Depósito de seguridad: reembolso, deducciones y recomendaciones

Un depósito de seguridad es la suma de dinero que un arrendador solicita a un inquilino para garantizar el pago de la renta y el cumplimiento de las cláusulas del contrato de alquiler, como por ejemplo hacer uso correcto del inmueble.

Una vez que el contrato llega a su fin, el propietario debe devolver el depósito de seguridad o su restante, en caso de deducciones por causas justificadas. Pero ¿cómo saber si habrá reembolso? ¿Qué dicen las leyes sobre el tema? ¿Cuánto tiempo debe esperar para la devolución de su dinero? Le ayudaremos a responder esas preguntas.

¿Qué dicen las leyes?

Las leyes sobre los depósitos de seguridad protegen tanto los derechos de los inquilinos como de los propietarios. Cuando un inquilino firma un contrato de alquiler, una parte importante del acuerdo es la cláusula sobre el depósito. Revísela cuidadosamente porque allí se explican bajo cuáles condiciones recuperará su dinero.

El depósito de seguridad tiene la finalidad de brindarle seguridad al arrendador; si el arrendatario no paga el alquiler o provoca un daño a la propiedad, podrá usar ese dinero para cubrir las pérdidas.

Las leyes varían de un estado a otro, pero por lo general establecen el monto máximo que un propietario puede cobrarle al inquilino en concepto de depósito de seguridad.

Igualmente, los estatutos locales garantizan el derecho del inquilino a la devolución de cualquier parte no utilizada del depósito dentro de un determinado período de tiempo una vez que finaliza el contrato de alquiler.

Algunos estados como Florida exigen que el propietario guarde el dinero del depósito en un determinado tipo de cuenta. Dependiendo de la jurisdicción, el arrendador podría estar obligado por ley a pagarle intereses por el dinero del depósito si se encuentra en una cuenta que devenga intereses.

En la mayoría de los estados, un arrendador puede usar el depósito para los siguientes propósitos:

• reparar daños no resultantes del uso y desgaste normal
• limpiar la unidad de alquiler
• cubrir costos por incumplimientos del inquilino

¿Debo inspeccionar la unidad antes de mudarme a la unidad en alquiler?

Es recomendable documentar la condición de la propiedad en alquiler antes de mudarse. Algunos estados requieren que el arrendador cree una “declaración de mudanza” que consiste en una lista detallada de los daños existentes, si los hubiera, en la unidad de alquiler.

En los estados que no requieren esta declaración de mudanza, usted puede hacer una inspección de la unidad en busca de daños.

Una buena inspección debe proporcionar información detallada sobre el daño y la ubicación. Fíjese si hay agujeros grandes en la pared, daños en la alfombra o el piso y tome nota del estado de los electrodomésticos. Aproveche las ventajas de la cámara de su teléfono e incluya fotografías y videos.

Una vez finalizada la inspección, notifique al arrendador sobre cualquier problema encontrado.

¿Siempre se requieren depósitos de seguridad?

La mayoría de los arrendadores se inclinan por requerir un depósito de seguridad para asegurarse que el inquilino cuidará la propiedad y cumplirá con los términos del contrato.

Una vez recibido el depósito, el arrendador debe entregar al arrendatario un recibo. En caso de no hacerlo, puede solicitarle uno. El recibo debe incluir lo siguiente:

• monto pagado
• fecha del pago
• uso previsto del pago
• nombre de la persona que recibió el dinero
• firma del arrendador

El arrendador también debería proporcionar una constancia que indique al inquilino si tiene derecho a cobrar intereses.

¿Cuánto dinero me pedirán para el depósito?

Por lo general, el depósito equivale a uno o dos meses de renta. Sin embargo, el monto puede variar dependiendo del estado. En California, por ejemplo, el monto no debe exceder los dos meses de renta, pero si se trata de una unidad en alquiler amueblada puede elevarse a 3 meses.

Otros estados como Florida, Georgia y Texas, no establecen límites para el monto del depósito en su legislación.

¿El arrendador se puede quedar con una parte de mi depósito por “uso y desgaste”?

Como adelantamos, cada estado tiene diferentes leyes sobre el depósito de seguridad, pero por lo general se prohíbe el uso de ese dinero para cubrir costos por el “uso y desgaste normal”.

No existe una definición precisa de lo que se entiende por “uso y desgaste normal” pero esto tiene que ver con el deterioro como consecuencia del uso esperado o de la antigüedad de un artículo o estructura. El desgaste normal excluye, por ejemplo, quemaduras de cigarrillos en una alfombra o baldosas rotas en el mostrador de la cocina.

Una forma común para calcular la cantidad de “uso y desgaste normal” es determinando la “vida útil” del artículo. Por ejemplo, si al inicio del arrendamiento se colocó una alfombra de mil dólares que se estima debe ser reemplazada cada diez años, pero por uso excesivo o daños, tuvo que ser cambiada a los 8 años, el arrendador no puede cobrar al inquilino mil dólares para reemplazar el tapete. En este caso, sí podría cobrar $200 por los dos años pendientes de vida que le quedaban al tapete bajo condiciones “normales de uso y desgaste”.

En resumen: solo si el daño excede el desgaste que normalmente ocurriría con el tiempo, el arrendador puede usar el depósito para hacer las reparaciones.

Estos son algunos ejemplos de lo que suele considerarse parte del desgaste normal:

• pintura o empapelado descolorido por la luz del sol
• plomería rota por el uso normal
• persianas y cortinas sucias
• alfombra desgastada por el uso normal
• marcas de muebles en la alfombra
• puertas retorcidas por la antigüedad, temperatura o humedad
• ventanas retorcidas por el flujo del vidrio
• abolladuras en las paredes por los picaportes
• electrodomésticos rotos, siempre que no sea por uso indebido
• polvo
• cortinas descoloridas
• bombillas rotas
• reemplazo de baterías para detectores de humo
• orificios para cuadros en las paredes, siempre que no sean demasiados

¿Qué puede deducir el arrendatario del depósito?

