¿Cómo puedo desalojar a un inquilino que no ha pagado la renta?

Para desalojar a un inquilino que no ha pagado la renta, la ley exige que se le entregue un aviso de desalojo por escrito y se le dé un plazo para pagar o mudarse. Si no paga, el arrendador puede iniciar un proceso de desalojo ante un tribunal.

Aunque no pagar el alquiler es una violación del contrato de arrendamiento, el desalojo físico solo puede hacerlo un alguacil o funcionario autorizado, nunca el propietario.

Al igual que los arrendatarios, los arrendadores tienen derechos; pero si el dueño de la propiedad no actúa apegado a las normas, el desalojo podría ser ilegal.

Si tiene preguntas sobre el proceso o sobre cómo iniciar una demanda de desalojo, es aconsejable consultar con un abogado.

¿Qué es un aviso de desalojo y por qué es obligatorio?

Un aviso de desalojo (eviction notice) es un documento que la ley exige para informar al inquilino que tiene una fecha límite para pagar el alquiler atrasado.

En Estados Unidos, este aviso es el primer paso obligatorio para iniciar un proceso legal de desalojo y debe cumplir con los requisitos de la ley estatal o local para ser válido.

En la mayoría de los estados, el aviso por falta de pago de la renta otorga al inquilino un plazo de entre tres y siete días para ponerse al día o enfrentar una demanda de desalojo. Aunque hay estados que dan hasta 10 y 14 días. El arrendador debería consultar la ley estatal y esperar a que se cumpla ese período antes de acudir al tribunal para solicitar una orden de desalojo.

Sin embargo, en propiedades sujetas a programas federales de vivienda o con hipotecas respaldadas por el gobierno (como Fannie Mae o Freddie Mac), pueden aplicarse reglas especiales. En estos casos, la Ley CARES exige que el arrendador entregue un aviso de desalojo con al menos 30 días de anticipación a la fecha de desocupación del inquilino.

Tipos de avisos de desalojo

Los avisos de desalojo pueden variar según la falta cometida y la ley local. En general, se utilizan los siguientes tipos:

• Pagar el alquiler o desocupar (pay rent or quit): Este aviso le da al inquilino la oportunidad de pagar el alquiler atrasado dentro de un plazo determinado o abandonar la vivienda.
• Desalojar sin derecho a corregir (vacate or quit): Este tipo de notificación no permite pagar la renta atrasada; simplemente exige que el inquilino se retire dentro de un plazo específico.

Dependiendo de la ley estatal y la gravedad de la infracción, el arrendador no estaría obligado a ofrecer la oportunidad de corregir las violaciones del contrato.

¿Cómo entregar legalmente un aviso de desalojo?

Cada estado tiene requisitos diferentes, pero en la mayoría de los casos, el aviso debe entregarse por escrito directamente al inquilino o enviarse por correo certificado.

En estados como California, Florida, Texas, Nevada, Arizona, Georgia, Washington y Colorado se permiten métodos alternativos si el inquilino no puede ser localizado tras varios intentos.

En general, el aviso debe incluir:

• nombre del inquilino;
• fecha de la notificación;
• dirección de la vivienda rentada;
• razones del desalojo;
• plazo para abandonar la vivienda;
• condiciones para evitar el desahucio (por ejemplo, pagar la cantidad adeudada).

¿Se puede enviar un aviso por WhatsApp, email o texto?

La posibilidad de enviar un aviso de desalojo por medios electrónicos depende de la ley estatal. En la mayoría de los casos, un mensaje de texto no es suficiente.

Estados como Florida y Virginia permiten el uso del email, pero solo si el inquilino firmó una autorización previa (anexa al contrato) para recibir notificaciones por esa vía.

Si el arrendador no cumple con estos requisitos, un juez podría invalidar el proceso de desalojo.

Qué no puede hacer un arrendador para desalojar a un inquilino

La ley prohíbe que el arrendador tome cualquier medida para forzar la salida del inquilino sin una orden judicial.

Por ejemplo, el arrendador no puede:

• sacar sus pertenencias;
• cambiar cerraduras para impedir su entrada;
• cortar servicios públicos;
• ingresar a la propiedad sin autorización;
• realizar ninguna acción para obligar al inquilino a irse.

Si después del desalojo el inquilino deja pertenencias en la propiedad, es importante revisar la ley local para saber qué debe hacer. En algunos estados, el propietario está obligado a conservarlas durante un período determinado e intentar comunicarse con el inquilino antes de disponer de ellas.

