Podcast Episodio 12: Me están desalojando de la vivienda que tengo rentada, ¿qué hago?

Transcripción del episodio:

¡Este es el podcast de Abogado.com!

Te vamos a contar historias, experiencias de gente como tú y yo.

Te vamos a decir cómo la ley influye en tu vida

¡Y por qué es conveniente buscar representación legal!

Me están desalojando de la vivienda que tengo rentada, ¿qué hago?

Un arrendador no puede simplemente echar a su inquilino del apartamento; en casi todas las situaciones, el dueño o administrador debe obtener una orden judicial antes de desalojar a un arrendatario.

Para desalojarlo del espacio que ocupa, así sea una vivienda o negocio, el arrendador primero debe otorgarte una notificación por escrito. En esta etapa del proceso, tienes algunas opciones para solucionar el problema.

Cada estado tiene una norma diferente en cuanto a los desalojos. Pero la mayoría de las leyes exigen que un arrendador envíe múltiples notificaciones; e independientemente de la gravedad del caso, el dueño debe cumplir las normas y procedimientos estatales.

Pero no siempre los desalojos terminan bien; a veces, los dueños de casa no siguen las reglas, algunos por desconocimiento y otros por dejarse llevar del coraje que traen estos problemas.

Y en muchos casos el inquilino no preparar una defensa adecuada contra un desalojo injusto.

• ¿Cuáles son los motivos para un desalojo?
• ¿Dónde puedo denunciar a mi arrendador?
• ¿Necesito un abogado, si me están echando?
• No tengo contrato, ¿cuánto tiempo tengo para desocupar?
• ¿Se puede anular un contrato de alquiler?
• ¿Qué contiene un contrato de arrendamiento?

¡Aquí vamos a responder a tus preguntas!

Te contaremos la experiencia de Jessy Vargas, una madre soltera proveniente de Nicaragua en búsqueda de asilo, pero que al llegar a Miami vivió una de sus    peores crisis de vivienda. Aquí sabrás cómo obtuvo ayuda legal para solucionar su problema.

Crisis en su país de origen, crisis de vivienda en su país de refugio

En su país, Jessy realizó estudios de periodismo y aprendió a producir videos, sus problemas de persecución policial empezaron cuando publicó un documental en las redes sociales sobre la violencia en su país. Allí mencionó a ciertos grupos de poder y en consecuencia pagó tres meses en la cárcel.

Mientras estuvo en prisión Jessy supo que estaba embaraza de su novio, un activista a favor de los derechos humanos muy conocido en su país.

Jessy quería tener a su hijo, y temía por su vida. Entonces decidió salir del país y esperar hasta que las cosas de calmaran. ¡Jamás volvería a la cárcel!

Jessy llegó al sur del estado de Florida con una maleta y un hijo por nacer.

A su llegada se hospedó con una amiga, quien le ofreció casa y comida solo por seis meses; su amiga estaba por mudarse de la Florida a otro estado, esta le dijo que los alquileres en Miami eran muy caros y que había múltiples ofertas para poder alquilar una casa o apartamento, y que por eso se marcharía.

La ciudad de Miami ha registrado un incremento del 58% de los precios de alquileres en los últimos dos años, y aunque algo parecido ha ocurrido en otras urbes grandes como Nueva York y Los Ángeles, el caso de Miami es bastante serio.

Casa nueva y asilo en marcha

Jessy sabía que el plazo de seis meses de estadía que le había dado su amiga vencería pronto; su objetivo era ahorrar y mudarse.

Inmediatamente Jessy empezó a conocer su nueva comunidad, como buena periodista, investigó el área, visitó iglesias, organizaciones sin fines de lucro, y grupos dedicados a ayudar a los inmigrantes.

Pronto supo que ella calificaba para solicitar el beneficio del asilo en los Estados Unidos, y así lo hizo.

Mientras esperaba por el asilo encontró un trabajo limpiando habitaciones de hotel, y otro en un centro de cuidado infantil.

Jessy rentó una habitación, pero solo temporalmente. En realidad, lo que había conseguido fue un subarriendo.

Subarrendar significa alquilar una vivienda que ya está bajo un contrato de arriendo. Esta práctica es muy común para poder completar los gastos, pero el subarriendo puede traer otros problemas y en algunas jurisdicciones es ilegal.

Las amigas de Jessy le explicaron que esto siempre se hace en Miami, dado lo caro de las rentas, mucha gente alquila y subalquila parte de la vivienda a otros.

