¿Cómo utilizar el proceso de refinanciamiento en mi casa?

Para muchos, refinanciar su préstamo actual significa la posibilidad de poder:

• saldar deudas a través de nuevos préstamos,
• modificar el plazo del préstamo existente.

A largo plazo, la persona promedio puede terminar pagando grandes sumas de dinero que sólo cubren los intereses, por lo que tiene sentido buscar nuevas opciones o como mínimo, reducir el plazo del préstamo actual.

Ventajas del refinanciamiento

Cada vez es mayor el número de propietarios que opta por un refinanciamiento debido a las múltiples ventajas que ofrece, tales como:

• Posibilidades de negociar préstamos con pagos mensuales más bajos.
• Reemplazar tasas de interés existentes por una tasa fija o de menor puntaje.
• Cambiar el plazo o tipo de préstamo.
• Refinanciar un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA por sus siglas en inglés).
• Convertir el préstamo FHA en un préstamo convencional sin tener que pagar el seguro hipotecario privado (PMI por sus siglas en inglés).
• Obtener una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC por sus siglas en inglés), para recibir una cantidad de dinero que ayude en las reparaciones o renovaciones de la vivienda.
• Pagar el monto de una tarjeta de crédito con intereses altos.
• Mejorar el puntaje crediticio.

Si se busca refinanciar un préstamo respaldado por el Departamento de Asuntos Veteranos (VA por sus siglas en inglés), la entidad financiera puede permitir una relación de préstamo-valor (Loan to value ratio, LTV por sus siglas en inglés) más alta, dependiendo de la puntuación de crédito y situación financiera del prestatario.

Requisitos para el refinanciamiento

Es importante tener en cuenta que, para poder iniciar un proceso de refinanciamiento, la mayoría de prestatarios deberá:

• Tener una puntuación de crédito especifica en base al tipo y monto del préstamo.
• Haber acumulado suficiente capital para poder ser elegible.

Al igual que cuando se adquirió el inmueble, la entidad financiera requiere una tasación de la vivienda para calcular el valor estimado de la propiedad.

Si el valor de la casa es igual o mayor a la cantidad que se quiere refinanciar, la evaluación de riesgo estará completa y el prestamista le comunicará al prestatario los detalles para proceder con el cierre y cuánto tiempo tendrá que esperar antes de recibir los fondos.

Saber el valor de la vivienda también le permite al prestamista verificar que el prestatario:

• Cuenta con el capital suficiente para deshacerse del seguro hipotecario privado (PMI).
• Califica para una opción de préstamo especifica.

Cómo proceder con el proceso de refinanciamiento hipotecario

Es recomendable comparar los costos de refinanciamiento de la hipoteca original con el costo de préstamos hipotecarios disponibles para tener una mejor idea del precio a pagar con la nueva hipoteca y elegir la entidad hipotecaria que mejor se adapte al presupuesto y necesidades del prestatario.

Por ejemplo, la Ley de Veracidad en los Préstamos (Truth in Lending Law en inglés), requiere que la entidad financiera haga ciertas divulgaciones sobre:

• Tasas de interés anuales en los préstamos (por ejemplo, si se trata de una tasa fija de interés).
• Cargos financieros.
• Cantidad del monto que se proyecta financiar.
• Cualquier otro tipo de costos incluidos en el préstamo.

Proceso de cierre del refinanciamiento

El cierre del refinanciamiento es muy parecido al de una hipoteca inicial, aunque el prestatario no tiene que preocuparse de tener que lidiar con vendedores ni agentes de bienes raíces.

Durante este proceso, se pueden hacer preguntas relacionadas con los costos del cierre, por ejemplo, si forman parte del nuevo préstamo, o tendrán que pagarse al momento del cierre.

La Ley de Veracidad en los Préstamos le exige al prestamista otorgar 3 días laborales después del cierre para cancelar el refinanciamiento. Después de este plazo, el prestamista transferirá los fondos a la cuenta designada por el prestatario.

Preguntas frecuentes sobre el refinanciamiento

Antes de tomar la decisión de incurrir en un refinanciamiento es importante considerar:

• Riesgos asociados con la pérdida de la vivienda en caso de no poder pagar la nueva hipoteca.
• Cantidad por pagar en concepto de costos de cierre para determinar el punto de equilibrio, es decir el tiempo que le tomará al prestatario recuperar el dinero invertido en el refinanciamiento.
• Beneficios fiscales a raíz del refinanciamiento.

