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¿Qué debe saber sobre un proceso de desalojo del arrendatario?

En los Estados Unidos, su arrendador no puede simplemente echarlo de su apartamento, aunque tenga el alquiler atrasado. En casi todas las situaciones, el dueño o administrador debe obtener una resolución judicial antes de desalojar a un arrendatario.

Para desalojarlo del espacio que ocupa, bien sea de una vivienda o negocio, el arrendador primero debe otorgarle una notificación por escrito. En esta primera etapa del proceso, usted cuenta con algunas opciones para arreglar el problema.

  • Actuar de conformidad con el aviso de desalojo (eviction notice, en inglés) y mudarse. 

  • Solucionar la falta por la cual su arrendador se ha quejado (por ejemplo, fumar en áreas prohíbidas, tener mascotas sin permiso, contrato fuera de término, falta de pago del alquiler, etc.), y consultar si el arrendador desea continuar con los procedimientos del desalojo.

  • No hacer nada y continuar viviendo en su apartamento. 

Si elige la última opción, el arrendador deberá iniciar una demanda en su contra. Esta acción legal se llama demanda por apropiación ilegal; para ganar esta demanda, el arrendador debe demostrar que el inquilino hizo algo que viola el contrato de arrendamiento.

En este artículo encontrará la siguiente información, que le puede ayudar a entender un proceso de desalojo en los EE. UU:

  • Avisos de desalojo con causa y sin causa.

  • Demandas de evicción.

  • Defensas en contra de la demanda de evicción.

  • Participación de la policía en el procedimiento de desalojo.

Cada estado tiene una norma diferente en cuanto al desalojo del arrendatario. A menudo, existen procedimientos que deben respetarse antes de que el arrendador pueda desalojar al inquilino. Estas leyes exigen que un arrendador envíe múltiples notificaciones de desalojo, independientemente de la gravedad del caso, el dueño debe cumplir las normas y procedimientos estatales, hasta el más mínimo detalle.

Notificación de desalojo con causa

En general, existen tres tipos de notificación de desalojo que puede recibir un inquilino si ha violado alguna parte del contrato de alquiler.

Primero, está la notificación que indica que pague el alquiler o abandone el inmueble. No hay mucho que explicar. Típicamente, el arrendador estipulará una determinada cantidad de días para pagar la cuota de renta vencida, o establecer un acuerdo de plan de pago con el dueño. De otro modo, el inquilino deberá abandonar el arrendamiento y mudarse.

En segundo lugar, existen las notificaciones de subsanación o abandono, que suelen enviarse a arrendatarios que han violado una condición o cláusula específica del contrato. Por ejemplo, estos avisos se envian a los arrendatarios que tienen mascotas en unidades que no permiten animales, o a aquellos que fuman cuando el contrato lo prohíbe. En estos casos, el arrendatario tendrá cierto plazo para corregir su comportamiento, o abandonar el apartamento.

Por último, están los avisos de abandono incondicional. Estos no le otorgan ninguna oportunidad al inquilino para conservar su arrendamiento. Dada la severidad de estas notificaciones, las leyes de los estados limitan su uso en ciertas situaciones bien definidas. Las notificaciones sin derecho a reclamo solo pueden enviarse cuando el inquilino:

  • Paga el alquiler con retrasos en más de una ocasión, o simplemente deja de pagarlo.

  • Viola repetidas veces las condiciones del arrendamiento, y no corrige el problema.

  • Lleva a cabo actividades ilegales en la propiedad arrendada.

  • Ocasiona daños graves a la propiedad alquilada.

Notificación de desalojo sin causa

En algunas situaciones, sucede que el arrendador le solicita al inquilino que abandone la propiedad, aunque haya pagado su alquiler a tiempo y haya tenido un comportamiento adecuado al contrato. Aunque las leyes de desalojo permiten que los arrendatarios le soliciten que se mude, también los obligan a proporcionar ciertas protecciones adicionales a los inquilinos.

Por ejemplo, si le llega una notificación de desalojo sin causa, el arrendador debe otorgarle un período más prolongado para abandonar el inmueble; generalmente de 30 a 60 días. Este tiempo está estipulado para permitirle buscar otro lugar donde vivir.

Sin embargo, si su apartamento está protegido por leyes de control de alquiler, quizá usted pueda impedir que su arrendador lo desaloje sin causa, porque en estos casos, el arrendador debe demostrar un motivo reconocido legalmente para la terminación del contrato. Estas leyes se denominan “protección de desalojo con causa justa”.

Demandas por desalojo del arrendatario

Si usted no se muda, ni soluciona el problema del arrendamiento después de recibir una notificación de abandono del inmueble, el arrendador puede iniciar una demanda para sacarlo de la propiedad. Para ello, debe enviarle una copia de la demanda, así como una citación para continuar con la acción de desalojo.

Si la demanda del arrendador es exitosa, el tribunal emitirá una orden de desalojo en contra del inquilino.

Defensas contra el desalojo

Una vez que el inquilino comparece ante el tribunal, cuenta con diversas estrategias de defensa para dejar sin efecto la demanda de desalojo en su contra. Pero los pasos que debe seguir dependen de la ley estatal donde se encuentre la propiedad.

Por ejemplo, usted puede señalar que ya ha reparado las faltas al contrato de arrendamiento y que no se justifica el proceso de desalojo. También podría demostrar que el arrendador no respetó los procedimientos de desalojo correspondientes, o que usted retuvo el alquiler porque su arrendador no realizó las reparaciones necesarias en el inmueble, después de haberle informado sobre los peligros presentes. 

Un abogado con experiencia en casos de desalojo de inquilinos le puede proporcionar asistencia legal, si usted desea permanecer en su inmuble.

Participación de  la policía en un desalojo de inquilino

Si el arrendador gana la demanda, no puede simplemente sacar los bienes del arrendatario fuera del inmueble. En cambio, debe acercarse a las oficinas de la policía local con la orden judicial, pagar una tasa y solicitar que el oficial desaloje al inquilino.

El oficial de policía irá a la casa del arrendatario para informarle, y regresará días después para escoltarlo fuera de la propiedad.

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