Antes de subarrendar asegúrate si este tipo de contrato es legal en tu zona. Por ejemplo, en Nueva York, es ilegal subarrendar una casa unifamiliar, apartamento o habitación por menos de 30 días, si el responsable del contrato original no vive allí.

Otras ciudades y estados tienen restricciones similares, y faltar a estas leyes trae multas.

En el caso de Florida, la ley permite el subarriendo, si el contrato de renta no tiene una cláusula que lo prohíba, pero aun así es posible que se necesite la aprobación del dueño de la propiedad.

Jessy decidió aceptar la oferta del subarriendo, se dijo así misma, después de todo era solo temporal.

La amiga a cargo del contrato le pidió un depósito y un mes por adelantado.

Jessy no conocía sobre las leyes de inquilinos, ni rentas, ni subarriendo en Florida, solo sabía que debía mudarse y le pareció un lugar seguro, y además estaba cerca de su trabajo. Se trataba de un apartamento, con tres habitaciones donde ahora vivían 4 personas, incluida Jessy en su propio cuarto.

Desalojo en 48 horas

Después de un mes viviendo en la habitación rentado, Jessy empezó a observar inquietudes entre sus compañeros de casa, a veces veía maletas que se empacaban y luego se deshacían, así como muchas cartas y notas en la puerta.

Jessy no preguntaba, ella estaba enfocada en cómo resolver sus próximos pasos en una ciudad complicada.

¡Pero pronto Jessy supo qué pasaba y también empezó a hacer maletas y a deshacerlas!

El apartamento tenía una orden de desalojo, y el proceso de desocupación se había estado retrasando por varios meses, pero ya era inminente.

Para muchos inquilinos, las primeras respuestas a una amenaza de desalojo es la preocupación, miedo y cólera.

Sin duda se trata de un evento estresante, pero debes saber que los inquilinos tienen derechos, y hay leyes estatales que requieren que se cumplan los procedimientos de una evicción.

En esta primera etapa del proceso, el inquilino tiene las siguientes opciones:

• Aceptar el aviso de desalojo y mudarse.
• Solucionar la falta por la cual su arrendador se ha quejado.
• No hacer nada y continuar viviendo en su apartamento.
• Buscar ayuda legal y tratar de evitar la evicción.

Si elige quedarse y pelear el desalojo, el arrendador debe iniciar una demanda en su contra. Esta acción legal se llama demanda por apropiación ilegal; y para ganarla, el arrendador debe demostrar que el inquilino hizo algo que rompió el contrato de arrendamiento.

En caso de demanda, te conviene pedir asesoría con un abogado.

Jessy fue a consultar a los activistas proinmigrantes en su comunidad, en medio del problema Jessy vio una oportunidad para solucionar el desalojo y su propio problema de vivienda temporal.

Estos grupos le explicaron que la crisis de alquileres en Miami era muy grave, y que los inquilinos competían entre sí hasta lograr un contrato, por eso, lo mejor era buscar ayuda legal.

En el centro de cuidado de niños, Jessy encontró una madre que suele dejar a su hijo y que además es abogada. Ella le recomendó a un colega.

El abogado de Jessy le explicó que por lo general un desalojo ocurre bajo las siguientes circunstancias:

• Incumplimiento del contrato: por ejemplo, no se paga la renta o se paga con retrasos, el inquilino tiene una mascota y no está permitido, o ha quebrantado repetidas veces las condiciones del arrendamiento, y no corrige el problema; lleva a cabo actividades ilegales en la propiedad arrendada, u ocasionó daños graves a la propiedad.
• Desocupación sin causa: ocurre cuando no hubo violación del contrato, pero el dueño simplemente desea romper el acuerdo y liberar su propiedad. Las leyes por lo general no pueden impedir estos desalojos, pero sí obligan al dueño a proporcionar ciertas protecciones adicionales a los inquilinos.
• Terminación de contrato: en la mayoría de los casos debe abandonarse la propiedad.

Jessy comunicó a sus compañeros de casa su conversación con el abogado, entre todos decidieron pagar los honorarios y tratar de negociar una salida con el dueño.

Reunión con el abogado y la negociación con el dueño

Apoyarse en un abogado durante un procedimiento de desalojo es muy útil, especialmente si crees que no has violado tu contrato de renta, o si piensas que tu arrendador te está desalojando injustamente.

Si decides representarte en un tribunal regular, sin ayuda legal por un caso de evicción, o por cualquier otra demanda, eres el único responsable de defenderte y representar tu causa.

Un juez no puede darte asesoría legal sobre cómo manejar la evicción, por lo tanto, estás bajo tu propio riesgo, si no sabes qué hacer en el tribunal.

