Inspección de casa: guía completa y consejos clave

La inspección de una vivienda es un examen visual o chequeo general no invasivo de las estructuras físicas y sistemas en una residencia.

Es importante no confundir la inspección con una tasación de la vivienda, ya que la tasación es un estimado del valor de la propiedad. Los prestamistas utilizan las tasaciones para asegurarse que el valor de la casa sea equivalente al monto del préstamo.

Las inspecciones de propiedades (home inspection en inglés) constituyen una etapa normal en el proceso de compra. Por lo general, el acuerdo de venta o la entidad financiera que otorgará el préstamo, requieren que se lleve a cabo la inspección.

A este proceso se le conoce como “contingencia de inspección”. La contingencia tiene como propósito:

• Identificar daños significativos en la estructura de la propiedad.
• Permitirles a compradores de viviendas retractarse de la venta.
• Procurar que el comprador mantenga su depósito en garantía si la inspección llegara a fallar.

La inspección de la vivienda no se aprueba o desaprueba

Es importante tener en mente que, aunque la propiedad no pase la inspección, el proceso de compra puede continuar. Cancelar este proceso o continuar después de haber recibido el informe de inspección, queda a discreción del comprador.

En algunos casos, el propietario puede:

• cancelar la venta y remover la propiedad del mercado,
• hacer las reparaciones necesarias,
• poner la casa en el mercado nuevamente.

No hay leyes que prohíban la compra de una vivienda por una mala inspección, pero puede darse el caso de que:

• la entidad financiera no quiera correr el riesgo de otorgar el préstamo hipotecario;
• el comprador opte por cancelar la compra para ahorrarse el dinero de las reparaciones.

¿Cómo funciona el proceso de inspección de una vivienda?

Por lo general, la inspección se hace después de que el vendedor acepta la oferta del comprador. A veces, el vendedor puede ordenar la inspección, sobre todo si se trata de la primera vez que pone la vivienda en el mercado.

Los compradores suelen ser los responsables de contratar a los inspectores de viviendas (home inspectors en inglés) con la ayuda de su agente de bienes raíces para que lleven a cabo una revisión minuciosa de la vivienda.

El trabajo de un inspector de casas consiste en identificar cualquier problema y proporcionar al comprador un informe escrito de los hallazgos.

Antes de contratar al inspector, el comprador puede consultar las normas de práctica de la Sociedad Americana de Inspectores de Viviendas (ASHI por sus siglas en inglés), para saber en qué consiste la inspección.

Cuando se contraten los servicios de un inspector de viviendas, es recomendable hacer las siguientes preguntas:

• Tipos de inspección que ofrecen
• Cuánto tiempo toma la inspección
• Costo de la inspección

Luego de revisar el reporte de la inspección de la casa, los compradores pueden:

• Renegociar el precio de venta en base a los problemas que se identificaron durante la inspección.
• Compartir el reporte con los vendedores.
• Pedir al vendedor que haga las reparaciones de cualquier problema encontrado.
• Asesorar al comprador para que considere las ventajas y los inconvenientes que las reparaciones puedan causar y decidir si desea o no continuar con el proceso de compra.

El comprador tiene la opción de retirarse de la venta por cualquier “razón de peso” en el reporte de inspección y conservar su depósito, sobre todo si no se trata de una casa nueva.

¿Se puede cancelar la venta si existen problemas potenciales?

En muchos casos, una propiedad que ha tenido uno o varios dueños suele requerir ciertas reparaciones o modificaciones. La cláusula de contingencia de la inspección de la vivienda le permite al comprador retirarse de la venta en el caso de que existan problemas sustanciales.

El comprador puede tomar en cuenta el costo de las reparaciones en relación con el precio de compra de la vivienda y considerar las siguientes opciones:

• El vendedor puede cubrir los gastos de cierre.
• Vendedor y comprador acuerdan compartir los gastos de reparación.
• Negociar el precio de venta en base al costo de las reparaciones.

Es importante considerar el tipo de reparaciones necesarias antes de decidirse a cancelar la compra de la propiedad. Por ejemplo, si la residencia se encuentra en buenas condiciones y solo se trata de una cuestión cosmética o reparaciones menores, como el cambio de una cerradura.

