Evaluación del pago de impuestos a la propiedad

En los Estados Unidos, la evaluación de los impuestos a la propiedad es básicamente un estimado del valor del inmueble. El valúo de una propiedad ayuda a tomar una decisión sobre la tasa de impuestos (property tax) que el estado impone en la propiedad.

Además, el estimado del valor de la propiedad le ayuda a su dueño en el cálculo del monto de impuestos que tendrá que desembolsar, y al momento de preparar su declaración de impuestos.

Muchos estados se guían por el valor total de mercado como base para las evaluaciones del impuesto sobre la propiedad.

Para calcular el impuesto sobre una propiedad, se multiplica su valor tributario por la tasa impositiva básica, que es el porcentaje que establecen las autoridades tributarias del municipio en donde se encuentre ubicado el inmueble.

El tasador puede considerar los siguientes factores:

• Valor actual de la propiedad.
• Valor de tasación.
• Valuación del valor de mercado justo y razonable.
• Valor en efectivo.

Autoridades arancelarias

La responsabilidad de cobro de impuestos a la propiedad es exclusiva de las autoridades impositivas del gobierno local. Tanto las agencias del gobierno local como las del gobierno estatal están autorizadas para el cobro de impuestos, pero la manera en la que llevan a cabo las tasaciones, el cobro y el cumplimiento varía ampliamente.

Por ejemplo, el propietario de un inmueble puede recibir el cobro de impuestos por parte del condado, la ciudad o el distrito escolar. En la mayoría de casos, una sola agencia estatal tiene la responsabilidad primaria de realizar todas las tasaciones y cobrar los impuestos.

Por lo general, las leyes estatales utilizan el valor de mercado para determinar la cantidad de impuestos que los propietarios de viviendas deberán pagar. El valor de mercado es la cantidad de dinero que el comprador paga por la propiedad.

El valor de mercado para fines fiscales se calcula en base a los siguientes factores en la zona en donde se encuentre la propiedad:

• Cambios en el mercado inmobiliario.
• Precio de venta de las propiedades en el mercado.
• Costos de construcción.
• Gastos operacionales, tales como, servicios públicos, tarifas de alquiler o inflación.

Cualquier cambio en estos factores puede afectar el valor tasado de la propiedad.

Tasación de bienes inmuebles

Los siguientes métodos se pueden utilizar para la evaluación de un inmueble:

1. Método del costo o reemplazo. Por lo general, este tipo de evaluación se utiliza para el valúo de edificios. El evaluador utiliza los siguientes factores para determinar los costos:

• Tarifas actuales en la compra de materiales y mano obra.
• El costo para reemplazar una estructura en particular.

El tasador puede deducir la depreciación de la propiedad y agregar el valor del suelo. Este suele ser el enfoque apropiado cuando se trata de una construcción:

• Nueva o reciente, por lo general en los últimos 3 años.
• Especializada, que puede incluir edificaciones específicas (personalizadas o de diseño original).
• Cuando no existen ventas significativas de propiedades comparables.

2. Método de ingresos. En este proceso, el asesor estima la cantidad de ingresos del inmueble si se utiliza con el fin de generar algún tipo de remuneración, por ejemplo:

• apartamentos,
• tiendas o almacenes,
• centros comerciales,
• edificios de oficinas.

El tasador considera los siguientes factores para llevar a cabo la evaluación:

• Impuestos comerciales.
• Cantidad de ingresos que genere la propiedad.
• Costos de seguro.
• Tasas de desocupación.
• Gastos operativos y de mantenimiento.
• Tasa de interés actual para cualquier tipo de préstamo con el fin de realizar mejoras o reparaciones en la propiedad.

3. Método de comparación de mercado o de ventas. La mayoría de inmuebles residenciales se tasan a través del proceso de comparación de propiedades similares y el ajuste ocurre a través de las diferencias entre los inmuebles. Este enfoque es similar al que emplean las entidades financieras para valorar una propiedad antes de aprobar una hipoteca.

Pago del impuesto a la propiedad

Las formas de pago y fechas de vencimiento para saldar los impuestos de una propiedad varían dependiendo del estado y jurisdicción en donde se encuentre ubicado el inmueble. Los pagos pueden realizarse mensualmente, por cuotas o anualmente.

Los métodos y la fecha límite para realizar el pago de la factura de impuestos también pueden variar dependiendo de la oficina de tasación local. Por ejemplo:

• Pagos con tarjeta de crédito o cheques personales.
• Descuentos por pago anticipado.
• Extensiones o pagos parciales.
• Pagos fraccionados.

En el caso de que el propietario cuente con un acuerdo de depósito de seguridad, el impuesto se incluye en el pago de la hipoteca. La entidad financiera se encarga de hacer el pago al recaudador de impuestos.

Aunque a nadie le agrade tener que pagar impuestos de propiedad, este “mal necesario” puede:

• Ayudar al propietario a incrementar el valor de su casa.
• Evitar el embargo de la vivienda y la posibilidad de enfrentar una ejecución hipotecaria.

Asimismo, los impuestos locales contribuyen al subsidio de programas de gobierno locales que benefician a toda la comunidad. Por ejemplo:

• Construcción y mantenimiento de parques públicos y zonas verdes.
• Protección contra incendios.
• Brindar seguridad pública.

Si tiene dudas o preguntas legales sobre la tasación o el valor de su propiedad, comuníquese con un abogado de bienes raíces en su ciudad. El abogado también puede brindar ayuda para determinar si califica para el congelamiento de la tasa de impuestos que se ofrece a personas mayores, o para la reducción o exención en el pago de impuestos.

Muchos abogados ofrecen evaluaciones legales gratuitas y respuestas relacionadas con impuestos sobre la residencia principal o negocio.

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