Venta corta: preguntas frecuentes

A través de una venta corta puede vender su propiedad a su prestamista incluso si el balance pendiente de la hipoteca es mayor que el precio de venta. Constituye una alternativa para evitar la ejecución hipotecaria y, en consecuencia, un mayor impacto crediticio.

El procedimiento legal de una venta corta es complejo y con muchas personas involucradas. Por tal razón, los prestamistas no siempre están dispuestos a aceptar esta vía en caso de que usted esté atravesando problemas que le impidan cumplir con sus obligaciones financieras.

¿Cuánto se afectará su crédito? ¿Quién pone el precio a la casa? ¿Hay ayudas del gobierno? Esa y otras preguntas se las respondemos aquí.

¿Cualquier propiedad puede venderse mediante una venta corta?

Cualquier casa puede venderse por esta vía si el prestamista hipotecario acepta este acuerdo de liquidación. Por lo general, la casa o el dueño de la casa deben liquidar:

• gravámenes menores
• hipotecas (esto sucederá cuando usted y su prestamista acuerden un precio de venta y la casa se venda)
• otras deudas contra la propiedad

En algunos casos, el administrador de la transacción puede optar por proceder con una venta corta antes de que se liquiden estos pendientes, pero para proceder deben tener una creencia razonable de que todos los gravámenes sobre la propiedad pueden eliminarse.

¿Cuándo ocurren las ventas cortas?

Por lo general, una venta corta puede ocurrir cuando una compañía hipotecaria compra una casa a alguien que enfrenta una posible ejecución hipotecaria (foreclosure).

¿Quién decide el precio de una venta corta?

Un abogado de bienes raíces o un agente inmobiliario con licencia puede entablar negociaciones con el prestamista de un propietario. El propietario de la vivienda no obtiene ganancias ni recupera ningún dinero de la venta corta, por lo que la compañía hipotecaria generalmente decidirá el precio de venta. Intentarán recuperar lo que más puedan.

¿Una venta corta detiene la ejecución hipotecaria?

Sí. Una vez que la venta corta sea un hecho, la compañía hipotecaria:

• Considerará que su deuda hipotecaria pendiente ha sido satisfecha.
• Eliminará cualquier gravamen sobre la propiedad para que alguien más pueda comprar la casa.
• Detendrá el proceso de ejecución hipotecaria.

¿Qué otras alternativas tengo?

Una venta corta no es la única opción para resolver su problema de vivienda actual. Quizá pueda hacer arreglos para una modificación del préstamo, donde se ajusten las tasas de interés y otras condiciones de su hipoteca actual para bajar su pago mensual y mantener su hogar. Tal vez podría calificar para refinanciar el préstamo con otra entidad financiera.

Otra alternativa es una escritura en lugar de la ejecución hipotecaria. Si usted ha hecho un esfuerzo de buena fe para vender su propiedad, pero no ha podido hacerlo, su prestamista puede considerar esta opción.

Una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria significa que el propietario en dificultades renuncia voluntariamente a la propiedad de su vivienda y transfiere el título de propiedad de la venta a la compañía hipotecaria.

A diferencia de una venta tradicional, este proceso solo se permite cuando la propiedad no tiene hipotecas, gravámenes u otras cargas. Una vez completada, la escritura en lugar de la ejecución hipotecaria significa que la propiedad pertenece al prestamista, quien puede venderla para recuperar el dinero que perdieron.

¿Cómo sé si califico para una venta corta?

Usted debe ser capaz de demostrar que está atravesando una dificultad financiera y no puede pagar su hipoteca. Entre las razones más comunes están:

• Una pérdida involuntaria de ingresos.
• Un divorcio con un cónyuge que no puede asumir los pagos de la hipoteca.
• Lesión o enfermedad que da lugar a que el prestatario no pueda mantenerse al día con los pagos.

Algunos prestamistas requieren que el prestatario primero intente hacer una modificación del préstamo antes de proceder a una venta corta.

¿El programa HAFA se aplica a mí?

El programa de Alternativas a la Ejecución Hipotecaria de Vivienda Asequible (HAFA, por sus siglas inglés) puede estar disponible para los propietarios que están atrasados en su hipoteca y solicitan una venta corta bajo el programa.

Podría calificar para recibir hasta 3 mil dólares para ayudarle con los gastos de reubicación. Este es un beneficio adicional para algunos propietarios de viviendas después de vender su casa en una venta corta con HAFA. Contacte a su prestamista para saber si califica para una venta corta bajo HAFA.

¿Qué puede suceder durante la venta corta?

La oferta de su casa en venta corta puede ocurrir en paralelo con un proceso de ejecución hipotecaria. Esto se llama estar en preejecución hipotecaria. Si bien esto es preocupante para los propietarios de viviendas, no se puede llevar a cabo ninguna ejecución durante este período de comercialización.

El marco de tiempo exacto se especificará en el acuerdo de venta corta. Mientras el dueño de la casa esté actuando “de buena fe” para vender la propiedad, la ejecución hipotecaria no ocurrirá.

¿Es una venta corta lo mejor para mi puntaje de crédito?

Por lo general, el daño a un informe de crédito por una venta corta es mucho menor que el producto de una ejecución hipotecaria o la bancarrota, los cuales pueden tener efectos a largo plazo.

Una venta corta reducirá su puntaje crediticio entre 100 y 200 puntos, según las circunstancias de la venta, su historial y las agencias de crédito. Como señalamos anteriormente, revise si tiene otras opciones antes de decidirse por la venta corta.

¿Debo pagar la comisión del agente inmobiliario y los gastos de cierre en una venta corta?

El dueño de la casa en venta corta no posee dinero en depósito para pagar comisiones. El prestamista principal es quien termina pagando la comisión de venta del agente de bienes raíces. Desde el momento en que ocurre la venta corta, las ganancias pertenecen al prestamista, por lo que debe hacerse cargo de los honorarios y las comisiones de los agentes inmobiliarios.

Usted tampoco pagará ningún costo o tarifa de cierre. Cuando la casa se vende por el valor del mercado durante una transacción de venta corta exitosa, el prestamista hipotecario tomará el control de la venta y los ingresos de esta. Depende de ellos manejar los costos de cierre de la transacción y trabajar con el agente y comprador potencial para completar la venta.

¿Debo comprar una casa de venta corta?

Comprar una casa de venta corta puede ser una gran oportunidad, pero también conlleva posibles obstáculos o problemas.

A los bancos y otros prestamistas generalmente no les gusta administrar propiedades, por lo que a menudo están dispuestos a vender las viviendas que adquirieron en ventas cortas y ejecuciones hipotecarias. Eso puede significar que, como comprador, puede obtener un buen precio en una propiedad de venta corta.

Sin embargo, estas propiedades pueden tener problemas de mantenimiento y reparación si los propietarios anteriores no tenían suficiente dinero para pagar la hipoteca o mantener la propiedad.

Si está considerando comprar una casa de venta corta de un banco u otro prestamista, es importante hacer una tasación independiente y una inspección de la propiedad para determinar si la casa es una buena inversión.

Finalmente, recuerde que las transacciones de bienes raíces implican mucho papeleo y son complicadas. Siempre es útil contar con un especialista que le asesore, como un abogado o un agente inmobiliario con experiencia, para que el proceso se haga de acuerdo con los estatutos vigentes y sin consecuencias legales para usted.

Le recomendamos leer:

• ¿Qué es una hipoteca en Estados Unidos?
• Diez consejos para evitar una ejecución hipotecaria
• Lo que debe saber antes de refinanciar su hipoteca