Derechos del arrendador: lo que dice la ley
Por Mairim Gomez | Revisado por Joseph Fawbush, Esq. | Última actualización 31 de julio de 2024
En este artículo
Si está considerando poner en alquiler una propiedad o ya lo está haciendo, conocer y comprender el alcance de los derechos del arrendador es de suma importancia. Como propietario, la seguridad y correcto mantenimiento de su bien raíz seguramente son una de sus mayores preocupaciones.
¿Sabe qué acciones debe tomar si su inquilino no cumple con las normas? ¿Cómo le beneficia la ley?
Encuentre un abogado destacado en Derechos del arrendador cerca de usted
Este contenido es informativo y puede variar según las leyes de cada estado y las circunstancias del caso. Para obtener asesoría legal específica, es recomendable obtener la orientación de un profesional. Un abogado destacado en derechos del arrendador puede ayudarle a entender sus opciones y defender sus derechos. Dé el primer paso y comuníquese con un abogado con experiencia cerca de usted para analizar su situación.
Nuestros expertos legales
En Abogado.com, sabemos que los asuntos legales pueden ser estresantes y confusos. Estamos comprometidos a entregarle información legal confiable de manera fácil de entender. Nuestras páginas están escritas por escritores legales y son revisadas por expertos legales. Nos esforzamos por presentar información de manera neutra e imparcial, de modo que usted pueda tomar decisiones informadas basadas en sus circunstancias legales.
Su próximo paso
Ingrese su ubicación para encontrar un abogado de derechos del arrendador hoy.
A nivel federal y estatal, usted cuenta con leyes que protegen su inmueble. Por ejemplo, usted puede solicitarle al arrendatario el pago de un depósito de garantía para cubrir posibles daños. Igualmente puede llevar a cabo un desalojo. Sin embargo, estos derechos también deben ajustarse a las normas y los derechos del inquilino.
Tenga en cuenta que las leyes pueden variar según la jurisdicción, así que lo recomendable siempre es revisar los estatutos vigentes en el estado y ciudad donde se encuentra ubicada la vivienda. En este artículo abordaremos sus derechos como arrendador a nivel general.
Oferta de arriendo y selección de inquilino
Como propietario, tiene el derecho a rentar su propiedad en los términos establecidos por su jurisdicción y comunidad. Puede ofrecer el alquiler a través de los medios disponibles para tal fin, desde un letrero de “se alquila” hasta colocarlo en páginas web cumpliendo los requerimientos y políticas de esos sitios.
Usted tiene el derecho de evaluar la idoneidad de sus posibles inquilinos antes de firmar un contrato de alquiler. Esto puede incluir:
Lo que no puede hacer es descartar de antemano un posible arrendatario que pertenezca a un grupo protegido por las leyes federales solo por su condición (ser una persona discapacitada, por ejemplo).
La renta y el depósito de garantía
Los propietarios tienen derecho a cobrar la renta según lo acordado en el contrato de arrendamiento.
Como arrendador, usted establece el monto del alquiler y determina las condiciones, como, la fecha de vencimiento y los métodos de pago. Si quiere subir la renta, debe esperar hasta el fin del contrato, pero tenga en cuenta que en ciertas ciudades existen ordenanzas que regulan el incremento del alquiler y con cuántos días de anticipación debe notificarlo.
Otro de sus derechos es el cobro de un depósito de garantía y su retención en caso de algún daño hecho por el inquilino que sobrepase el desgaste normal por el uso, alquiler no pagado u otros costos especificados en el contrato de arrendamiento.
Usted no puede cobrar cualquier cantidad de dinero por el depósito; lo usual es que el monto sea el equivalente a un mes de alquiler. Debe manejar los depósitos de seguridad de acuerdo con los códigos de vivienda aplicables, que pueden variar según el estado, y debe entregar al arrendatario un comprobante del pago.
Lo más recomendable es documentar adecuadamente el buen estado de la propiedad antes de que el inquilino se mude. Al momento de reembolsar el depósito, debe proporcionar una lista detallada de las deducciones (si las hubiera) dentro de los plazos establecidos una vez ese desocupa la vivienda y reembolsar el resto del depósito.
Ingreso a la vivienda
Como arrendador, usted generalmente tiene derecho a entrar a su inmueble bajo ciertas circunstancias, tales como, hacer reparaciones necesarias, realizar inspecciones para constatar que la unidad esté en buenas condiciones o mostrar la propiedad a futuros inquilinos, posibles compradores, o un nuevo propietario.
Sin embargo, las leyes establecen que antes de ingresar a la propiedad se debe proporcionar un aviso previo.
El contrato de arrendamiento
Usted puede elaborar contratos de arrendamiento legalmente vinculantes que describan los términos y condiciones del acuerdo de alquiler. Esto incluye la renta a pagar y la duración del contrato, reglas o cláusulas sobre actividades dentro de la propiedad, el goce pacífico, uso legal y restricciones específicas, como por ejemplo, no permitir mascotas o subarrendar la propiedad.
Si un inquilino viola estos términos, los propietarios tienen recursos para corregir esta situación, como emitir advertencias, imponer multas o la terminación del contrato de arrendamiento.
Los arrendadores pueden iniciar procedimientos de desalojo (eviction en inglés) en caso de que un inquilino no pague la renta, incumpla con el contrato, provoque daños a la propiedad u otros casos especiales, como actos delictivos dentro de la vivienda en alquiler.
