Desalojo y apropiación ilegal: qué hacer

A través de un proceso legal de desalojo (eviction en inglés), un propietario puede forzar la salida de un inquilino de una vivienda en alquiler.

En Estados Unidos, un arrendatario puede ser desalojado por violar una o más cláusulas del contrato de arrendamiento. Entre las razones válidas más comunes para iniciar un proceso de desahucio se encuentran:

• no pagar el alquiler a tiempo;
• tener mascotas (si el contrato establece que no están permitidas);
• personas no autorizadas residiendo en el inmueble (basado en los términos del contrato);
• actividad ilegal o criminal en la propiedad.

Recuerde que, según lo establecido en la Ley de Equidad en la Vivienda, raza, género, estatus familiar, etnia, religión, nacionalidad de origen o discapacidad no son motivos legales para solicitarle a un inquilino que se mude. Un desalojo en represalia por un reclamo en su contra hecho por sus inquilinos también es ilegal.

Si desaloja a un inquilino sin una causa justificada y ese inquilino forma parte de una clase protegida por las leyes federales se arriesga a que se le acuse de discriminación en la vivienda ante el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD, por sus siglas en inglés) con consecuencias legales a nivel federal.

¿Qué no puedo hacer?

Como arrendador, usted no puede realizar un desalojo por su cuenta y sin aviso. Primero, debe completar unos pasos previos y contar con una orden judicial formal.

En última instancia, debe ser un alguacil o algún otro funcionario a cargo de hacer cumplir la ley quien ejecute la acción en caso de que los inquilinos no abandonen la propiedad dentro del tiempo establecido.

Antes de completar el proceso de desalojo, usted no puede:

• cortar los servicios públicos;
• sacar las pertenencias de los inquilinos;
• cambiar la cerradura o bloquear la entrada;
• entrar sin previo aviso a la propiedad;
• emprender cualquier otra acción para forzar la salida.

Si usted intenta desalojar al arrendatario sin una orden judicial o viola de alguna forma los derechos del inquilino establecidos en las leyes federales y locales, el arrendatario puede emprender acciones legales en su contra.

Notificación de desalojo

Antes de iniciar cualquier acción, el propietario debe proporcionar un aviso por escrito al inquilino sobre su incumplimiento. Por ejemplo, si hay retraso en el pago de la renta, se puede dar un aviso de “pague o abandone la propiedad” (“pay rent or quit”).

Si el inquilino no soluciona la falta dentro de la fecha límite establecida y no desocupa el inmueble, esto será considerado una retención del arriendo (holding over en inglés) y se puede iniciar un proceso de desalojo formal por la vía judicial.

Apropiación ilegal y presentación judicial

Los tribunales comúnmente se refieren a las acciones de desalojo como acciones de “entrada forzosa y detención” o “apropiación ilegal”.

La teoría legal se basa en que el arrendatario continúa teniendo posesión y uso ilegal de la propiedad alquilada y, por lo tanto, el arrendador necesita la asistencia del tribunal para desalojar al arrendatario al tratarse de una ocupación ilegal.

Una demanda por apropiación ilícita requiere un proceso judicial especial. Los casos de retención ilícita a menudo ocurren cuando:

• el inquilino no se va después de finalizado el contrato de alquiler;
• no paga la renta pendiente;
• el contrato de arrendamiento es cancelado por el arrendador.

El primer paso es presentar una queja o petición ante el tribunal local y pagar una tarifa de presentación. Una vez hecho esto, el arrendatario recibirá un aviso de desalojo con los documentos judiciales. En algunas jurisdicciones, los inquilinos tienen derecho a un juicio con jurado si lo solicitan. En estos casos, el jurado determina si el inquilino debe ser desalojado.

La apropiación ilícita no debe confundirse con el delito de intrusión o usurpación (trespassing), que se refiere al ingreso ilícito a una propiedad privada sin el consentimiento del dueño.

¿Qué sucede en una audiencia judicial?

En la mayoría de los estados, una vez que el arrendador haya presentado la documentación requerida, se fijará una audiencia judicial sobre la apropiación ilegal. En algunas jurisdicciones, el inquilino debe presentar una respuesta por escrito; si no lo hace, el arrendador ganará sin que se fije nunca una audiencia.

En las jurisdicciones donde se requiere la audiencia, si el arrendatario no asiste a la audiencia judicial programada, se favorecerá al propietario. Si el inquilino asiste, el tribunal escuchará la defensa que pueda presentar el inquilino y determinará si debe ser desalojado.

Si el tribunal falla a favor del arrendador, podría recibir una compensación monetaria por la cantidad de dinero adeudada por concepto del alquiler, los honorarios de abogados y otros gastos judiciales. Asimismo, se le podría otorgar una orden judicial para la posesión de la propiedad.

¿Cómo recupero la posesión de mi propiedad?

Por lo general, se emitirá una orden judicial unos días después del fallo, lo que le dará al inquilino la posibilidad de mudarse voluntariamente de la unidad de alquiler. Una vez que se emite la orden, puede ser ejecutada por los funcionarios locales encargados de hacer cumplir la ley. Recuerde que usted no puede intentar sacar al arrendatario directamente.

¿Qué hago si el inquilino deja objetos en mi propiedad luego de mudarse?

Si un inquilino deja objetos después de desocupar la propiedad, deberá ser tratado como propiedad abandonada. En ese caso, debe notificarle al inquilino que usted cree de buena fe que ya la propiedad fue desocupada e informarle:

• cómo reclamar la propiedad;
• dónde reclamar la propiedad;
• el costo del almacenamiento;
• cuánto tiempo tiene para reclamar los artículos.

Si la propiedad permanece sin reclamar dentro de un plazo razonable, pueden ocurrir dos procesos diferentes:

• Si los artículos valen más de cierta cantidad, el arrendador puede vender la propiedad en una venta pública después de publicar un aviso de venta en un periódico local.
• Si la propiedad vale menos que la cantidad especificada por su estado, el arrendador puede quedarse con la propiedad o tirarla.

Evite problemas por desconocer la ley. Recuerde la importancia de conocer las leyes estatales de arrendamiento y ordenanzas locales, pues allí se establecen las normas a seguir en casos de desalojo. Contar con el asesoramiento legal de un abogado local especializado en bienes raíces puede ser de gran ayuda.

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