¿Qué es el seguro hipotecario y cómo evito pagarlo?

El seguro de la hipoteca es básicamente una prima mensual que deben pagar los compradores de una vivienda cuando obtienen un préstamo. El propósito es brindarle más seguridad y protección a los prestamistas hipotecarios, cuando el comprador no pueda cumplir con los pagos.

¿Es obligatorio? ¿Hasta cuándo debe pagarlo? A continuación, le contamos más.

En los Estados Unidos, el seguro hipotecario privado (Private Mortgage Insurance, PMI por sus siglas en inglés) es el tipo de protección más común. También existen el seguro hipotecario pagado por el prestamista (Lender-paid private mortgage insurance, LPMI por sus siglas en inglés), y el seguro de hipoteca de la Administración Federal de Vivienda (Federal Housing Administration, FHA por sus siglas en inglés).

Independientemente del tipo de seguro, el comprador de la vivienda (prestatario) es quien lo paga de una u otra forma. Por ejemplo, en el caso del LPMI, el prestamista cubre los gastos del seguro pero incluye una tasa de interés más alta a la del mercado.

A diferencia de los préstamos hipotecarios de la Administración Federal de Vivienda de EE. UU. (préstamos FHA), que requieren primas de seguro hipotecario (MIP) por adelantado y duran hasta que se paga la totalidad del préstamo, los pagos de PMI se pueden eliminar con el tiempo, si se toman las medidas adecuadas.

¿Es obligatorio pagar el seguro hipotecario o se puede evitar?

Tener o no que pagar un seguro hipotecario depende del tipo de préstamo. Típicamente es requerido para los préstamos FHA o para compradores con préstamos convencionales, que dieron un pago inicial (down payment en inglés) relativamente bajo, o por debajo del 20% del valor de la propiedad.

En otras palabras, la forma más sencilla de evitar el pago del seguro hipotecario es tener un puntaje de crédito alto y dar un pago inicial de al menos 20%. Algunos prestamistas podrían no exigir este seguro, aunque su “down payment” sea menor al 20%, a expensas de una mayor tasa de interés para compensar los riesgos.

¿Cómo se calcula el costo del seguro hipotecario?

En el caso del PMI, el costo promedio es entre 0.55% y 2.25% del préstamo original por año. Si quiere saber una estimación, existen varios sitios en línea donde puede realizar el cálculo (como Nerdwallet o HSH en inglés).

En cuanto al seguro FHA se debe calcular la cuota inicial de la prima, que es alrededor de 1.75% del valor del préstamo y las cuotas anuales oscilan entre 0.45% y 1.05% del préstamo.

¿Cuáles son las ventajas del seguro hipotecario?

Si bien la adquisición de estos seguros beneficia al prestamista, la ventaja para el comprador es obtener un préstamo para comprar una casa con un pago inicial más bajo.

Por ejemplo, los créditos hipotecarios de la FHA suelen ser más fáciles de conseguir que los convencionales, porque requieren un puntaje de crédito mínimo de 580 y un pago inicial del 3.5% del valor de la propiedad. Con puntajes menores de 580 se requiere un 10% de pago inicial.

Las hipotecas convencionales por lo general requieren puntajes de crédito por encima de los 620. A menor puntaje, mayor será el interés que pagar.

Los costos del PMI son normalmente más bajos que los del FHA. En el caso de que usted tenga una hipoteca condicional, su prestamista puede hacer que el seguro de la hipoteca se contrate a través de una compañía privada, mientras que los pagos del seguro de la hipoteca de la FHA se le pagan a la FHA.

¿Cómo se paga el seguro hipotecario?

En la mayoría de los casos, el PMI está incluido dentro de los pagos mensuales que usted debe hacer tras la compra de su casa, en conjunto con la cuota de su hipoteca, más los intereses.

El seguro FHA tiene una cuota al momento del cierre (pago inicial) y cuotas anuales que se pueden pagar mensualmente.

¿Cómo y cuándo puedo eliminar los pagos del PMI?

Cuando su capital alcanza niveles suficientes puede eliminar las primas del PMI; esto ocurre de dos maneras:

• Hizo suficientes pagos para reducir el saldo de la hipoteca. A medida que paga, el monto de su capital aumenta y, en algún momento, el prestamista ya no requerirá el seguro hipotecario privado.
• Aumentó el valor de la casa. Aunque algunos prestamistas hipotecarios le harán esperar un período de tiempo adicional, para asegurarse de que el aumento del valor de la vivienda es duradero y no temporal.

A diferencia de los préstamos FHA, que requieren primas de seguro hipotecario (MIP) por adelantado y duran hasta el pago final del préstamo, en el caso de los PMI, la buena noticia es que, al no pagar el 20% de inicial, usted puede solicitar la cancelación del seguro hipotecario una vez alcance el 20% o 25% del valor de la vivienda.

Los seguros FHA y LPMI son mucho más difíciles de eliminar. En general no es una opción y se debe pagar el préstamo principal o refinanciar.

La eliminación de los costos de PMI depende de los términos de su préstamo, del prestamista y de la aseguradora, pero existen algunas pautas básicas que se aplican a las casas compradas después del 29 de julio de 1999, en virtud de la Ley de protección de propietarios (en inglés). En estos casos se le recomineda:

• Preguntar a su prestamista hipotecario: escríbale una carta a su prestamista para solicitarle información sobre los procedimientos generales de cancelación de sus pagos de PMI.
• Obtener una tasación de su casa: la mayoría de los prestamistas requieren una tasación oficial del valor de su casa para verificar el aumento del valor de la propiedad, así que pregúntele a su prestamista a quién debe consultar para saber ese valor.
• Calcular la relación entre préstamo y valor: divida su préstamo por el nuevo valor de tasación de su casa para llegar a su relación préstamo-valor. Por ejemplo, si su préstamo fue de $300 mil y la casa está tasada en $350 mil su proporción sería del 85,7%.
• Comparar la relación entre préstamo y valor: muchos prestamistas exigen que su relación sea inferior al 80% para cancelar su seguro hipotecario privado. La mayoría de los prestamistas rechazarían su solicitud de cancelación del seguro hipotecario privado hasta que su proporción caiga por debajo del 80%.

Los seguros privados para hipotecas tradicionales pueden ser removidos una vez que el préstamo se haya pagado en un 78% del valor original de la casa. En teoría, la póliza debería cancelarse automáticamente cuando el pago llegue a ese 78%.

De hecho, hubo un conflicto al respecto durante la década de los años 90, ya que muchos propietarios no sabían que podían cancelar su PMI y lo pagaron por mucho más tiempo del que debían. Por esto, para préstamos originados posteriormente al 29 de julio de 1999 la póliza de PMI debe cancelarse automáticamente cuando llega al 78% del pago del valor original de la propiedad.

¿Qué hago si mi prestamista no cancela mi PMI?

Los prestamistas hipotecarios no siempre dedican mucho tiempo a revisar su archivo y cancelar su seguro hipotecario privado.

Si, después de hacer sus solicitudes, su prestamista se niega o se toma muchos meses para cancelar su PMI, puede llevar al prestamista a la corte de reclamos menores.

Antes de emprender cualquier acción legal, es recomendable hablar con un abogado con experiencia en leyes de bienes raíces. Recuerde enviar todas sus solicitudes por escrito y guardar copias de cada carta.

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