Guía de derechos de inquilinos

Por Jonathan Calvopina, MBA | Última actualización 4 de octubre de 2022

Leyes anti discriminación
Renta a través del dueño vs. agencia administrativa
Derecho a una vivienda habitable
Privacidad del inquilino
Pago de renta
Depósitos de seguridad
Desalojo o desahucio
Proteja sus derechos
Contacte un abogado

Guía de derechos de inquilinos

Este artículo explica los derechos de los inquilinos o arrendatarios de forma general, según las leyes federales y estatales. Con esta información estará preparado para afrontar cualquier situación que pueda surgir entre el dueño o administrador y el inquilino.

Leyes anti discriminación

La Ley Federal de Vivienda Justa respalda los derechos civiles y protege los derechos del inquilino actual y a las personas que están solicitando rentar, de ser discriminados por los siguientes motivos:

Raza
Género
Etnia
Religión
Estado familiar
Origen nacional
Y discapacidad, derecho protegido por la Ley de Estadounidenses con Discapacidades y por la Constitución de los EE. UU.

Además de las protecciones federales, los estados y muchas ciudades tienen leyes de vivienda que también protegen contra otras discriminaciones como:

Estado civil
Orientación sexual

Lo que sí puede hacer un administrador es no aceptar una solicitud de renta considerando un historial de crédito negativo y también puede negarse a alquilarle la propiedad si el inquilino no tiene suficientes ingresos para pagar el alquiler.

Renta a través del dueño vs. agencia administrativa

Existen dos tipos de arrendadores: los dueños (arrendadores privados) que alquilan directamente su propiedad, y las agencias de administración (compañías) que arrendan las propiedades en alquiler. Ambas tienen diferentes ventajas y desventajas:

Flexibilidad: un arrendador privado puede ser más flexible con un historial de crédito desfavorable, o desalojos anteriores y más comprensivo con un pago atrasado si la comunicación es buena.
Costos: pueden reducirse debido a que es más fácil negociar precios con una persona particular que con una compañía, especialmente si el dueño solo tiene una propiedad para alquilar en lugar de un negocio de alquiler con varias casas.
Atención: con un dueño privado la comunicación es más directa y personal, especialmente si es el único inquilino que posee. Por otra parte, con la agencia se obtiene un trato más profesional y menos casual. Una relación personal con su arrendador puede ser un beneficio, pero también sería motivo de malentendidos y quejas si éste sobrepasa su autoridad, por ejemplo, como entrar a la vivienda sin permiso.
Servicios adicionales: una de las ventajas de una comunidad manejada por una agencia administrativa es que la mayoría incluyen comodidades extras como gimnasio y piscina.
Conveniencia: otra cualidad de las agencias es que la mayoría tienen servicios en línea para solicitar mantenimiento de emergencias en cualquier momento.

Derecho a una vivienda habitable

Como inquilino tiene derecho a una vivienda “habitable”, quiere decir que el apartamento o la casa que alquila debe ser una vivienda segura, limpia y apta para que viva una persona. La mayoría de los estados garantizan ese derecho y el dueño no puede pedirle en el contrato de arrendamiento que renuncie a una vivienda segura.

Un inmueble es “inhabitable” si tiene:

Condiciones poco seguras, como agujeros en el piso, yeso que se desprende del techo, cableado mal instalado, entre otros.
Contaminación grave de plagas como cucarachas o ratones.
Falta de agua caliente o calefacción.

Las responsabilidades del administrador o dueño de la vivienda son:

Mantener las áreas públicas del edificio limpias y en buen estado.
Conservar en buenas condiciones los accesos a servicios públicos como el sistema eléctrico, la plomería, la ventilación y la calefacción. Esto incluye los enseres instalados por el dueño como el detector de humo y de monóxido de carbono.
Hacer cualquier reparación dentro de un tiempo razonable.

Privacidad del inquilino

Como arrendatario tiene derecho a la privacidad. El administrador no puede ingresar a su apartamento o casa sin permiso, solo puede entrar sin su permiso si existe una emergencia, como un incendio o una inundación en el baño. El administrador debe avisarle con tiempo antes de entrar a su apartamento para realizar reparaciones o mostrar la unidad a un posible inquilino.

Pago de renta

El pago de la renta es un compromiso que debe hacer en la fecha especificada en el contrato de alquiler. Usualmente se paga el primero de mes y según la forma de pago aceptada por el administrador. Si no paga la renta de acuerdo con lo acordado, su administrador puede:

Contactarle para pedirle la renta, ya sea por email, teléfono, carta o mensaje de texto.
Exigirle una cantidad adicional por pagar tarde según lo establecido en el contrato.
Enviarle una notificación de cancelación de contrato como ultimátum para exigirle el pago de la renta dentro de un tiempo determinado, o de lo contrario el administrador comenzará un proceso de desalojo en su contra.

El administrador puede subir el costo de la renta un 3.18% anualmente, por lo general este aumento es para compensar la inflación, aumentos en los impuestos o mejoras a la propiedad. Pero no le pueden subir la renta a mitad de contrato, a menos que una cláusula en el acuerdo lo permita.

