Cambios en el Planeamiento Urbano y Discrepancias

Si el planeamiento urbano de una parcela de tierra no coincide con el uso del suelo que desea realizar el propietario, este puede solicitar a la jurisdicción local un cambio en el planeamiento. Cada jurisdicción tiene sus propias normas y reglamentos. Sin embargo, suele existir una solicitud y una tarifa, seguido de algún tipo de audiencia en la que el propietario presenta la solicitud y las razones del cambio requerido. Se pueden usar encuestas, dibujos, fotografías e incluso modelos para transmitir el plan propuesto. Muchos propietarios contratan ingenieros o abogados para que los asistan en el proceso de reurbanización.

Si el propietario fracasa en obtener el cambio, puede tener la posibilidad de apelar, ya sea dentro de la estructura administrativa de un organismo gubernamental o ante un tribunal.

Discrepancias

Una discrepancia es una solicitud para apartarse de los requisitos de planeamiento urbano actuales. En caso de concederse, permite que el propietario use el terreno de un modo que no está permitido por la ordenanza de planeamiento urbano. No es una modificación de la ley de planeamiento urbano, sino una renuncia específica de los requisitos establecidos por la ordenanza.

En general, las discrepancias se otorgan cuando el dueño de la propiedad puede demostrar que los reglamentos de planeamiento urbano actuales presentan una dificultad práctica para usar la propiedad. Cada municipalidad cuenta con sus normas para las solicitudes de discrepancia. En líneas generales, el propietario que busca la discrepancia presenta un pedido o solicitud escrita y abona una tarifa. Normalmente, las solicitudes se dirigen primero a un consejo de planeamiento urbano. El consejo notifica a los propietarios de terrenos cercanos y adyacentes. Luego, el examinador de planeamiento urbano puede celebrar una audiencia para determinar si debe otorgarse la discrepancia. Luego, puede requerirse que el demandante se presente ante el organismo gubernamental de la municipalidad (como un ayuntamiento) para la determinación final.

Usos no conformes

Un uso no conforme consiste en el uso permitido de una propiedad que normalmente violaría la ordenanza de planeamiento urbano actual. El uso está permitido porque el propietario utilizaba el terreno o el edificio de ese modo antes de que entrara en vigor la ordenanza en cuestión. En general, se hace referencia a los usos no conformes como usos “aceptados por antigüedad” en un código de planeamiento urbano. A fin de calificar para un uso no conforme, la propiedad casi siempre debe haber sido utilizada de manera continua de ese modo. Por lo tanto, si el negocio cierra y el uso se interrumpe por cierto tiempo, el permiso para el uso no conforme podría desaparecer.

Permisos de uso condicionales

De manera similar a las discrepancias, los permisos de uso condicionales autorizan el uso de la propiedad que no está incluido en el código de planeamiento urbano y que normalmente no estaría permitido. Los permisos de uso condicionales suelen otorgarse en una audiencia pública ante un organismo político, en general, con la conclusión de que el nuevo uso de la propiedad será en beneficio del interés público.

Dominio eminente

El dominio eminente es la facultad que tiene el gobierno de expropiar un terreno privado para el uso público. El uso público incluye las actividades gubernamentales tradicionales como construir carreteras e instalaciones públicas y gubernamentales tales como edificios y parques, además de actividades beneficiosas más generales garantizadas mediante la protección de paisajes, pantanos y emblemas históricos. Si el gobierno planea usar una porción de tierra de manera tal que el propietario no pueda continuar utilizando efectivamente la parcela de tierra, puede aplicarse el dominio eminente y el propietario podrá iniciar una demanda para obtener una indemnización porque el gobierno le “quitó” la propiedad.

Consulte con un abogado

Para obtener información específica para una situación, un abogado puede ayudarle. Consulte a un abogado especializado en bienes raíces en caso de tener más preguntas o requerir su representación. Un abogado trabajará para obtener el mejor resultado posible y proteger tus derechos. El primer paso es encontrar a un abogado especializado en la ley de bienes raíces en su área.