Todo lo que necesita saber sobre una hipoteca en Estados Unidos

El proceso para obtener un préstamo hipotecario puede resultar complejo, sobre todo para primeros compradores. Si está pensando en adquirir un inmueble en Estados Unidos por esta vía, el primer paso para convertirse en un feliz propietario es entender de qué se trata una hipoteca y cómo se obtiene.

Conocer los conceptos básicos y el procedimiento para calificarse le ayudará a estar preparado para el momento en que deba escoger cuál tipo de préstamo hipotecario se adapta mejor a sus necesidades y busque el prestamista adecuado para, finalmente, poder comenzar la búsqueda de su vivienda en el mercado inmobiliario.

Qué es una hipoteca

Una hipoteca es un préstamo con un inmueble como garantía de pago. Una típica transacción hipotecaria ocurre cuando un comprador pide prestado dinero a un prestamista (lender) para comprar una vivienda y firma un acuerdo por escrito donde se establece que, si no paga el dinero prestado más los intereses, el prestamista tiene derecho a tomar la propiedad y venderla para reducir el monto del préstamo.

Dependiendo de los términos de la hipoteca, el prestamista, que puede ser un banco o alguna otra institución financiera, puede reclamar al propietario el pago de cualquier diferencia entre el producto de la venta de bienes raíces y la cantidad de dinero adeudado.

Tipos de hipoteca

Hay dos tipos de hipoteca, según su tipo de interés: a tasa fija y tasa ajustable. Cada una tiene ventajas y desventajas y la decisión final de escoger una u otra dependerá de su situación financiera y su nivel de comodidad con el factor riesgo.

Hipotecas a tasa fija

Las hipotecas de interés fijo son el equivalente a un automóvil de lujo muy confiable, pero eso tiene un costo. Estas son sus principales características:

• La tasa de interés y la cantidad que pagará cada mes será siempre la misma durante la vigencia del préstamo.
• Los plazos suelen ser de 15 o 30 años, aunque puede negociar con su prestamista por un plazo más corto.
• La tasa de interés que pagará generalmente es aproximadamente un punto porcentual por encima de lo que pagaría por una hipoteca a tasa variable (ARM, por sus siglas en inglés).

Es importante destacar que, pagando ese punto porcentual adicional, se protege contra la posibilidad de que las tasas de interés aumenten durante el plazo del préstamo.

Hipotecas a tasa variable

Una hipoteca de tasa ajustable o variable puede tener sus ventajas, pero va a depender del plazo del crédito, la estabilidad del mercado y las condiciones del préstamo. Se caracterizan por:

• La tasa de interés cambia durante el plazo del préstamo.
• La tasa de interés está determinada por la tasa preferencial, que se establece por varios índices financieros (cada ARM identificará a cuál índice su préstamo hace seguimiento).
• Si la tasa preferencial baja, también lo hace el interés que paga por su préstamo; si sube, también lo hacen los pagos de su préstamo.
• Las partes pueden acordar protegerse contra fluctuaciones extremas de la tasa de interés estableciendo límites máximos y mínimos con este tipo de hipoteca.

Por lo general, las ARM limitarán la cantidad y la frecuencia de los cambios en las tasas de interés para que los titulares no estén sujetos a cambios frecuentes y salvajes en los pagos.

Este tope también sirve para minimizar las pérdidas del banco en caso de que las tasas de interés caigan, como sucedió en 2009.

Una hipoteca de tasa ajustable puede funcionar si planea estar en la casa por poco tiempo, generalmente menos de cinco años. Sin embargo, aún puede ser riesgoso, ya que podría ser difícil refinanciar o vender exactamente cuando lo desee.

¿Cómo obtengo una hipoteca?

Un prestatario o deudor hipotecario obtiene una hipoteca a través de un proceso de solicitud y compromiso. El prestatario inicia el proceso presentando una solicitud al prestamista (hipotecario) y, en algunos casos, paga una tarifa inicial no reembolsable.

Una vez que haya escogido la vivienda que desea adquirir, comenzará el proceso de solicitud formal del préstamo hipotecario. Tendrá que llenar varios formularios, entregar documentos como declaraciones de impuestos, talones de pago y extractos bancarios, además de pagar las tarifas o comisiones requeridas.