Depósitos de seguridad

Cuando renta una propiedad, usualmente tiene que hacer un depósito en garantía que protege al administrador de cualquier daño que pueda causarle a la propiedad.

El arrendador no lo puede discriminar y exigirle un depósito que supere el límite establecido por las leyes estatales. Sin embargo, las leyes sí permiten distintos montos según su edad, por ejemplo, podría ser más bajo para personas de la tercera edad, o si tiene una mascota o cama de agua, el depósito sería más alto.

En la mayoría de los estados el administrador debe devolver el depósito de seguridad al final del alquiler en un plazo de treinta días después del desalojo de la propiedad.

En caso de no devolver la totalidad del depósito, el administrador debe enviarle una lista detallada de la cantidad de dinero que ha gastado en reparaciones. Algunas condiciones comunes para que esto suceda son:

Reparaciones de daños en el inmueble que superan el deterioro normal por uso.
Tareas de limpieza para restaurar la propiedad a las condiciones en las que se encontraba antes.
Cuotas de alquiler no pagado.

Si su administrador no le devuelve el depósito, o no lo hace dentro del plazo establecido por la ley, o si existe alguna disputa sobre los cargos deducidos del depósito, trate de comunicarse, explique el problema y solicite su reembolso, seguido de una carta por correo certificado.

Desalojo o desahucio

La mayoría de los desalojos ocurren por una causa particular, las comunes son falta de pago o infracciones repetidas al acuerdo de alquiler. Por lo tanto, su arrendador puede desalojarlo si usted incumple con el contrato, incluyendo si falla en el pago de la renta o cualquiera de las condiciones estipuladas en el acuerdo que usted firmó.

Sin embargo, el inquilino tiene derecho a ser notificado del desahucio y a un plazo de tiempo para pagar la renta debida, o para remediar cualquier falta.

Hay tres tipos de advertencias de desalojo:

Pagar el alquiler o desalojar: permite al inquilino unos días para pagar el alquiler o cancelar el arrendamiento.
Remediar la falta o desalojar: permite al inquilino “corregir” el problema o renunciar al arrendamiento.
Renuncia incondicional: el propietario no le ofrece oportunidad para corregir el problema o pagar el alquiler atrasado y debe abandonar la vivienda. Aunque las leyes estatales a veces limitan en qué condiciones se puede enviar este tipo de aviso.

Si no hace ningún intento por arreglar la situación luego de la notificación de desalojo, su administrador puede iniciar un proceso de desalojo en un tribunal. Antes de desalojarlo, el arrendador debe obtner una orden de la corte para hacerlo.

Si el dueño gana el litigio en corte, el inquilino puede terminar pagando incluso los costos del abogado del arrendador y sería desalojado de la vivienda. En términos generales, el proceso de desalojo puede tardar desde dos semanas en los estados más rápidos hasta tres (o incluso más) meses en estados donde el proceso tiene que pasar por muchos más pasos.

Proteja sus derechos

Tener una buena relación con su administrador mientras reside en la vivienda ayuda a evitar malentendidos. Una inspección inicial antes de mudarse a la vivienda puede minimizar dificultades, solicite una lista de las responsabilidades del inquilino para evitar disputas con el administrador, guarde evidencias del estado de la vivienda antes y después de la mudanza y haga una inspección visual con su administrador y otros testigos si es posible.

Si el inquilino es demandado por el administrador tiene derecho a:

Recibir una notificación apropiada sobre los procedimientos en su contra.
Tener la oportunidad de corregir la falta, o pagar el alquiler atrasado, o reparar el incumplimiento del contrato.
Hacer una apelación.

Cuando tenga una queja sobre su vivienda el primer paso es notificar al arrendador directamente y por correo certificado.

Si el problema continúa, presente una queja a la asociación local de inquilinos, o llame a la Línea de Quejas de Viviendas Multifamiliares al 1 800 685-8470 / TTY 1 800 432-2209 del Departamento de Vivienda.

Si le preocupa que puedan desalojarlo u otras represalias en su contra, debería consultar la situación con un abogado.

Contacte un abogado

Algunas situaciones por las cuales se puede demandar a un administrador son:

Si niega una solicitud de alquiler por su raza, género, edad, composición familiar, etnia, religión, origen nacional, discapacidad, estado civil u orientación sexual.
Si no le provee una vivienda habitable, ni realiza las reparaciones necesarias para mantenerla adecuada.
Si viola su derecho a la privacidad entrando sin permiso.
Si le desalojan sin causa o sin aviso previo.
Si no le devuelven su depósito en garantía y ha agotado todas sus opciones para lograrlo, o si tiene dudas sobre la cantidad que le deben regresar debido a reparaciones.

Un abogado le brindará la ayuda legal necesaria y trabajará para obtener el mejor resultado posible en su disputa contra un arrendador y para proteger sus derechos. El primer paso es encontrar un abogado especializado en la ley de bienes raíces en su área.

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