Leyes de bienes raíces en EE. UU.

En los Estados Unidos, la ley de bienes raíces (real estate en inglés), regula una variedad de aspectos relacionados con los bienes inmuebles, que incluyen:

• Compra y venta de propiedad inmobiliaria.
• Proyectos de desarrollo y construcción.
• Alquiler de viviendas, condominios y espacios comerciales.
• Contratos de arrendamiento, residenciales y comerciales.
• Seguro de título de propiedad.
• Zonificación y uso del suelo.
• Servidumbres y el uso de la tierra.

El derecho inmobiliario también cubre temas financieros, como hipotecas y ejecuciones hipotecarias.

En los EE. UU. los estados tienen el derecho de establecer y definir las leyes estatales y regulaciones con respecto a bienes inmuebles, por lo que los requisitos legales varían de manera significativa de un estado a otro.

Leyes federales de bienes raíces

En los Estados Unidos, existen leyes importantes de gran impacto en las transacciones relacionadas con bienes raíces. Dos de ellas, la Ley de Veracidad del Préstamo y la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces, se promulgaron en 1974 y 2011 respectivamente, para proteger los derechos del consumidor en transacciones inmobiliarias.

Estas leyes exigen que quienes otorguen préstamos hipotecarios revelen:

• las tasas de interés,
• el derecho del comprador a cancelar los préstamos,
• cómo resolver las disputas que puedan afectar las tasas de hipoteca.

La Ley Dodd-Frank de Reforma de Wall Street y Protección al Consumidor permite a los prestatarios iniciar una demanda civil cuando los prestamistas actúan injustamente y si los actos causan pérdidas económicas.

Esta ley protege a los consumidores de los cargos ocultos y los términos de letra chica (fine print en inglés), que los prestamistas incluyen en los documentos de préstamo.

La Ley de Vivienda Justa prohíbe la discriminación en el proceso de compra, venta o el arrendamiento de bienes inmuebles. Esta ley cubre la discriminación en base a las siguientes condiciones:

• raza,
• religión,
• género,
• estado civil,
• discapacidades.

Ley de arrendadores y arrendatarios. Las ordenanzas y regulaciones de arrendamiento varían en cada estado de los EE. UU., pero existen ciertas garantías que aplican a nivel nacional, por ejemplo:

El disfrute pacífico de la propiedad arrendada. Esta ordenanza es relevante en los 50 estados y le otorga a los arrendatarios el derecho de disfrutar la propiedad arrendada libre de interferencias por parte de los arrendadores.

Garantía de habitabilidad. Bajo esta regulación se requiere que las propiedades de alquiler sean habitables y garanticen:

• acceso al agua potable y calefacción,
• el control de pestes e insectos,
• ausencia de cables a la vista.

Si el arrendador no logra mantener la propiedad en condiciones habitables, puede enfrentar un desalojo forzado. Con un desalojo forzado, el arrendatario tiene el derecho de rehusarse a pagar el alquiler hasta que finalicen las reparaciones.

Ejecución hipotecaria

Otra área importante de las leyes sobre bienes raíces incluye las ejecuciones hipotecarias. La entidad financiera tiene la capacidad de iniciar el proceso cuando:

• el prestatario no cumple con los pagos de la hipoteca,
• no realiza los pagos mensuales de la hipoteca durante un período de tiempo determinado.

Las acciones de ejecución hipotecaria deben seguir procedimientos legales específicos, comenzando con la entidad financiera que tiene la obligación legal de comunicarle por escrito al prestatario sobre las medidas a tomar por la falta de pagos.

Las ordenanzas también permiten la oportunidad para:

• saldar montos vencidos,
• determinar el pago de recargos por mora y otras multas.

Algunas acciones que pueden ayudarle al prestatario a detener la ejecución hipotecaria incluyen:

• declararse en bancarrota,
• negociar con el prestamista,
• optar por una venta corta,
• modificar el préstamo.

El agente de bienes raíces puede brindar ayuda en ciertos aspectos, pero los agentes inmobiliarios no pueden ofrecer asesoramiento legal.

Los abogados de derecho inmobiliario poseen la experiencia y recursos necesarios para:

• Brindar ayuda durante la revisión de transacciones de bienes raíces.
• Asesorar en la venta de inmuebles.
• Llevar a cabo una revisión del historial y documentación relevante a la propiedad.
• Orientar a los propietarios de viviendas en acuerdos hipotecarios y términos del contrato.
• Determinar la presencia de un fraude hipotecario.
• Identificar si existió apropiación ilícita del título de propiedad.

Muchos abogados no cobran por la primera consulta o asignan una tarifa mínima en base al caso y circunstancias.

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