Los siguientes escenarios ofrecen ejemplos de problemas que pueden generar altos costos en las reparaciones o incluso llegar a causar daños a la salud:

1. Problemas en la estructura física:

• techos defectuosos o que necesiten ser reemplazados;
• cimientos inestables;
• paredes en mal estado;
• daños causados por termitas.

2. Problemas de agua:

• inundaciones en sótanos;
• daños causados por fugas de agua;
• drenaje deficiente en áreas estructurales;
• tuberías con fugas extensas.

3. Sistema de plomería:

• tuberías caducadas;
• problemas con el funcionamiento de inodoros, fregaderos y lavabos;
• problemas en el tanque séptico.

4. Problemas eléctricos:

• cables antiguos;
• sistema eléctrico que no cumple con las normas de código establecidas.

5. Problemas de aire acondicionado y sistemas de calefacción:

• sistemas HVAC anticuados;
• calentadores de agua que no fueron instalados de acuerdo con las normas de código.

6. Problemas de seguridad personal o para la salud:

• Piscinas que no han recibido el mantenimiento adecuado
• Almacenamiento de material tóxico en áticos
• Ausencia de puertas de seguridad contra incendios
• La vivienda no cuenta con detectores de humo o monóxido de carbono

Inspecciones adicionales

Aunque este tipo de problemas no forman parte de una inspección estándar, es recomendable contratar los servicios de inspectores específicos, sobre todo si la propiedad se construyó antes de 1978. Por ejemplo:

Asbesto. Aunque eliminar el asbesto no es barato, es importante tener en mente que su presencia puede causar graves problemas de salud, como el mesotelioma.

Pinturas con plomo. Pinturas que contienen plomo suelen encontrarse en propiedades que fueron construidas antes de 1978. En estos casos, es importante realizar una prueba para verificar si las paredes contienen plomo y de esta manera tomar las medidas y precauciones para su eliminación, sobre todo si mujeres embarazadas o niños pequeños planean habitar la vivienda.

Control de plagas. Este problema puede presentarse en construcciones recientes o antiguas, pero es importante contratar los servicios de una compañía especializada en la eliminación de:

• roedores,
• cualquier tipo de alimañas, como armadillos, topos, zorrillos, o mapaches,
• insectos,
• termitas.

Prueba de radón. Este gas es altamente nocivo y aunque la prueba tiene un costo adicional, es importante verificar si está presente en pisos inferiores o sótanos.

¿Debería contratar los servicios de un abogado antes de comprar una vivienda?

Aunque el comprador tiene el derecho de retractarse en la compra de una vivienda, no siempre es posible recuperar el depósito en garantía.

Si el agente de bienes raíces no logra cancelar el acuerdo de venta, el comprador puede contratar los servicios de un abogado con experiencia en la compraventa de inmuebles. El abogado puede ofrecer los siguientes servicios:

• Ejercer los derechos y defender las opciones del comprador
• Guiar al comprador durante todo el proceso de compra
• Determinar si la adquisición de una garantía de vivienda es recomendable en base a las condiciones de la vivienda que se piensa adquirir

Discrepancias en el reporte de inspección

Si se trata de problemas estéticos o de apariencia externa, como manchas en alfombras o daños en el papel tapiz, el vendedor puede ofrecer soluciones o negociar el costo de las reparaciones con el comprador.

Una vez que el vendedor haya leído el reporte de inspección de una casa, puede tener la obligación de cumplir los siguientes requisitos si desea continuar con el proceso de venta:

• Legalmente, debe revelar a los compradores potenciales problemas importantes e incluir un proviso que mencione la reparación de daños a la estructura (por ejemplo, reemplazo de techos, reparar fugas de agua, entre otros).
• Acceder a cubrir los costos de las reparaciones o negociar con el comprador el precio de venta.

Es importante tomar nota de las ventajas que ofrecen las inspecciones de viviendas para ayudar al comprador en la toma de decisiones o para modificar el acuerdo de compra de una propiedad.

Las tarifas de un inspector calificado pueden ser altas, pero a la larga, le pueden ahorrar al comprador miles de dólares.

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• Leyes de bienes raíces
• Opciones para la compra de bienes inmuebles
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