¿Qué es una "venta corta"?

Una venta corta, en pocas palabras, es una transacción que le permite vender su propiedad a su prestamista al valor actual, incluso si ese monto es menor a lo que debe en el préstamo. Si así lo aprueba su prestamista, esta venta puede satisfacer la totalidad de la deuda hipotecaria restante.

Supongamos que, por problemas económicos, el dueño de una casa con 200 mil dólares de hipoteca adeudados vende la propiedad por $170 mil, tras cumplir con una serie de requisitos y procesos. Eso es una venta corta. Una vez efectuada la transacción, la hipoteca y los gravámenes sobre la propiedad se considerarán satisfechos y se detendrá cualquier proceso de ejecución hipotecaria.

Determinar si esta es una buena opción es algo muy individual y personal. Sin embargo, hay ciertos factores o circunstancias en las que este tipo de transacción puede ayudar a un propietario. Por ejemplo, el dueño de la casa podría negociar un pago con descuento con su prestamista (lender) para no tener que cubrir el déficit con dinero en efectivo y evitar una ejecución hipotecaria (foreclosure) al no poder pagar la hipoteca.

A pesar de que una venta corta puede en muchos casos proveer un mejor resultado para todas las partes involucradas, estas transacciones no siempre son populares poque el proceso es complejo y toma tiempo. Por tal razón, las entidades hipotecarias optan por buscar la ejecución hipotecaria en su lugar.

¿Cómo es el proceso?

El primer paso en una venta corta es contactar a su prestamista y determinar qué se requiere para iniciar el proceso. Algunos prestamistas le exigirán que realice algunos pasos previos para determinar si usted y su vivienda califican, por ejemplo:

• Intentar hacer una modificación de préstamo.
• Llenar formularios y proveer varios tipos de documentación

Entre la documentación requerida, puede estar una “carta de dificultad”, estados financieros o balances bancarios actuales. Tenga en cuenta que pueden pasar semanas o algunos meses para obtener una respuesta de su prestamista sobre si califica y poder completar la transacción.

Un prestamista probablemente aceptará una venta corta si:

• El propietario oferta activamente la casa a posibles compradores (toma buenas fotos, coloca la casa en sitios web de listados de bienes raíces, contrata a un agente o a un abogado de bienes raíces calificado).
• La casa se cotiza al valor justo de mercado (no se puede cotizar una casa de $400 000 a $200 000 solo para obtener una venta rápida).
• La venta es una “transacción de mercado en condiciones de plena competencia”. Esto significa que todos los ingresos (después de los costos de cierre) se aplican al pago de la hipoteca con descuento. Por ejemplo, si usted ofrece una casa de $450 000 por el precio justo de $400 000 y alguien ofrece $420 000, usted no se queda con las ganancias de $20 000. La compañía hipotecaria se queda con todo el dinero.

La gente que está involucrada en un proceso de venta corta requiere una cuidadosa coordinación entre:

• prestadores de servicios
• prestatarios de hipotecas
• tasadores
• propietarios/compradores
• agentes de bienes raíces
• agencias de títulos
• compañías de seguros hipotecarios
• titulares de gravámenes menores

Si desea contratar a un agente de bienes raíces para que le guíe a través del proceso, es posible que deba presentar una carta de autorización a su prestamista para dar permiso de revelar sus asuntos financieros privados con su agente.

¿Qué es HAFA y cómo le ayuda?

El programa de Alternativas a la Ejecución Hipotecaria de Vivienda Asequible (HAFA, por sus siglas inglés) se creó específicamente para ayudar a los propietarios de viviendas que no califican para una modificación de hipoteca de prueba.

Bajo el HAFA, el dueño de una casa puede calificar para una venta corta. Esta ayuda patrocinada por el gobierno forma parte del programa Making Home Affordable (Haciendo la vivienda asequible).

HAFA brinda a los propietarios de viviendas y prestamistas un incentivo financiero del gobierno para realizar ventas cortas de propiedades “morosas” o viviendas atrasadas en los pagos.

Para saber si puede hacer una venta corta bajo HAFA, debe comunicarse con su prestamista para analizar los requisitos.

¿Una venta corta es adecuada para mí?

Una venta corta puede ser una buena opción si usted:

• no puede pagar la hipoteca,
• actualmente está experimentando dificultades financieras,
• hay una pérdida involuntaria de ingresos,
• hay un divorcio (con un cónyuge que no puede pagar la hipoteca),
• sufre una lesión o enfermedad que le impide pagar la hipoteca.

Además, si usted todavía no está atrasado en sus pagos mensuales, pero ya sabe que las circunstancias le impedirán mantenerse al día en el futuro cercano, una venta corta podría ayudarle a resolver su situación. Pero antes de decidir si una venta corta es una buena opción para usted y su propiedad, debe considerar, en primer lugar, los efectos que puede tener sobre su calificación de crédito.

¿Cómo se afectará mi puntaje de crédito?

Una venta corta afectará negativamente su puntaje de crédito. ¿Cuánto? Esto dependerá de muchos factores, entre ellos:

• su historial de pagos,
• su capacidad para pagar otras deudas,
• el monto que el prestamista le perdonó en la venta corta.

Entre 100 y 200 puntos podría bajar su calificación. En la mayoría de los casos, se mostrará en su informe de crédito como “pagado por completo; liquidado por una cantidad menor a la que se debía originalmente”.

No obstante, el daño a su crédito será menor al que provocaría una ejecución hipotecaria o quiebra, que por lo general son los acontecimientos financieros más perjudiciales que pueden afectar su puntuación.

Elegir una venta corta en lugar de una ejecución hipotecaria o quiebra, es una buena alternativa para evitar un daño mayor en su historial de crédito. Si bien no saldrá ileso, le puede dejar en una situación financiera mucho mejor, permitiéndole mejorar su crédito si se mantiene al día con otras deudas.

¿Cuánto tiempo tengo para vender mi casa en una “venta corta”?

Esto va a depender de los requisitos de su prestamista y si califica para algún programa patrocinado por el gobierno para ayudar a los dueños de casa a evitar la ejecución.

Por ejemplo, el HAFA otorga a los prestatarios 90 días para comercializar y vender la propiedad. A menudo se permite más tiempo según las condiciones del mercado local. El vendedor debe seguir unos criterios:

• La propiedad debe estar listada con un agente de bienes raíces.
• El agente debe tener experiencia en la venta de propiedades en el vecindario.
• Usted y su agente de bienes raíces deben mostrar la propiedad activamente a posibles compradores.

Para garantizar que los prestatarios y sus agentes se muevan rápidamente para completar la venta corta, la compañía hipotecaria puede imponer límites de tiempo razonables al período de comercialización.

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