Conceptos básicos sobre el uso del suelo y desarrollo urbano

El uso de suelo y desarrollo urbano implican la regulación en los diferentes usos y desarrollo de inmuebles.

Una de las maneras más comunes y factibles para su regulación es a través de la zonificación.

Por lo general, los municipios se apoyan en regulaciones y restricciones de zonificación para el control y dirección del desarrollo de propiedades dentro de sus jurisdicciones.

Las regulaciones compilan ciertas disposiciones normativas relacionadas con un plan de ordenamiento territorial.

La ciudad de Nueva York fue la primera en adoptar normas urbanísticas en 1916 y desde entonces, la mayoría de las áreas urbanas en los EE. UU. han adoptado y desarrollado sus propios reglamentos para la planificación territorial.

Funciones de los reglamentos de zonificación y los diferentes tipos de uso de suelo

El propósito básico de la planificación urbana consiste en dividir un municipio en el siguiente tipo de distritos:

• zonas residenciales,
• áreas comerciales,
• para uso industrial.

Dentro de estos tres tipos de distritos, suelen haber restricciones adicionales que pueden llegar a ser bastante detalladas y se basan en el uso específico del suelo, por ejemplo:

• Requisitos específicos en cuanto al tipo de edificaciones permitidas.
• Espacio suficiente que permita la infraestructura de transporte.
• Ubicación de las líneas de servicios públicos.
• Restricciones en construcciones accesorias, como los espacios entre la edificación y la calle y el espacio público.
• Especificaciones de los edificios, por ejemplo:
  • espacios habitacionales,
  • costo mínimo de las construcciones.

Las restricciones también pueden cubrir áreas y espacios adyacentes a las edificaciones, por ejemplo:

• frente de los lotes;
• área mínima de un lote;
• jardines delanteros, traseros y laterales;
• hábitats seminaturales o suelos para pastos;
• modificaciones al medio ambiente natural;
• estacionamiento interno;
• cantidad de construcciones en un lote;
• número de viviendas en un área determinada.

Las regulaciones también pueden imponer restricciones en áreas destinadas para viviendas unifamiliares, conjuntos de casas o viviendas de tipo plurifamiliar o viviendas adjuntas (townhouses en inglés).

En áreas de importancia histórica o cultural, las regulaciones de zonificación pueden exigir la conservación de las características inherentes al momento de decidir los tipos de uso del suelo dependiendo del distrito.

Ordenanzas para el desarrollo o cambio de uso del suelo

Las regulaciones para el uso del suelo no se limitan al control o cambios en edificaciones existentes, sino también para servir de guía en desarrollos urbanos a largo plazo.

La proporción exacta para uso residencial puede variar dependiendo de si se incluye o no el área de suelo urbano, como terrenos urbanizados y baldíos.

Por lo general, las municipalidades siguen un proceso de planificación con el fin de crear un plan maestro o integral y, en algunos estados, se utiliza para la elaboración de un mapa oficial para un municipio en particular y poder contar con un concepto de uso del suelo que mejor se adapte a sus necesidades y demandas.

Luego, el plan maestro se implementa mediante ordenanzas que controlan:

• la zonificación;
• regulaciones para desarrollos de subdivisión;
• planos de calles;
• planos para instalaciones públicas;
• regulaciones para la construcción de diferentes modelos de edificaciones.

Los futuros promotores inmobiliarios deben planificar sus subdivisiones de acuerdo con el mapa o plano oficial existente.

En los últimos años, se ha puesto cada vez más énfasis en la planificación a nivel regional y estatal. Al reconocer que las acciones de un municipio afectarán considerablemente a las ciudades vecinas, a veces de manera conflictiva y contradictoria, estas iniciativas de planificación permiten la creación de un plan regional que ofrezca una visión integral e incluya regulaciones que funcionen en armonía con el plan.

Límites en regulaciones de planificación urbana

Suelen darse casos en los que los reglamentos sobre el uso del suelo y la zonificación pueden resultar controversiales dado que restringen los derechos de los dueños en el uso de sus propiedades.

