Guía completa: cómo comprar una casa sin pago inicial (down payment)

No hacer el pago inicial elimina una de las mayores dificultades de comprar una casa: ahorrar una suma significativa. Además, le permitiría realizar lo que para muchos es una gran ilusión: invertir el dinero del depósito inicial en remodelaciones o simplemente tener ahorros para emergencias.

Sin embargo, muchos consideran que esperar a tener el 20% del pago inicial es la decisión más sensata para evitar riesgos y costos mayores a largo plazo.

A continuación, abordaremos las opciones, beneficios y desventajas de esta modalidad.

Requisitos legales para comprar una casa sin depósito inicial

Obtener un crédito sin realizar un pago inicial tiene implicaciones legales. Lo más común es que conlleve pagos mensuales de hipoteca más caros ya que no se da ningún tipo de suma como garantía de que se cumplirá con el acuerdo.

Automáticamente, esto le convierte en un cliente de alto riesgo para cualquier prestamista, y menos prestamistas estarán dispuestos a otorgar un préstamo y tendrá que pagar un seguro de hipoteca con mayores intereses.

Según el tipo de crédito, existirán diferentes condiciones de elegibilidad.

Financiación sin pago inicial

Las posibilidades y tipos de préstamos varían según las cualidades del prestatario y el estado en el que resida. Estas son algunas de las opciones de préstamos disponibles para potenciales compradores de casa:

• Préstamos VA (para veteranos de guerra): los miembros de las fuerzas armadas en servicio activo, veteranos y sus cónyuges pueden comprar una casa sin dar depósito inicial. Estos préstamos están disponibles a través del Departamento de Asuntos de Veteranos (VA).
• Préstamos del USDA: este programa está dirigido a solicitantes de bajos y muy bajos ingresos, para la obtención de una vivienda digna, segura y sanitaria en zonas rurales elegibles. La asistencia financiera puede reducir el pago de la hipoteca por un corto plazo. Los solicitantes deben tener un ingreso ajustado igual o inferior al límite de bajos ingresos aplicable, aceptar ocupar la propiedad como residencia principal, y cumplir con los requisitos de ciudadanía o de no ciudadano elegible.
• Programas de préstamos para doctores: existen préstamos especiales para médicos, dentistas y otros profesionales de la salud. Estos pueden brindarse sin depósito de pago inicial o alrededor de un 10% y sin obligación de comprar un seguro hipotecario privado. La intención es ayudar a jóvenes profesionales que tengan grandes deudas educativas.
• Programas de asistencia y subsidios: existen ciertos tipos de asistencia que incluyen organizaciones que pueden poner el down payment por usted. Para más información sobre estas ayudas, consulte con el Departamento de Desarrollo Urbano o el Departamento de Vivienda.
• Hipotecas del 97%: este tipo de hipoteca tiene un depósito de pago inicial mínimo con el 3% restante. Algunos requisitos pueden incluir que el monto adeudado en tarjetas de créditos y otros préstamos sea mínimo, o que el préstamo sea para su primera casa, con la intención de vivir en ella y sea propiedad de una familia, es decir no multifamiliar, o con varias unidades.
• Préstamos piggyback, 80/20: el término piggyback es descriptivo de la situación, porque existe un segundo préstamo que complementa al principal. Se trata de un préstamo principal del 80% y otro préstamo adicional del 20%. Es importante aclarar que el segundo préstamo suele tener intereses altos..
• Préstamo de la FHA: este crédito es respaldado por la Administración Federal de Vivienda (FHA) y tiene un depósito inicial del 3.5%. Este porcentaje es mínimo en comparación con los préstamos convencionales. Los requisitos incluyen tener una puntuación de crédito mayor a 580. Sin embargo, el programa no es compatible con todas las casas a la venta y requiere el pago de tarifas asociadas con el programa FHA y seguro hipotecario. Además, el solicitante debe cumplir con alguno de estos requisitos:
  -nivel de ingresos requerido,
  -tener un sueldo estable,
  -mínimo dos años con el mismo empleador,
  -ser mayor de 18 años,
  -usar la casa como residencia principal.
• Prestamistas privados: exsiste la opción de recurrir a familiares, amigos o conocidos para llegar a un arreglo aunque no sean prestamistas profesionales.

Contratos y acuerdos clave en la compra de una vivienda

• Compraventa: es el contrato base entre comprador y vendedor confirmando la compra. Contiene los datos de los involucrados, el precio de compra, derechos y obligaciones de ambas partes, datos de la propiedad y la fecha de cierre.
• Acuerdos con agentes: constituye el contrato con agentes inmobiliarios que representan a los compradores de viviendas. Especifica la comisión, razones para terminar la relación y la duración de la relación.
• Acuerdos de financiamiento: deberá detallar el monto del préstamo, tasa de interés, obligaciones de las partes, términos de pago, tarifas y cualquier condición que aplique.

