¿Cómo terminar un contrato de arrendamiento anticipadamente?

Para terminar un contrato de arrendamiento antes de tiempo, primero debe revisar las cláusulas de su contrato; muchas incluyen una tarifa o el pago de los meses restantes a cambio de la salida anticipada. Sin embargo, existen algunas situaciones en las que la ley permite terminar el contrato sin penalización, sin importar lo que este diga.

La mayoría de los contratos de arrendamiento tienen una duración determinada, que suele ser de un año, y pueden incluir cláusulas de renovación automática. Para el arrendador, esto puede resultar beneficioso porque evita la necesidad de buscar un nuevo inquilino al finalizar el plazo.

Sin embargo, aunque un inquilino planifique permanecer en la vivienda, las circunstancias pueden cambiar y resultar necesario poner fin al contrato de alquiler antes de tiempo.

A continuación, encontrará información sobre las distintas formas de terminar un arrendamiento anticipadamente y las consideraciones importantes en cada caso.

Revise las cláusulas de su contrato de arrendamiento

Muchos de los derechos y obligaciones del inquilino al finalizar un contrato de arrendamiento se encuentran en las cláusulas del propio contrato. Por ejemplo:

• Algunos contratos permiten terminar el arrendamiento antes de la fecha de vencimiento si se proporciona un aviso anticipado con varios meses de antelación. En estos casos, el inquilino puede tener que pagar una tarifa por terminación anticipada, pero no necesariamente el resto del alquiler pendiente.
• Otros contratos permiten finalizar el arrendamiento antes de tiempo únicamente si el inquilino paga determinadas penalidades o las cantidades adeudadas conforme al contrato.
• Ciertos acuerdos sólo autorizan la terminación anticipada en circunstancias específicas expresamente previstas en el contrato.

Qué significa deber de mitigar daños para el propietario y el inquilino

El deber de mitigar los daños exige que la parte afectada por un incumplimiento tome medidas razonables para reducir sus pérdidas, impidiéndole sacar provecho de la situación.

Legalmente, el término de un contrato de arrendamiento significa el período durante el cual el acuerdo permanece vigente entre el propietario y el inquilino. Esto incluye el plazo inicial y cualquier término de extensión.

En muchos estados, si un inquilino termina el contrato antes de tiempo, el arrendador tiene la obligación de hacer un esfuerzo razonable para volver a rentar la vivienda, en lugar de simplemente cobrarle el alquiler restante. Esto se conoce como el “deber de mitigar daños” y puede reducir lo que realmente le corresponde pagar al inquilino. Las reglas exactas varían según el estado.

¿Puede un inquilino subarrendar la vivienda para terminar su contrato anticipadamente?

En algunos casos, el arrendador puede permitir que el inquilino subarriende la vivienda a otra persona. Sin embargo, el subarriendo no siempre libera al inquilino original de las obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento.

Por lo general, corresponde al inquilino encontrar a la persona que ocupará la vivienda y cumplir con las condiciones establecidas por el arrendador o por el contrato. Dependiendo de los términos del acuerdo, el inquilino original podría seguir siendo responsable del pago de la renta u otras obligaciones si el subarrendatario incumple.

Aun así, el subarriendo puede beneficiar tanto al arrendador como al inquilino, ya que ayuda a mantener el pago de la renta y la ocupación de la vivienda durante la vigencia del contrato.

Motivos legales para terminar el contrato sin penalización

Existen protecciones legales que le permiten al inquilino terminar un contrato antes de tiempo sin tener que pagar una penalización, independientemente de lo que diga el documento que firmó. Entre ellas se encuentran:

Servicio militar activo

La Ley de Auxilio Civil para Militares (SCRA) permite que determinadas personas protegidas terminen un contrato de arrendamiento antes de su vencimiento en situaciones como las siguientes:

• Ingreso al servicio militar activo.
• Recepción de órdenes de cambio permanente de estación (Permanent Change of Station o PCS).
• Despliegue militar por un período prolongado que cumpla los requisitos establecidos por la ley.

Para ejercer este derecho, generalmente es necesario:

• Entregar al arrendador una notificación por escrito de la intención de terminar el contrato.
• Incluir una copia de las órdenes militares u otra documentación que demuestre el derecho a la protección de la SCRA.

Una vez cumplidos los requisitos legales, el arrendador no puede exigir el pago de la renta correspondiente al período posterior a la fecha efectiva de terminación establecida por la ley. Si existe una disputa relacionada con el depósito de seguridad u otras cantidades retenidas, puede ser recomendable buscar asesoría legal.

Violencia doméstica, agresión sexual o acecho

Ciertos estados tienen leyes que permiten a ciertos inquilinos terminar un contrato de arrendamiento antes de su vencimiento cuando son víctimas de violencia doméstica, agresión sexual, acecho u otros delitos similares.

Por lo general, para ejercer este derecho es necesario proporcionar documentación, como una orden de protección, un informe policial u otra evidencia exigida por la ley estatal aplicable.

Los requisitos y documentos aceptados varían según el estado. Si tiene dudas, es recomendable revisar las leyes vigentes en su jurisdicción o consultar con un abogado de arrendamiento si se encuentra en esta situación.

Terminar un contrato de alquiler debido a problemas con la vivienda

En determinadas circunstancias, un inquilino puede tener derecho a terminar un contrato de arrendamiento antes de su vencimiento cuando existen problemas graves en la vivienda que el arrendador no corrige después de haber recibido una notificación adecuada.

Este derecho se fundamenta en dos conceptos legales:

• Garantía implícita de habitabilidad: la obligación del arrendador de mantener la vivienda en condiciones seguras y habitables durante la vigencia del contrato.
• Desalojo constructivo: puede ocurrir cuando el incumplimiento del arrendador es tan grave que la vivienda deja de ser razonablemente habitable. En consecuencia, el inquilino está obligado a abandonar la vivienda.

¿Qué hacer para terminar el contrato por desperfectos en la vivienda?

• Documente los problemas de la vivienda mediante fotografías, videos, informes de inspección u otra evidencia que demuestre su existencia y gravedad.
• Notifique al arrendador sobre los problemas y conserve copias de todas las comunicaciones relacionadas con las reparaciones solicitadas.
• Si su vida o salud corre peligro, podría tener derecho a irse de inmediato, aunque es posible que deba pagar la renta pendiente, dependiendo de las circunstancias y las leyes en su jurisdicción.
• Si el arrendador no está de acuerdo con la terminación anticipada del contrato o rechaza una propuesta de subarriendo, puede ser recomendable buscar asesoría legal.

¿Puede un inquilino retener la renta?

Las leyes varían considerablemente en cuanto a si un inquilino puede retener la renta cuando el arrendador no hace las reparaciones necesarias, incluso después de haber recibido un aviso adecuado sobre los problemas de la vivienda.

Existen muchos factores que pueden influir en la terminación anticipada de un contrato de arrendamiento. Antes de tomar una decisión, considere revisar las leyes de arrendamiento vigentes en su jurisdicción o busque ayuda legal.

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