Primero, el prestamista realizará una evaluación de riesgo. En ese análisis, el prestamista evalúa la situación financiera del prestatario a través de:

• su calificación crediticia;
• la relación deuda/ingresos;
• el seguro hipotecario privado (PMI);
• los costos de cierre.

Si el prestamista determina que el riesgo es aceptable, emitirá un compromiso de préstamo que detallará:

• el monto del préstamo;
• los pagos mensuales;
• las tasas de interés;
• otras condiciones pertinentes.

Debido a que el compromiso normalmente contiene términos y condiciones que no estaban en la solicitud inicial de préstamo, por lo general se trata de una contraoferta para hacer un préstamo. Cuando el prestatario acepta el compromiso, se crea un contrato vinculante para un préstamo hipotecario.

La tasa de interés estará determinada por las condiciones actuales del mercado. Un prestamista puede aumentar su rendimiento más allá de la tasa de interés establecida al requerir que el prestatario pague “puntos” en el momento en que se hace el préstamo.

Un punto equivale al uno por ciento del monto del préstamo. Es beneficioso para el prestatario pagar puntos para reducir la tasa de interés durante el plazo del préstamo.

Si se aprueba su solicitud, ¡felicitaciones! Una vez termine de firmar una buena cantidad de documentos y hacer el pago inicial junto con los costos de cierre, usted será oficialmente propietario de un bien raíz en EE. UU.

Incumplimiento de la hipoteca

El incumplimiento ocurre cuando el prestatario no cumple con las obligaciones de la hipoteca. Las causas comunes son:

• falta de pago mensual
• falta de seguro de la propiedad
• falta de pago de impuestos sobre la propiedad

Dificultades en la construcción, daños materiales o la destrucción del inmueble por parte del deudor hipotecario, que constituyan “desperdicio”, también pueden ser considerados como un eventual incumplimiento.

Las hipotecas contienen una cláusula de aceleración que establece que cualquier incumplimiento hace que la deuda sea pagadera a solicitud, haciendo que la totalidad de la deuda se pague de inmediato.

Los prestamistas hipotecarios residenciales están obligados por ley a proporcionar un aviso de aceleración de la deuda y la oportunidad para que el prestatario resuelva el incumplimiento.

En la mayoría de los estados, la presentación de procedimientos de ejecución hipotecaria se considera una notificación al prestatario.

¿Puedo vender mi casa si aún no he terminado de pagarla?

Cuando los propietarios venden o transfieren el bien hipotecado, el prestamista exige el pago de su hipoteca antes de que ocurra cualquier venta o traspaso del inmueble.

Otra opción es que el prestamista dé su consentimiento a la transacción condicionado a que el beneficiario asuma la hipoteca y la obligación de pago, posiblemente también con una tarifa de transferencia o una tasa de interés más alta.

Algunos consejos útiles antes de iniciar el proceso

• Haga un balance de sus ingresos, gastos, pagos de tarjetas de crédito y otras deudas para determinar cuánto podría pagar por una hipoteca. Lo ideal antes de calificarse es que sus cuotas mensuales no superen el 45% de sus ingresos. Mientras más baja sea la relación deudas/ingresos mejor calificación puede obtener.
• Cuide y mejore, de ser posible, su puntaje crediticio. Con un buen puntaje de crédito será más fácil calificar para una hipoteca y obtener una mejor tasa de interés.
• Busque y compare prestamistas y entidades financieras. Ya sea que los contacte directamente o con la ayuda de un agente inmobiliario (realtor en inglés), revise las tasas de interés ofrecidas, comisiones, incentivos (si los hay) y otros términos y condiciones.
• Haga una precalificación. Una preaprobación previa por parte del prestamista le ayudará a determinar su presupuesto y tener más claro el panorama sobre el tipo de vivienda que puede comprar.

Si tiene más preguntas relacionadas con estos conceptos básicos o temas más avanzados sobre bienes raíces, créditos hipotecarios y compra de inmuebles, consulte a su agente o hable con un abogado de bienes raíces.

Le recomendamos leer:

• ¿Es mejor comprar una casa o rentar?
• ¿Qué es un préstamo FHA?
• Abogados con experiencia en la ley de bienes raíces