Si pagó un depósito de seguridad, lo primero que debe hacer es leer su contrato para evitar incumplir con cualquier cláusula. Su reembolso dependerá de lo establecido en el contrato y las condiciones en que deje la casa o apartamento que tenía rentado.

El arrendador puede hacer deducciones por ciertos daños a la propiedad, incumplimiento de alguna cláusula o por una renta no pagada. Si hay deducciones, debe recibir una explicación detallada que incluya:

• una lista de daños, su naturaleza y alcance;
• las reparaciones necesarias;
• prueba escrita como presupuestos, facturas o recibos que indiquen el costo real o estimado de las reparaciones.

En la mayoría de los estados, las leyes permiten que el arrendador retenga dinero por daños o suciedad excesiva. Estos son algunos ejemplos de lo que un arrendador puede deducir en caso de que los daños superen el desgaste normal:

• excesiva cantidad de orificios en las paredes por cuadros colgados
• azulejos o accesorios rotos en los baños
• baños inhabilitados por uso indebido
• paredes rotas
• pintura colocada por el arrendatario
• rasgaduras, orificios o marcas de quemaduras en alfombras o cortinas
• manchas en la alfombra por animales domésticos
• roturas en ventanas y mosquiteros
• puertas y cerrojos rotos
• electrodomésticos rotos por negligencia
• excesiva suciedad en el horno y hornillas
• desagües obstruidos por uso indebido o negligencia
• persianas de las ventanas rotas o faltantes
• exterminio de pulgas y otras plagas por suciedad
• hongos y moho excesivos en el baño
• bañera, ducha, lavabo, espejos o inodoro excesivamente sucios

¿Cuándo se devuelve el depósito?

Una vez que finaliza el contrato y desocupa la propiedad, usted tiene derecho al reembolso de su depósito en el período de tiempo especificado por las leyes locales.

El plazo puede ser de 14 a 60 días, dependiendo de lo que dicten las leyes de su estado. Tennessee, por ejemplo, no tiene una ley que establezca que un arrendador regrese el depósito de seguridad al inquilino dentro de un lapso determinado. West Virginia da hasta 60 días mientras que New York tiene un máximo de 14 días.

Si hay deducciones, el arrendador debe proporcionarle una declaración detallada de las reparaciones realizadas. En California, por ejemplo, el arrendador debe proporcionar recibos por todas las reparaciones o los servicios de limpieza que superen los 126 dólares.

La parte restante del depósito después de pagar las reparaciones le debe ser entregado.

Antes de irse, debe darle al propietario una dirección para que pueda enviarle su reembolso o la parte no utilizada del depósito una vez que la unidad de alquiler se haya reparado y limpiado.

¿Qué puedo hacer para asegurarme de recuperar todo mi depósito en seguridad?

La mejor manera de proteger un depósito de seguridad es inspeccionar la propiedad antes y después de mudarse de la unidad de alquiler. Algunos estados exigen que el arrendador notifique al arrendatario sobre una inspección programada y le brinde la oportunidad de estar presente durante la inspección.

Si en su estado no existe este requisito, usted puede solicitar estar presente o realizar una inspección por su cuenta. Tome nota del uso y desgaste normal, los daños que excedan el desgaste normal y use fotografías y videos para documentar la condición de la propiedad. Finalmente, entregue al propietario una copia de las notas de la inspección.

Una tendencia reciente es que el arrendatario solicite al arrendador que realice una inspección antes de mudarse para hacer una lista de los elementos que se deducirían del depósito. Contar con esa lista le permite al inquilino realizar las reparaciones necesarias él mismo y así evitar que el arrendador contrate a un profesional y el costo sea deducido del depósito en garantía.

Supongamos que usted se mudará de su apartamento en tres semanas, pero le preocupa que su arrendador no le devuelva la totalidad de su depósito en garantía. Usted le solicita al dueño de la casa que recorra el apartamento con usted para detectar todo lo que se deduciría. Su arrendador nota que dos puertas están fuera de sus bisagras y que hay una mancha en la alfombra, probablemente por la mascota de sus hijos. Usted, que es bastante habilidoso, puede reparar ambas puertas y limpiar la alfombra con vapor antes de mudarse para evitar estas dos deducciones de su depósito.

Si está por mudarse, estos consejos le pueden ayudar.

¿Qué pasa si no recibo mi depósito?

Si un propietario no devuelve su depósito de seguridad o no le proporciona una lista detallada de las deducciones dentro del plazo legal luego de agotar todas las vías posibles fuera de la corte, usted puede demandarlo en un tribunal de reclamos menores conforme a las leyes del estado.

Esta acción, permitida por las leyes sobre depósitos en seguridad, suele recibir el nombre de “demanda por retención ilícita del depósito en garantía”.

Si decide iniciar una acción legal, puede que recupere la totalidad o una parte de su depósito en garantía. Si su demanda tiene éxito, podría incluso recuperar daños monetarios que ascienden a dos o tres veces el depósito de seguridad, los costos judiciales y los honorarios del abogado, en caso de que haya usado uno.

En general, los tribunales estatales cuentan con disposiciones para resolver disputas sobre depósitos de manera sencilla. Si está involucrado en un conflicto relacionado con un depósito, llame a su tribunal local para consultar cuáles son sus opciones.

Le recomendamos leer:

• Guía de derechos de inquilinos
• Puntos a revisar en un contrato de arrendamiento
• Cartas modelo para el arrendador