Preguntas frecuentes sobre desalojo en Estados Unidos

Un arrendador puede desalojar a un inquilino de una propiedad en alquiler, como un apartamento o una casa, a través de un proceso de evicción o desahucio (eviction en inglés). Sin embargo, no es tan sencillo como decirle al arrendatario que se vaya.

Los motivos para solicitar un desalojo son muchos y variados. Algunos están establecidos por las leyes locales y otros se basan en los términos del contrato de arrendamiento. ¿Qué se considera una causa justa para desalojar? ¿Sabe cuáles son los pasos? ¿Qué sucede si el inquilino no se va? Estas preguntas se las responderemos de inmediato.

¿Cuándo se puede desalojar a un inquilino?

Los inquilinos pueden ser desalojados por una causa justa como, por ejemplo, falta de pago o atrasos constantes con la renta. También se puede desalojar a un inquilino por violar disposiciones del contrato de arrendamiento, entre ellas:

• tener una mascota si no está permitido
• ser unos vecinos ruidosos o molestar a otros residentes
• actividad ilegal dentro de la unidad
• causar daños a la propiedad alquilada

¿Siempre se debe tener una causa justa para desalojar?

Sí, al menos durante la duración de los términos del contrato de arrendamiento. Lo que no se puede hacer, por ejemplo, es actuar de mala fe y solicitar la desocupación porque los arrendatarios hayan hecho queja en contra del propietario por no cumplir con las condiciones de habitabilidad en la vivienda o por discriminación. Siempre se debe actuar apegado a las leyes del estado y el código civil.

En general, una vez que el contrato de arrendamiento llega a su fin el arrendador puede solicitarle al inquilino desocupar la propiedad sin causa justificada notificándole formalmente con mínimo de un mes de anticipación.

En estados y ciudades con leyes de control de alquileres, los arrendadores pueden tener más restricciones sobre cuándo pueden desalojar a un inquilino. En propiedades sujetas a control de alquileres, se puede prohibir un desalojo sin causa justificada, incluso al final del contrato de arrendamiento.

Si la propiedad está en un área con alquileres controlados, asesorarse con un abogado local especializado es lo más conveniente para evitar problemas legales.

¿Cómo se inicia un desalojo?

El primer paso para iniciar un procedimiento de evicción es dar aviso por escrito al inquilino. Allí se le indicará que debe solucionar el problema por el que se le está solicitando irse o, de lo contrario, debe abandonar la propiedad.

Por ejemplo, si el inquilino tiene tres meses de atraso con la renta, el arrendatario puede enviarle un aviso por escrito diciéndole que debe pagar la renta atrasada o desocupar la propiedad. Lo mismo aplica si el arrendatario tuviera un gato y hubiera una cláusula en el contrato que prohíbe las mascotas. El inquilino puede dar en adopción al gato para evitar la evicción.

En resumen, este tipo de aviso le da la oportunidad al arrendatario de corregir la infracción.

¿Se puede solicitar un desalojo sin condiciones?

Los arrendadores no siempre tienen que dar al inquilino la oportunidad de corregir las violaciones del contrato de arrendamiento. En estos casos, se entrega un aviso de terminación incondicional al inquilino (“vacate or quit”), que le informa que será desalojado dentro de un período de tiempo específico si no se muda antes.

¿Cuánto tiempo se le da al inquilino después del aviso?

El plazo que debe darle al inquilino antes de someterlo a la evicción puede variar desde tres días hasta un mes o más, dependiendo del contrato del arrendamiento, la ley estatal y las razones para el desalojo. Sin embargo, típicamente, el procedimiento de evicción es relativamente rápido, en comparación con otros tipos de procedimientos legales.

¿Qué sucede si el inquilino no se va?

Si el inquilino no se muda y tampoco soluciona el problema dentro del tiempo especificado en el aviso, esto será considerado una retención del arriendo (holding over en inglés) y el arrendador debe presentar una acción de evicción ante el tribunal para sacar al inquilino por la vía judicial y recuperar cualquier pérdida monetaria o daños causados por el inquilino.

¿Cómo se lleva a cabo la evicción legal?

Los arrendadores y administradores de propiedades deben seguir reglas estrictas para desalojar a un inquilino, de lo contrario podrían violar las leyes de arrendador-inquilino. Allí se establecen además los procedimientos y requisitos para darle al inquilino un aviso adecuado de desalojo. Los estatutos pueden variar según el estado, el condado e incluso las diferentes ciudades.

Si un propietario tiene una sentencia judicial para desalojar a un inquilino y el inquilino se niega a irse voluntariamente, el propietario debe llevar la orden judicial al alguacil local. El arrendador paga una tarifa para que el alguacil lleve a cabo la orden de desalojo. Luego, el alguacil se asegurará de que el inquilino abandone la propiedad de alquiler.

A veces, en el momento de la evicción, los inquilinos dejan bienes personales. La ley generalmente establece cómo disponer de estos objetos una vez que el arrendatario haya abandonado la propiedad alquilada. El arrendador solo debe deshacerse de los bienes cuando esté seguro de que el inquilino ya dejó el inmueble sin intención de regresar.

¿Puedo desalojar al inquilino por mi cuenta?

No se puede forzar el desalojo. Un arrendador no puede simplemente cerrar con llave la propiedad alquilada, sacar las pertenencias del inquilino de la propiedad o cortar los servicios públicos para obligar al inquilino a desocupar.

Un arrendador debe pasar por una audiencia judicial para desalojar a un inquilino. Incluso después de que el arrendador tenga una orden judicial, debe ser la oficina del alguacil o las fuerzas del orden público los encargados de sacar físicamente al inquilino.

Aunque tenga un caso de evicción válido por las razones mencionadas al inicio, un arrendador podría ser responsable de allanamiento de morada, agresión física o desalojo ilegal, si obliga al inquilino a salir de la unidad sin pasar por la audiencia de desalojo y obtener una sentencia firme.

¿Se recuperan las pérdidas después de un desalojo?

El proceso judicial permite al arrendador recuperar el dinero adeudado por el inquilino por el alquiler vencido o los daños causados. La ley estatal y el contrato de arrendamiento también pueden determinar en qué medida un arrendador puede usar los fondos del depósito de garantía para compensar las pérdidas.

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