro de dueño de casa en todo tiempo. En muchos casos, su pago del seguro formará parte del pago hipotecario, como sea pagado por su prestamista en su declaración de cuentas de un tercero. Dejar que se atrase su póliza de seguro de dueño de casa puede constituir una falta a su acuerdo de financiamiento que podría causar que finalmente pierda su casa.

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