¿Una venta corta me liberará completamente de mi deuda?

La respuesta depende de muchos factores que pueden incidir en su caso, incluso la jurisdicción en la que se encuentra. Lo primero que debe saber es que el prestamista no está obligado a aceptar el pago mediante la venta corta para satisfacer el monto de su préstamo, aunque usted esté atravesando por problemas que le impidan cumplir con sus obligaciones financieras.

El proceso de una venta corta puede ser complicado y la entidad financiera tiene la última palabra para decidir si usted y su propiedad califican o no. Si su solicitud es rechazada, puede verse obligado a explorar otras opciones de liberación de deuda, incluyendo tratar de vender su casa en una venta tradicional, solicitar una modificación del préstamo, una refinanciación o declararse en quiebra.

¿Por qué un prestamista accedería a una venta corta?

Aunque la venta corta es complicada por requerir una serie de trámites y la evaluación del prestamista, esta opción puede resultar atractiva para las entidades financieras que quieren evitar una ejecución de la hipoteca y tener la propiedad en su inventario.

La ejecución hipotecaria (foreclosure) es un proceso costoso para los prestamistas y, según las circunstancias, esto por sí solo podría ser motivo suficiente para que un prestamista acceda a una venta corta.

Al aceptar este tipo de acuerdo de liquidación, un banco u otro prestamista evita honorarios de abogados, impuestos sobre la propiedad y otros costos asociados con el proceso de ejecución hipotecaria. Una venta corta es, generalmente, una forma más barata de deshacerse de propiedades morosas en comparación con una ejecución hipotecaria.

Además, existen programas gubernamentales donde los prestamistas pueden obtener incentivos a cambio de facilitar las ventas cortas y otras alternativas a la ejecución hipotecaria en ciertos préstamos calificados que no pueden modificarse bajo las iniciativas del gobierno.

¿Mi prestamista puede llevarme a juicio para que pague el saldo restante después de una venta corta?

También depende. Excepto en los estados donde no está permitido cuando se trata de hipotecas residenciales, los prestamistas tienen la opción de un “juicio por deficiencia”. Esto significa que legalmente le pueden exigir a los propietarios que paguen la diferencia de dinero entre el precio de la venta corta y el dinero adeudado.

Por ejemplo, si una casa de $200 000 se vende por solo $170 000, el propietario quedaría debiendo los $30 000 faltantes y el prestamista podría valerse de este procedimiento legal para obligarle a pagar.

Si el tribunal falla a favor del prestamista, emitirá una sentencia contra el prestatario por el monto total adeudado en la hipoteca, incluyendo los costos del proceso de ejecución judicial.

Usted tendrá que obtener un nuevo préstamo para cubrir el balance pendiente, establecer un plan de pago o encontrar el dinero de otra manera. Los estados tienen diferentes límites de tiempo que van de 30 días hasta 20 años para pagar la sentencia.

Ahora bien, si la compañía hipotecaria no aplica este recurso legal y no le exige el pago, usted no tendrá que pagar la diferencia. En este caso, el prestamista podría intentar minimizar la pérdida financiera solicitando un precio de venta corta más alto.

La importancia de conocer las leyes locales

En estados como California, por ejemplo, la ley prohíbe estos juicios por deficiencia en casos de hipotecas residenciales. Esto quiere decir que si un prestamista ejecuta su hipoteca o acepta una venta corta de su casa no puede luego perseguirlo para cobrarle el monto restante de la deuda.

Otros estados limitan los derechos de los prestamistas a través de lo que comúnmente se denomina regla de acción única (“One-Action Rule” en inglés). Esto significa que los acreedores sólo podrán tomar una acción para recuperarse de la deuda y no pueden, al mismo tiempo, embargar una propiedad y hacer al prestatario personalmente responsable por las pérdidas sufridas en una ejecución hipotecaria o venta corta.

La regla está destinada a evitar múltiples acciones de ejecución que puedan acosar a un prestatario. Si un prestamista viola la regla de una acción, generalmente pierde su posición asegurada en la garantía de bienes inmuebles.

En los estados con esta regla para la ejecución hipotecaria y la venta corta, la normativa se aplica en conjunto con los ordenamientos que prohíben o limitan los derechos de los prestatarios para recuperar el saldo restante cuando los fondos pagados tras una venta corta o ejecución no fueron suficientes para cubrir la deuda total.

Como ha podido constatar, todo lo relacionado con bienes raíces es complicado. Además, las leyes varían en cada estado. Un abogado de bienes raíces que conozca los estatutos locales le puede guiar en su proceso y evitarle consecuencias legales.

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