Finalización del contrato de arrendamiento
Generalmente, un arrendador puede rescindir un contrato de arrendamiento al vencerse el plazo del mismo. Eso significa que no tiene la obligación de renovar su contrato o permitirle al inquilino permanecer en su propiedad por más tiempo a menos que llegue a un acuerdo en caso de que el arrendatario necesite más tiempo para mudarse.
Lo que sí tiene obligación de hacer es informar con antelación que no renovará el contrato de arrendamiento. El plazo en el que debe informar puede variar según las normativas locales, pero por lo general es de al menos 30 días.
Causas para rescindir un contrato de arrendamiento
Si usted es un arrendador, siempre existe la posibilidad de tener que desalojar a un inquilino. Si llega el caso, lo mejor es estar preparado.
Generalmente, los propietarios tienen el derecho legal de desalojar a un inquilino por las siguientes razones:
Como las leyes varían según el estado, buscar asesoramiento legal de un abogado de bienes raíces antes de rescindir un contrato de arriendo es una buena idea.
Cómo desalojar legalmente a un inquilino
Si un inquilino violó los términos del contrato de alquiler o no pagó la renta y ha decidido desalojarlo, recuerde que debe cumplir con las leyes correspondientes. El proceso de desalojo no es tan fácil como deslizar un aviso de “eviction” debajo de la puerta.
En primer lugar, la mayoría de los estados requieren que los propietarios notifiquen a los inquilinos con anticipación que serán desalojados si el comportamiento o falta al contrato continúa. Por ejemplo, si su inquilino está retrasado con el pago de la renta, puede dar un aviso de “pague o abandone la propiedad (“pay rent or quit”), para dar oportunidad al arrendatario de corregir la situación.
También pueden dar un aviso de desalojo (“vacate or quit”), que no le da al inquilino la posibilidad de corregir el problema, sino que es una advertencia de que será desalojado dentro de un período de tiempo específico si no se muda antes.
Los procedimientos específicos para el desahucio, incluyendo los tiempos de notificación, pueden variar según la jurisdicción. Algunos estados exigen que los avisos se entreguen directamente al inquilino, se envíen por correo certificado o ambos.
Si en los días posteriores el inquilino no abandona voluntariamente la propiedad, es posible que deba presentar una petición de desalojo en la corte de reclamos menores. Recuerde que si no se ha establecido una causa clara, el tribunal podría no aprobar el desalojo.
Después de la orden judicial, el arrendatario generalmente tiene suficiente tiempo para mudarse antes de que se considere la remoción forzosa.
Tenga muy en cuenta que si desaloja a un inquilino sin una causa justificada y ese inquilino forma parte de una clase protegida por las leyes federales (discapacidad, religión, raza, etc.), se arriesga a que se le acuse de discriminación en la vivienda y podría empeorar la situación. Si necesita asistencia legal para un caso de desalojo, comuníquese con un abogado local especializado.
¿Qué no debe hacer?
Tomando en cuenta sus derechos, también debe entender y respetar los derechos de los inquilinos y sus responsabilidades como arrendador. Si tuviera que desalojar a un arrendatario problemático, esto se puede complicar si llegó a violar los derechos del inquilino de alguna manera.
No discrimine. La Ley de Vivienda Justa prohíbe la discriminación por motivos de raza o color, religión, sexo, discapacidad, situación familiar y origen nacional en prácticamente todos los tipos de vivienda, incluyendo casas móviles. En el código civil de muchos estados, esta protección puede ser más amplia, aunque también puede haber excepciones.
Si viola la ley, enfrentará consecuencias legales. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD, por sus siglas en inglés) a través de la Oficina de Vivienda Justa e Igualdad de Oportunidades, recibirá y procesará los reclamos en su contra.
No actúe en represalia. Si sus arrendatarios llegaran a realizar algún reclamo en su contra por faltas en el contrato, violaciones a la ley o negarse a hacer reparaciones justas, usted no puede solicitar la desocupación, aumentar el alquiler o cualquier otra acción que perjudique al inquilino en represalia.
No respetar la privacidad de su inquilino. En la mayoría de las jurisdicciones se establece que debe avisar entre 24 y 48 horas antes de entrar al inmueble, salvo en casos de emergencia.
No descuide el mantenimiento y haga las reparaciones pertinentes. Mantener la unidad rentada en condiciones habitables y seguras, como por ejemplo instalar detectores de humo en las habitaciones y áreas comunes, reparaciones de plomería o atender problemas con el agua caliente, son parte de las obligaciones del arrendador. No hacerlo implica irrespetar los derechos del arrendatario y le puede traer consecuencias legales.
No cambie los términos del contrato sin que el inquilino lo acepte. Tampoco puede imponer reglas que no estén debidamente especificadas en el contrato o violen las leyes estatales o federales.
No desaloje a un inquilino sin cumplir con el debido proceso legal. Tampoco puede cambiar las cerraduras, sacar las pertenencias o cortar los servicios públicos para obligar a un inquilino a desocupar.
Evite problemas por desconocer los estatutos. Recuerde la importancia de respetar la ley de arrendamiento local, pues allí se establecen las normas para el desalojo, avisos de aumento de alquiler, condiciones de habitabilidad, seguridad y mantenimiento, entre otros. Un abogado local especializado en contratos de alquiler puede brindarle ayuda legal si lo necesita.
Le recomendamos leer: