Proceso de ejecución hipotecaria y opciones legales

En los Estados Unidos, hay muchas personas que se encuentran en la posición difícil y desafortunada de una ejecución hipotecaria (Foreclosure Process en inglés) de sus casas.

Aunque el proceso de foreclosure difiere dependiendo del estado, ciertos aspectos son universales.

En este articulo encontrará respuestas relacionadas con los aspectos siguientes:

• Ventas de ejecución hipotecaria debido a la falta del pago de la hipoteca.
• Ayuda para comprender las leyes de ejecución hipotecaria y el proceso a seguir.
• Tipos de ejecuciones.
• Maneras para detener o retrasar el proceso de las ejecuciones hipotecarias.
• Cómo recuperar la propiedad luego de una ejecución de hipoteca.

Las opciones varían dependiendo de la situación financiera del prestatario, pero es importante mantener una comunicación abierta con la entidad hipotecaria para explorar los diferentes tipos de opciones disponibles.

Si tiene dudas o preguntas relacionadas con una ejecución hipotecaria, es importante obtener la ayuda legal de un abogado de derecho inmobiliario en su ciudad. Muchos abogados ofrecen la primera consulta de manera gratuita.

Tipos de ejecuciones hipotecarias

1. Ejecución hipotecaria por poder de venta. Este tipo de ejecución ocurre cuando el titular de la hipoteca vende la propiedad sin la supervisión de un tribunal estatal.

2. Ejecución hipotecaria por venta judicial. Ocurre cuando la venta de la propiedad hipotecaria está bajo la supervisión de un tribunal.

Opciones en casos de ejecuciones hipotecarias

Existen medidas que el prestatario puede considerar si enfrenta una ejecución hipotecaria, por ejemplo:

1. No evite al prestamista. Comuníquese con la entidad hipotecaria al momento en que comience a tener problemas para realizar los pagos mensuales de hipoteca. También puede llamar o comunicarse por escrito con el Departamento de Mitigación de Pérdida y explicar su situación como adeudado. Por lo general, en un caso de ejecución hipotecaria, el prestatario deberá:

• Proporcionar sus datos personales para efectos de verificación.
• Divulgar información financiera, incluyendo sus ingresos y gastos.
• Razones que le impiden el pago mensual de la hipoteca.
• Si la situación es temporal y:
  • si se anticipa que los ingresos aumentarán,
  • los gastos disminuirán,
  • existe la posibilidad de poder continuar con los pagos de hipoteca en un momento determinado.

El Departamento de Mitigación de Pérdidas probablemente llegará a un acuerdo con el prestatario para evitar el proceso de la ejecución hipotecaria.

2. Comuníquese con una agencia de asesoría de vivienda aprobada por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés). Esta entidad le ofrece a los propietarios de viviendas información relacionada con programas gubernamentales y organizaciones comunitarias sin fines de lucro que otorgan diferentes tipos de ayuda que pueden incluir:

• un asesor de vivienda;
• orientación en materia de crédito;
• opciones para el refinanciamiento de la vivienda;
• procesos de ejecución hipotecaria que mejor se adapten al prestatario;
• tasas de interés disponible en base al tipo de refinanciación.

3. Explorar alternativas que le permitan al prestatario conservar su casa. El propietario puede ser eligible para obtener una indulgencia especial para el pago de su hipoteca. Por ejemplo:

• Obtener una reducción en el monto del pago de la hipoteca.
• Suspender los pagos por completo, con carácter temporal. En este caso, la entidad financiera puede desarrollar un plan de pagos para cubrir el monto en su totalidad dentro de un plazo determinado en el futuro, o de forma gradual.
• Calificar para una modificación de la hipoteca y refinanciar el préstamo hipotecario en términos diferentes, ya sea un tipo de interés reducido o una ampliación del plazo del préstamo, para que los pagos resulten manejables.

Si el prestatario cuenta con un seguro de FHA, la entidad financiera puede obtener el fondo del seguro para otorgar un préstamo sin intereses y poner la cuenta al corriente. El prestatario debe acceder a pagar la deuda al momento de vender la propiedad o saldar el monto de la hipoteca.

4. Poner la propiedad a la venta. Existe la posibilidad de poder vender la vivienda antes de entrar en el proceso de ejecución hipotecaria. El banco puede aceptar el monto de la venta, incluso si es menor a lo que se debe en la hipoteca, a través de una venta de pre-ejecución hipotecaria, conocida también como venta corta.

De lo contrario, el prestamista puede acudir a los tribunales por la diferencia en el monto, lo que obliga al pago de la cantidad “deficiente”. Algunos estados incluyen regulaciones que permiten a las entidades financieras entablar demandas para recuperar la cantidad faltante.

5. Devolverle al banco la vivienda. Por lo general, este es el último recurso y puede no siempre estar disponible. Pero si se califica, la entidad financiera puede acceder a la devolución de la propiedad, lo que se conoce como el acto que reemplaza a la ejecución hipotecaria, y no suele tener un impacto significativo en el puntaje de crédito.

Hay que tener en cuenta que si el prestamista acepta la vivienda por un valor menor de lo que se debe, o acepta un precio de venta más bajo que el de la hipoteca, el importe de la “deuda perdonada” puede tener consecuencias fiscales, dependiendo de la situación.

La deuda perdonada generalmente se considera como base gravable por el Servicio de Impuestos Internos (IRS por sus siglas en inglés). Sin embargo, hay una variedad de opciones para aliviar una responsabilidad fiscal por la deuda perdonada.

Por ejemplo, con la Ley de Alivio de la Deuda Hipotecaria Perdonada, aun cuando el prestatario tenga que reportar la deuda perdonada en su residencia personal al IRS, puede ser excluido de los efectos de una obligación tributaria.

Además, existe la posibilidad de que el prestatario no tenga que pagar impuestos sobre la deuda perdonada si se le considera “insolvente”.

Si desea obtener más información o detalles sobre sus responsabilidades fiscales, comuníquese con el IRS.

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