Del mismo modo, es difícil precisar el alcance y los límites de la capacidad de los gobiernos locales en el uso del suelo. Los tribunales han determinado que las regulaciones de zonificación pueden ser permisibles siempre y cuando sean razonables y tengan como prioridad mantener:

• la salud pública,
• seguridad,
• comodidad,
• valores morales,
• bienestar de la comunidad.

Asimismo, los medios empleados en la zonificación deben ser razonablemente necesarios para el cumplimiento de su propósito con el fin de evitar desacuerdos o litigios de manera sensata.

Una cuestión compleja que puede presentarse en esta área del derecho inmobiliario tiene que ver con los limites en las regulaciones en el uso del suelo sin toparse con la prohibición constitucional de tomar propiedad privada para uso público sin la debida indemnización a sus dueños.

La problemática de las regulaciones de zonificación

Aunque existen otros tipos de restricciones sobre el poder gubernamental para la regulación en el uso del suelo, las leyes de zonificación deben ser razonables en función de todos los factores involucrados, que suelen incluir:

• necesidades y características del municipio;
• finalidad de la restricción;
• ubicación, tamaño y características físicas del terreno;
• efecto sobre el valor de la propiedad que se intenta tomar.

La zonificación debe incluir entre sus objetivos primordiales promover el bienestar de toda la comunidad de acuerdo con un plan integral.

Las modificaciones específicas de zonificación en parcelas individuales de bienes inmuebles pueden afectar los intereses privados del propietario y están sujetas a objeciones a menos de que existan bases razonables para poder distinguir su parcela de los lotes circundantes.

Las siguientes restricciones están prohibidas:

• Las basadas en la raza y tenencia de la propiedad.
• Clasificaciones que discriminen a un grupo de cierta raza o religión, a menos que el estado demuestre que la tenencia de la propiedad es vital y no existen otras opciones.

Ciertas jurisdicciones cuentan con estatutos que permiten la creación de comités para que se encarguen de las apelaciones de zonificación. Estos organismos operan con ciertos poderes judiciales, que pueden incluir:

• Autoridad para la celebración de audiencias.
• Administrar y procesar las declaraciones juradas de testigos.

Debido a la complejidad de las leyes de zonificación y la naturaleza especializada de los comités de apelaciones de zonificación, es recomendable que cualquier propietario que trate de refutar un requisito de zonificación obtenga asesoría legal.

Un abogado con experiencia en uso del suelo y zonificación, puede ayudar al dueño de un inmueble o parcela de tierra en los siguientes aspectos:

• La obtención de una servidumbre de paso para permitir el acceso a su propiedad de manera segura y confiable.
• Recibir respuestas a dudas o preguntas sobre el uso de la tierra y regulaciones de zonificación.
• Tener acceso a leyes y ordenanzas especificas al estado en donde se encuentra la propiedad.

Restricciones no gubernamentales: cláusulas restrictivas y servidumbres de paso

No todas las restricciones sobre el uso del suelo son creadas por los gobiernos. Los promotores de bienes inmuebles también pueden incorporar restricciones en sus emprendimientos, especialmente a través del uso de convenios y servidumbres de paso, tales como:

Cláusulas restrictivas. Estos convenios incluyen disposiciones en escrituras que limitan el uso de la propiedad y prohíben ciertos usos. Muchas veces los promotores utilizan estas cláusulas con el fin de:

• establecer el tamaño mínimo de viviendas,
• indicar las líneas de separación,
• poner en marcha ciertos requisitos estéticos con el fin de realizar mejoras en la zona.

Servidumbres de paso. Se refieren a los derechos para el uso de una propiedad por parte de terceros con fines específicos. En la actualidad, las servidumbres de paso también se usan para usos de interés público. Por ejemplo, una servidumbre de paso puede impedir que alguien construya en una parcela de tierra específica con el fin de proteger espacios abiertos y promover la conservación de áreas verdes.

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