El proceso para desalojar al inquilino, obtener la orden judicial y ejecutar el desalojo puede variar según el estado, el condado e incluso la ciudad. No seguir los procedimientos legales podría generar retrasos o consecuencias legales para el propietario.

Proceso judicial del desalojo (unlawful detainer)

Cuando el aviso no resuelve el problema, el arrendador puede presentar una demanda por retención ilegal (unlawful detainer).

Este proceso suele aplicarse:

• por falta de pago del alquiler;
• si el contrato de arrendamiento ha finalizado y no abandona la propiedad;
• cuando el arrendador cancela el contrato legalmente.

Pasos generales del proceso de desalojo

1. El arrendador presenta una demanda en el tribunal correspondiente.
2. El inquilino recibe notificación formal del proceso.
3. En algunas jurisdicciones, el inquilino puede solicitar un juicio con jurado.
4. El tribunal decide si procede el desalojo.

Si el arrendador gana el caso, obtiene una orden judicial de desalojo para tomar posesión de la propiedad.

En la mayoría de los estados, el arrendador debe coordinar con el alguacil (sheriff) u otra autoridad designada para ejecutar la orden. Esto generalmente implica el pago de una tarifa. La autoridad notificará al inquilino y, de ser necesario, regresará posteriormente para ejecutar el desalojo.

El proceso puede durar varias semanas o meses, dependiendo del estado, posibles apelaciones, defensas del inquilino, retrasos judiciales, pandemias o desastres naturales.

Resistencia del inquilino y disputas

Los inquilinos pueden impugnar el desalojo por diversas razones, entre ellas:

• errores en el aviso de desalojo;
• notificación incorrecta (por ejemplo, si no fue por escrito o no cumplía con las normas locales);
• que el propietario haya aceptado un pago parcial del alquiler;
• que el inquilino haya iniciado un proceso de bancarrota antes del aviso de desalojo;
• que la falta de pago del alquiler haya sido en respuesta a la negligencia del propietario, como no realizar reparaciones necesarias o mantener la vivienda en condiciones inadecuadas.

Dependiendo del caso, estas defensas pueden retrasar o impedir el desalojo. En estas situaciones, contar con asistencia legal puede ayudarle a comprender el proceso y evaluar sus opciones.

Cómo recuperar la renta adeudada

El proceso judicial puede permitir al arrendador recuperar el alquiler adeudado. Además, la ley estatal regula cuándo y cómo se puede utilizar el depósito de garantía para compensar las pérdidas. El arrendador debe notificar por escrito cualquier deducción dentro del plazo establecido por la ley aplicable.

Deducciones fiscales por pérdida del alquiler

En determinadas circunstancias, el IRS permite deducir de sus impuestos gastos relacionados con propiedades en alquiler, incluidas las pérdidas por falta de pago de la renta. Por lo general, existe un límite en la cantidad que puede deducirse, la cual depende de su nivel de ingresos. A mayor ingreso, menor es la cantidad deducible.

Si usted o su cónyuge califica como profesional en bienes raíces, podría deducir estas pérdidas incluso si sus ingresos son considerados altos. Pero la elegibilidad depende de la situación fiscal de cada contribuyente, por lo que es recomendable consultar con un profesional tributario.

Deducciones por reparación de la propiedad alquilada

Algunas reparaciones pueden ser deducibles si cumplen con estas condiciones:

• no aumentan significativamente el valor de la propiedad;
• no prolongan sustancialmente su vida útil.

Entre las reparaciones que normalmente califican se encuentran:

• pintura;
• reparación de filtraciones;
• reemplazo parcial de materiales dañados.

Para que una reparación sea deducible, debe limitarse a restaurar la propiedad a su condición original previa al deterioro, sin implicar mejoras o ampliaciones.

Asesoramiento legal en casos de desalojo

Si enfrenta dificultades para desalojar a un inquilino o tiene dudas sobre el proceso, puede ser útil consultar con un abogado que trabaje casos de desalojo. El cumplimiento estricto de la ley es fundamental para evitar retrasos, pérdidas económicas o problemas legales.

Le recomendamos leer:

• ¿Cuáles son mis derechos como arrendador?
• ¿Necesito un abogado si me están desalojando del departamento o casa que rento?
• Preguntas frecuentes sobre los contratos de alquiler en EE. UU.