Información de CC&R

Técnicamente (y dentro del contexto de colonias residenciales), una estipulación o convenio es una regla que gobernará el uso de los bienes raíces. Sin embargo, también significa una promesa o un acuerdo (formalizado en una escritura o título de propiedad) en donde el comprador de la tierra "acuerda" obedecer ciertas restricciones relacionadas con el uso de la tierra. Esencialmente, esos acuerdos son promesas hechas por un comprador como condición para poder comprar la propiedad.

Efectos Legales de Los Acuerdos

Cuando la propiedad se registra a través de un título de propiedad con un acuerdo en él ("acuerdo de restricción") tiene el efecto legal de cualquier término en un contrato y pude llegar ha hacerse cumplir. Por otro lado cuando los acuerdos son firmados entre vecinos como acuerdos mutuos, también pueden hacerse valer y si son violados se pueden litigar en la corte

Cuando Se Usan Los Acuerdos o Estipulaciones

La mayoría de los planeadores o desarrolladores urbanos (subdivisiones de áreas residenciales construidas por una empresa constructora particular incluyendo áreas residenciales cerradas o cercadas, así como las asociaciones de condóminos o asociaciones de propietarios, usan los acuerdos o estipulaciones para el beneficio de todos los propietarios residenciales y de los vecinos. Las colonias que cuentan con acuerdos establecidos que pueden hacerse cumplir o estándares arquitectónicos, han comprobado que retienen el valor de la propiedad mucho mejor que aquellas colonias sin acuerdos o estipulaciones que no pueden hacerse cumplir. Las colonias que respetan los acuerdos o estipulaciones tienden a ser más seguras, tener una mejor apariencia, mantener mejores relaciones con las oficinas locales gubernamentales, y retener o aumentar las inversiones que los propietarios han realizado a sus propiedades.

Acuerdos o estipulaciones Vs. Reglamentación Urbanística

Los acuerdos o estipulaciones se diferencian de la reglamentación urbanística en que los acuerdos o estipulaciones se realizan entre particulares y las regulaciones urbanísticas entre un organismo gubernamental y un particular. Una asociación de propietarios o un propietario de una casa puede hacer valer una estipulación o acuerdo si la otra parte incumple, a diferencia de las regulaciones urbanas en las que se harán valer por el condado u oficina gubernamental en contra del ciudadano. Otra diferencia es que las regulaciones urbanas son "leyes locales", y los acuerdos o estipulaciones entre particulares son registrados como restricciones en el título de propiedad. Ya que los acuerdos o estipulaciones son voluntarios son más restrictivas que las regulaciones urbanas.

¿Qué son "CC&R"?

Los acuerdos o estipulaciones son también considerados condiciones o restricciones, en inglés

("covenants, conditions, and restrictions" o CC&Rs), un término comúnmente encontrado en documentos relacionados con los bienes raíces. Generalmente los acuerdos o estipulaciones están relacionadas con alguna restricción o condición para el comprador el término colectivo "CC&Rs" ha sido usado recientemente para indicar la existencia o futura existencia de limitaciones asociadas con el uso de la tierra comprada.

Consejo Para Compradores

Muchos compradores de casas están emocionados con la casa que quieren comprar que no se toman el tiempo necesario para leer los CC&Rs que vienen con la compra de su propiedad. Están tan contentos con la cocina y con el patio trasero que firman un contrato o convenio de compra sin contemplar que existen acuerdos o estipulaciones CC&Rs y que éstas prohibirán que mantengan su camión o lancha en la banqueta afuera de su casa. Muy seguido, las compañías responsables de los títulos de propiedad, no tienen copias de los CC&Rs que son parte de la propiedad y que no se revisan tampoco al cierre. Sin embargo, los acuerdos o estipulaciones CC&Rs deben de ser respetadas y obedecidas por el propietario, las haya leído y entendido o no. La regla general de "Notificación Constructiva" aplica en estos casos. Por lo anterior, no se debe de firmar ningún contrato hasta que el comprador haya revisado todas los acuerdos o estipulaciones CC&Rs (y reglamentación urbana) que afectan a la propiedad.

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