Debo desalojar un inquilino y no tengo contrato: ¿qué hago?

Aunque no exista un contrato de arrendamiento por escrito y que esto, en algunos casos, pueda complicar el procedimiento de desahucio (eviction en inglés), desalojar a un inquilino sin contrato es posible en los Estados Unidos, siempre y cuando esté apegado a las leyes.

Lo primero que debe saber es que, con o sin contrato escrito, como arrendador usted tiene derechos legales, pero no puede pasar por encima de los derechos del arrendatario. Los contratos verbales son igualmente válidos y vinculantes para ambas partes y, justamente por esta razón, debe cumplir con una serie de pasos y reglamentos que le resumiremos en este artículo.

¿Cómo le digo a un inquilino que se vaya?

Que no haya un contrato de alquiler por escrito no significa que usted puede desalojar al arrendatario de un día para otro. Independientemente de las circunstancias por las que requiera que el inquilino se vaya (falta de pago de la renta, daños o simplemente porque usted decidió darle otro uso a su propiedad, por ejemplo), debe existir un aviso escrito.

Si no se trata de un desalojo por falta de pago u otro tipo de incumplimiento con lo acordado al inicio del inquilinato, el primer paso es enviar una carta, preferiblemente por correo certificado para dejar constancia, que contenga:

• fecha de la notificación
• dirección de la vivienda rentada
• nombre del arrendador
• la solicitud de dejar la propiedad

La comunicación también puede incluir las razones por las que solicita que el inquilino se mude y otros aspectos que considere conveniente con base en lo establecido al momento de iniciar el contrato verbal.

La mayoría de las leyes estatales consideran que, si no hay un contrato por escrito ni se estableció una fecha de término del contrato, el contrato de arriendo tiene una duración mensual. Si no desea continuar con un nuevo contrato, debe enviar el aviso con al menos 30 días de anticipación a la fecha en que desea que el inquilino abandone la vivienda; sin embargo, esto puede variar según la jurisdicción.

Ahora bien, si ha decidido iniciar un proceso de desalojo por pagos de renta atrasados o alguna otra falta a lo convenido al empezar el arriendo, el aviso de desalojo debe ser de al menos 7 días señalando claramente las razones e informando al inquilino que tiene derecho a impugnar la decisión en la corte.

La orden de desalojo también debe incluir:

• nombre del arrendatario
• fecha del aviso
• dirección y descripción de la vivienda rentada
• cuánto tiempo tiene el arrendatario para abandonar la vivienda
• si hay forma de llegar a una solución y evitar el desalojo (por ejemplo, pagar la renta atrasada)

Tenga presente que cada estado, ciudad y condado tiene sus propios estatutos acerca de arriendos vía contrato verbal. Igualmente, debe prestar atención si no existe en ese momento alguna ordenanza que restrinja los desahucios bajo ciertas circunstancias, como ocurrió durante la pandemia. Si tiene dudas sobre lo que dicen las leyes en su ciudad, los servicios legales de un abogado local especialista, pueden ser de gran utilidad.

¿Qué hago si el inquilino no se quiere ir?

Como señalamos en el punto anterior, en casos de contrato verbal, el propietario debe notificar al inquilino que debe desocupar la vivienda dentro del período establecido por las leyes locales, pero ¿qué pasa si los ocupantes no se van?

El período de tiempo para abandonar la propiedad se cuenta desde la fecha del aviso por escrito. Si días después de la fecha límite los arrendatarios no se han ido, esto será considerado una retención del arriendo (holding over en inglés).

Si no llega a un acuerdo con los inquilinos, por ejemplo, darles más tiempo para mudarse si lo necesitan, tendrá que recurrir a la vía legal del desalojo por tratarse de una ocupación ilegal.

Recuerde que según lo establecido en la Ley de Equidad en la Vivienda, raza, género, estatus familiar, etnia, religión, origen nacional o discapacidad no son motivos legales para solicitarle a un inquilino que se mude.

Igualmente, no puede:

• cortar los servicios públicos;
• sacar las pertenencias de los ocupantes;
• cambiar la cerradura o bloquear la entrada;
• entrar sin previo aviso a la propiedad;
• emprender alguna otra acción para forzar la salida.

¿Qué pasa si saco por la fuerza a un inquilino?

No lo haga. En los Estados Unidos, en la mayoría de los casos, usted no puede sacar de su propiedad a un inquilino sin previo aviso, aunque tenga el pago del alquiler atrasado o haya cometido alguna otra falta. Eso está establecido dentro de los derechos de los inquilinos.

Como dueño o administrador del inmueble siempre debe iniciar una demanda de desalojo y obtener una orden judicial antes de hacer un desahucio. De lo contrario, enfrentará serias consecuencias legales.

Los casos de desalojo pueden complicarse, más si no existe un contrato escrito. Si sus inquilinos alegan bancarrota o alguna otra causa para no irse, lo recomendable es obtener asesoría legal. Un abogado local especializado en derecho de arrendadores y arrendatarios puede guiarlo para hacer un desalojo de su propiedad sin consecuencias legales adversas para usted.

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