Recomendaciones para evitar fraudes de refinanciamiento

Es importante prestar especial atención para no ser víctima de estafas de refinanciamiento. Por ejemplo:

• Ofertas no solicitadas para consolidar préstamos en una sola hipoteca.
• Vender la casa con la opción de volver a comprarla.
• Un asesor financiero que ofrezca “información o servicios gratuitos”.
• Enfrentar una ejecución hipotecaria por no comprender las leyes estatales.
• Si la oferta suena tentadora, es probable que no lo sea.

Factores que se deben evitar en un proceso de refinanciamiento

A continuación, se ofrecen sugerencias sobre situaciones que el propietario debe evitar si considera un refinanciamiento de su hipoteca actual:

1. No enfocarse en un pago mensual más bajo. Las tasas de interés casi siempre serán más altas que las del préstamo bancario y pueden incluir costos adicionales, como tarifas de servicio y seguros.
2. El refinanciamiento no debe superar el valor del precio de mercado de la vivienda. Las entidades financieras que ofrecen préstamos que superen el valor de la casa suelen cobrar tasas de interés más altas que las entidades hipotecarias estándar. Además, cabe la posibilidad de que el prestatario no podrá deducir el interés al momento de declarar impuestos sobre la propiedad y puede incluso correr el riesgo de perder la propiedad debido a la ejecución hipotecaria en el caso de no poder cumplir con los pagos.
3. Refinanciar un préstamo sin garantía como si se tratara de uno garantizado. Un préstamo que carezca de protecciones y garantes puede costarle al prestatario la pérdida de la propiedad que ofreció como garantía.
4. Iniciar el proceso de refinanciamiento por la presión de un cobrador de deudas. Muchas veces, los cobradores tratan de intimidar al propietario con el fin de obtener los fondos para el pago de deudas pendientes.

¿Puede el refinanciamiento afectar la línea de crédito?

Un refinanciamiento puede tener los siguientes efectos negativos en un historial de crédito:

Múltiples verificaciones. Antes de aprobar el préstamo, las instituciones financieras consultan informes crediticios para obtener el historial del prestatario y causar una disminución temporal en el puntaje de crédito.

Al refinanciar un préstamo, el préstamo anterior se cierra automáticamente. El cierre puede causar una reducción temporal en el puntaje crediticio porque el sistema mostrará la clausura de una cuenta de crédito con un largo historial.

Aunque el puntaje crediticio puede verse afectado por el refinanciamiento, el prestatario puede mejorarlo si mantiene un historial sólido a través de la consistencia en el pago de sus deudas.

¿Debería refinanciar con mi prestamista actual?

No existen leyes que prohíban obtener un préstamo de refinanciamiento con la misma entidad financiera y puede incluso generar ciertas ventajas.

Antes de elegir un prestamista, es recomendable tener en cuenta las siguientes opciones de préstamos:

• Tiempo que toma la obtención de un nuevo préstamo.
• Tasas de interés para el préstamo nuevo.
• Si se trata de una hipoteca de tasa ajustable o hipoteca de tasa fija.
• Tarifas iniciales y continuas en la duración del préstamo.

¿Es posible renegociar las tasas de refinanciamiento?

Aunque se puede llegar a un acuerdo con respecto al interés a pagar en un refinanciamiento, existen opciones de refinanciamiento que no son negociables debido a:

• el tipo de préstamo,
• los términos de la entidad financiera,
• las tasas hipotecarias que ofrecen.

El proceso de refinanciamiento puede resultar complicado y tomar mucho tiempo. La entidad financiera puede ofrecer asistencia, pero hay que tener en cuenta que sus intereses tendrán prioridad sobre los del prestatario.

Consultar con un abogado de derecho inmobiliario puede ayudarle al prestatario a determinar la mejor opción en base a sus necesidades y circunstancias personales. Por ejemplo:

• Ayudar en la organización de la información del préstamo original.
• Asesorar en la solicitud del nuevo préstamo.
• Representar al prestatario ante la entidad financiera.
• Asegurar la protección de los derechos del prestatario.

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