Documentos importantes

Otros contratos importantes en una compraventa incluyen:

• seguro de vivienda;
• seguro de título de propiedad;
• reporte de valor estimado;
• reporte de inspección;
• escritura;
• declaración de cierre;
• acuerdo de depósito (escrow agreement).

Responsabilidades y obligaciones legales del comprador

Todo derecho viene con obligaciones y el derecho de propiedad no es la excepción. Desde el momento en que se convierte en propietario, estarán a su cargo las responsabilidades siguientes:

• mantenimiento de la propiedad;
• servicios;
• reparaciones;
• pago del préstamo hipotecario e intereses;
• impuestos;
• seguros;
• pagos de tasas según lo acordado en contratos (como notarios, agentes, depósitos, transferencias, inspecciones, costos de cierre).

Consideraciones legales en caso de incumplimiento

Todo incumplimiento por parte del prestatario tiene consecuencias y dependiendo de la falta, sufrirá una penalidad distinta.

Por ejemplo, si no cumple con su obligación de pagar el seguro hipotecario (PMI, por siglas en inglés) o los impuestos de propiedad, los estados aplican diferentes penalidades. Si el atraso en el pago persiste, podría iniciarse un juicio hipotecario. Lo mismo aplica si no abona pagos a su hipoteca.

La compañía con la que tiene la hipoteca puede iniciar un juicio hipotecario de tres a seis meses desde la primera fecha de pagos mensuales no abonados. Este proceso conocido como “foreclosure” implica que la compañía hipotecaria tomará posesión de la casa. En algunos casos, si su propiedad vale menos de lo obtenido en el préstamo, además de perder la casa, le seguirá debiendo un monto a la compañía.

Otra consecuencia de este incumplimiento es que su puntaje de crédito se derrumbará.

Otros eventos que pueden considerarse como incumplimiento incluyen daños o destrucciones que se clasifiquen como “desperdicio”. Nunca ignore las cartas de incumplimiento de pago de stu prestamista. Hay opciones disponibles cuando existe el riesgo de ejecución hipotecaria.

Consideraciones legales en caso de disputa

En toda transacción de propiedades existen opciones legales para resolver disputas.

Los contratos deben ser específicos para establecer quién será responsable de los pagos y la extensión de los derechos y obligaciones de las partes. Un contrato claro y específico es clave para evitar conflictos. Asegúrese de que el contrato incluya los límites de la propiedad, muebles y unidades que se incluyen, servicios que se pagaron, cuándo podrá tomar posesión, personas que firman la oferta, y quién tiene la responsabilidad de pagar la comisión de los agentes de bienes raíces.

Otro documento clave es el seguro de título, en caso de que después de comprar una propiedad aparezca otra persona alegando ser el verdadero dueño.

¿Conviene comprar una casa sin pago inicial?

Sólo usted puede encontrar la respuesta según su situación y deseos. Sin embargo, antes de dejarse llevar por la emoción de ser propietario, es aconsejable tener en cuenta estos factores:

• Menos opciones de financiación: No estar dispuesto a poner un pago inicial implicará que menos prestamistas estarán dispuestos a trabajar con usted, lo que significa menos y probablemente peores opciones de financiación.
• Seguro de hipoteca: No poner el 20% del valor de la casa de antemano viene con un gasto extra: el seguro de hipoteca. Por ejemplo, si compra una casapor 300 000 dólares el pago del seguro privado de hipoteca rondará entre 125 y 250 dólares por mes.
• Tasa de interés más alta: Por ser considerado un cliente de alto riesgo, es probable que reciba un préstamo con un interés mayor.

Hacer cálculos de la proporción del precio de renta en su ciudad puede ser una opción para analizar si conviene comprar. La proporción del precio de renta (price to rent ratio) se calcula dividiendo el valor medio de una propiedad por el valor medio de renta. En algunas ciudades en las que los precios de las propiedades son exorbitantes (Miami, San Francisco, Oakland, Los Ángeles, New York o Honolulu, por ejemplo) este indicador indica que conviene más rentar que comprar.

Comprar una casa sin pago inicial es ciertamente complicado, pero no imposible. Pero es importante tener en mente que esta compra conlleva responsabilidades adicionales. Asegúrese de estar preparado para afrontarlas y evalúe si es el momento adecuado en su vida para asumir esta obligación.

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