Regulación para el Uso Básico del Suelo

El uso del suelo y la planeación urbana incluyen la regulación del uso y desarrollo de los bienes inmuebles. La forma más común del uso de la tierra es la regulación urbana. La regulación del uso del suelo y las restricciones son usadas por los municipios para el control y dirección del desarrollo de propiedades entre sus límites. Desde que la ciudad de Nueva York adoptó la primera ordenanza para la regulación del uso del suelo en 1916, las regulaciones del uso del suelo han sido adoptadas prácticamente por cada área urbana dentro de los Estados Unidos.

¿Qué son las Regulaciones del Uso del Suelo?

El propósito básico y la función de las regulaciones del uso del suelo es el dividir a un municipio en zonas habitacionales, comercios, y distritos industriales (o zonas), esto es para separar una de otra, para que el uso de propiedad dentro de cada distrito sea razonablemente uniforme. Dentro de estos tres tipos principales de distritos existirán generalmente restricciones adicionales que pueden ser completamente detalladas - incluyendo requerimientos específicos como el tipo de edificios permitidos, el lugar para el cableado de servicio público, restricciones para construcciones accesorias, construcciones apartadas de las calles y de otros límites, tamaños y altura de edificios, número de habitaciones, espacio del suelo y pies cúbicos, y el costo mínimo de los edificios. Estas restricciones quizás también cubran la fachada del los lotes; área minima del lote; frente, la parte trasera, y las partes de jardines; los estacionamientos; el número de edificios construidos en el lote; el número de vivienda dentro de cierta área. Regulaciones que quizás restringen ciertas áreas destinadas para viviendas-familiares o multifamiliares en un grupo de casas semejantes. Dentro de las áreas históricas o culturalmente importantes, las regulaciones del uso del suelo quizás requieran que estas características sean preservadas.

Regulaciones para los Desarrollos

Las regulaciones para el uso del suelo no está limitado para el control del uso y de construcciones existentes; en gran parte, esta diseñado para la guía futura del desarrollo. Los municipios comúnmente siguen el proceso de planeación que tiene resultados globales o plan maestro, y dentro de algunos estados la creación de mapas oficiales para el municipio. El plan maestro es impuesto para controlar, regular y establecer el uso del suelo, regulaciones para la subdivisión de desarrollos, planos de calles, planos para instalaciones públicas, y regulaciones de edificios. Los desarrollos futuros deben de planear sus subdivisiones de acuerdo al plan o mapa oficial. En años recientes, un incremento intensivo ha sido establecido en la planificación de regiones a través de todo el estado. Las acciones de un municipio afectarán totalmente a las ciudades vecinas, ocasionando conflictos y condiciones contradictorias, por esto, estas iniciativas de planeación permiten la creación de planes regionales que ofrecen una visión más comprensiva y un conjunto de regulaciones.

Límites y Regulaciones del Uso del Suelo

Las regulaciones del suelo restringen los derechos del dueño al uso de su propiedad en la forma que pueden (y muchas veces quieren), provocando a veces controversias. Adicionalmente, el alcance y límites de la habilidad del gobierno para la regulación del uso del suelo es difícil de definir con especificaciones. Las cortes han sostenido que las regulaciones del uso del suelo son permisibles si éstos son razonables y no arbitrarios; y si portan una relación razonable y substancial para la salud pública, la seguridad, la comodidad, la moral, y en general el bienestar social. Los medios empleados deben ser necesariamente razonables para el cumplimento del propósito. Dado a la naturaleza subjetiva de estos factores, existe obviamente espacio para el desacuerdo, y en ocasiones litigios.

Una cuestión extremadamente difícil dentro de esta área del derecho es la de que tan lejos pueden ir las regulaciones del uso del suelo sin toparse con la prohibición constitucional en contra de la toma de propiedad privada para un uso público sin compensación. Una decisión reciente de la corte ha hecho más difícil para los municipios que requieran a los desarrolladores que otorguen parte de sus propiedades para propósitos públicos, tales como el acceso a lagos, aceras, accesos a caminos, y a parques. Estos casos sirven para definir el punto en el que el gobierno demanda el control o apropiación sobre la tierra y otorga a cambio una compensación al dueño ejercitando su poder eminente de dominio y condenando la propiedad.

Cambios en las Regulaciones del Uso del Suelo

Existen otras numerosas restricciones sobre el poder del gobierno a la regulación del uso del suelo, las cuales quizás causarán controversia. Las ordenanzas a las regulaciones del uso del suelo deben ser razonablemente basadas en todos los factores involucrados, tales como las necesidades del municipio; el propósito de la restricción; el lugar; la medida, y las características físicas de la tierra; la particularidad del vecindario; y si esto afecta al valor de la propiedad involucrada. El fundamento de la regulación del uso del suelo es el promover el bienestar de la comunidad entera. Los Términos de regulación del uso del suelo para las parcelas individuales de formas diferentes a las parcelas que se encuentran alrededor, es sujeta a cambios, a menos que exista una base razonable de la parcela distinta con las otras parcelas. Las restricciones basadas únicamente en raza o de ocupación de la propiedad no son permitidas, y una clasificación de discriminación racial o en contra de un grupo religioso puede solamente ser permitido si el estado demuestra un interés especial que no puede ser servido de otra manera.

En muchas jurisdicciones, se han credo consejos para las apelaciones a las regulaciones del uso del suelo, y para el manejo de estas cuestiones. Existen organismos cuasi-judiciales que pueden conducir audiencias con testimonios bajo juramento y donde las decisiones son sujetas a la revisión de la corte. Si un dueño de una parcela o propiedad está en conflicto con algún requerimiento relacionado con el uso de suelo, no es recomendable tratar de llevar el caso sin la asistencia legal ya que estará en gran desventaja. Los miembros del consejo, el abogado del municipio, y el oficial de planeación involucrado en el proceso, cuentan con experiencia sustancial, conocimiento del derecho, y saben como interpretar las ordenanzas.

Restricciones No-Gubernamentales: Convenios Restrictivos y Servidumbres

No todas las restricciones al uso de la tierra son creadas por los gobiernos. Los planeadores de grandes desarrollos de tierras quizás incorporen restricciones dentro de sus desarrollos, a través del uso de convenios restrictivos y servidumbres. Los convenios restrictivos son provisiones típicamente utilizadas por los planeadores y desarrolladores de tierras, para establecer medidas mínimas del tamaño de las casas, cableado trasero y requerimientos estéticos establecidos para mejorar al vecindario. Las servidumbre es el derecho a usar la propiedad de otro para un propósito en particular. Las servidumbres son también usadas para objetivos públicos tales como el preservar espacios abiertos y la conservación del medio ambiente. Por ejemplo, una servidumbre puede excluir a alguien de construir en una parcela, lo que deja la propiedad abierta y de ese modo conserva el espacio verde abierto para le beneficio de todo el público.

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