El abogado de Jessy y los inquilinos confirmó que en su caso no había una ruptura del contrato, ni siquiera había una cláusula que impidiera el subarriendo.

El dueño solo quería vender su propiedad porque tenía una oferta muy buena. Pero como había iniciado un desalojo sin causa, el arrendador tenía que otorgar un período más prolongado para abandonar el inmueble; generalmente de 30 a 60 días. El abogado negoció con el dueño 90 días.

Hay viviendas que están protegidas por leyes de control de alquiler, en estos casos a veces es posible impedir el desalojo sin causa, porque el arrendador debe demostrar un motivo reconocido legalmente para la terminación del contrato.

Por otro lado, si tu contrato permite un ajuste de la renta después de un contrato de seis meses o un año, o incluso mes a mes, la mayoría de las leyes no pueden evitar ese aumento.

Además, de la asesoría legal de un abogado, hay otras maneras para resolver conflictos o denunciar los abusos del dueño de una propiedad.

Una de ellas es la mediación, la cual consiste en involucrar a un tercero que es imparcial a la causa para facilitar la comunicación entre propietario e inquilino.

Si esto no funcionan se puede acudir al tribunal de pequeñas reclamaciones.

El abogado también investigó quién era el comprador del edificio de apartamentos, y le aconsejó a Jessy, a sus amigos y demás vecinos que no deseaban abandonar la propiedad, el iniciar un proceso de negociación con este grupo para quedarse en su casa.

Los potenciales futuros dueños se comprometieron a considerarlos como primera opción cuando estuvieran listos para rentar.

Contrato de alquiler: ¡lo que debes saber!

Jessy y sus amigos permanecieron en su apartamento y llegó el día de elaborar un contrato con los nuevos dueños. El precio de la renta les pareció alto, pero en este punto no hubo negociación.

La amiga de Jessy que tenía el contrato original decidió no tomar la responsabilidad esta vez.

Por su parte, Jessy asumió el arriendo del apartamento y el contrato, en este caso solicitó permiso para el subarriendo, la compañía administradora accedió y el contrato fue revisado por el abogado.

Un contrato de alquiler es un documento entre un arrendador, dueño de la vivienda o compañía administradora, y el inquilino que va a ocupar la vivienda. El contrato establece principalmente los siguientes términos:

• Nombre de las partes.
• Dirección de la propiedad.
• Plazo de duración del contrato.
• Precio del alquiler y modo de pago de la renta.
• Reglas para la renovación del contrato.
• Especifica quién debe pagar los servicios básicos.
• Reglas sobre la tenencia de mascotas.
• Información sobre el uso del estacionamiento.
• Reglas sobre el subarriendo.
• Manejo de disputas.
• Uso del espacio.

En los Estados Unidos, la mayoría de los contratos de alquiler se hacen por escrito, pero en algunos estados se aceptan los contratos orales.

En el caso de los acuerdos orales, la regla general exige que estos sean válidos por un año o menos; y cuando no se establece la duración del contrato, se asume que es mes a mes.

Sin embargo, la falta de un contrato escrito puede causar problemas a ambas partes. Tener un contrato firmado es la mejor opción.

Antes de firmar el contrato de alquiler, Jessy le preguntó al abogado si un documento de ese tipo se podía cancelar por alguna circunstancia.

El abogado le explicó que un contrato de arrendamiento como cualquier otro, se puede anular cuando es contrario a la ley, incluso después de haberse firmado.

Y puede ser declarado nulo por un juzgado a petición de una de las partes; no hace falta que ambas estén de acuerdo.

Jessy firmó el contrato de arrendamiento, sus amigos siguieron habitando el apartamento, y la madre de Jessy vino para ayudarla cuando nació su hijo.

En los Estados Unidos no existe una ley federal que controle los precios de los alquileres, sin embargo, algunas ciudades ofrecen subsidios y ayudas.

Antes de firmar un contrato de arrendamiento consulta qué dice la ley en tu estado, también deberías informarte sobre prácticas y cláusulas que no se pueden incluir en un contrato de renta, por ejemplo:

• Rechazar inquilinos debido a su raza, color, origen nacional u orientación sexual.
• Excluir niños (excepto en viviendas para adultos mayores).
• Renuncias al derecho de la devolución del depósito de seguridad.
• No permitir las garantías de habitabilidad.

Créditos

Equipo de relatores: Está conformado por personas de varios países de Latinoamérica (México, Ecuador, El Salvador, Colombia, Argentina y Puerto Rico).

Producción y dirección: Jonathan Calvopiña

Historia y guion: Gricel Bermúdez

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