¿Qué debe saber sobre el proceso de desalojo de inquilinos en EE. UU.?

El desalojo (eviction) es el proceso legal mediante el cual un propietario solicita a la corte recuperar la posesión de una propiedad alquilada. En Estados Unidos, las leyes que regulan los desalojos varían según el estado y, en la mayoría de los casos, requieren que el propietario entregue un aviso por escrito antes de iniciar el procedimiento.

Para un inquilino, recibir una notificación de desalojo puede traer mucha angustia. Sin embargo, es importante saber que un desalojo no es un evento inmediato: la ley exige que se siga un proceso específico para que sea válido.

A continuación, se explica cómo funciona el proceso de desalojo de inquilinos, qué derechos pueden protegerlos ante una orden de desalojo, qué pasos debe seguir el propietario y cuándo puede ser útil buscar asistencia legal.

Paso 1 – Aviso de notificación de desalojo

El aviso de desalojo (eviction notice) por escrito es el primer paso legal para iniciar un desalojo de vivienda y debe cumplir con los requisitos estatales. Un propietario no puede simplemente pedirle al inquilino que se vaya; en este caso, se debe entregar una notificación formal.

Los tipos de avisos dependen del estado y de la causa del desalojo. Algunos ejemplos son:

• Aviso de pagar o desocupar (pay or quit): Se utiliza cuando el inquilino debe el pago del alquiler. Si paga en el plazo exigido, el proceso suele detenerse.
• Aviso de corregir o desocupar (cure or quit): Se otorga cuando hay un incumplimiento del contrato de arrendamiento (por ejemplo, mascotas no permitidas o ruidos excesivos). En este caso, el dueño da un plazo para solucionar el problema.
• Aviso sin condición (unconditional quit): Se le ordena al inquilino desalojar sin opción a corrección debido a faltas graves, como daños a la propiedad o actividades ilegales.
• Aviso de terminación sin causa: Si el arrendador decide terminar el contrato sin que exista falta del inquilino, debe dar un plazo más prolongado para que el inquilino abandone el inmueble; generalmente, de 30 a 60 días.

Los plazos que incluye el aviso de desalojo también pueden variar según el estado y las causas del desalojo; por ejemplo, algunos estados exigen tres días y otros siete o más:

• En California, para falta de pago, el aviso suele ser de 3 días, excluyendo sábados, domingos y otros feriados judiciales.
• En Texas, por ley, el aviso para desocupar suele ser de al menos 3 días, a menos que el contrato de arrendamiento exija un plazo diferente.
• En Florida son 3 días por falta de pago, sin contar fines de semana ni feriados legales..
• En Washington y Massachusetts puede ser 14 días para falta de pago.

Paso 2 – La demanda judicial

Si vence el plazo del aviso y el inquilino no pagó, corrigió el error o abandonó la vivienda, el propietario puede presentar una demanda de desalojo (summons and complaint) formal ante un tribunal.

Durante esa etapa pueden ocurrir:

• La citación: El inquilino recibe un documento oficial de la corte.
• La contestación: El inquilino tiene un plazo corto, a veces solo cinco días, para presentar una respuesta por escrito ante la corte. Si no responde, el propietario podría ganar el caso por incumplimiento.

Dependiendo del estado, el inquilino puede tener entre tres y 10 días para responder a la demanda.

Paso 3 – La audiencia ante el juez

Una vez presentada la respuesta a la demanda, se programa una audiencia. En ese momento, ambas partes presentan sus pruebas sobre el desalojo.

Algunos ejemplos de los argumentos de defensa que suelen usar los inquilinos incluyen:

• El propietario no siguió los pasos legales para la notificación.
• La vivienda no cumple con las condiciones básicas para habitarla (falta de agua, calefacción).
• El desalojo es una represalia porque el inquilino denunció fallas de seguridad.
• El inquilino intentó pagar la renta, pero el propietario se negó a recibirla.

Paso 4 – La sentencia y la orden de desalojo

Si el juez falla a favor del propietario, se puede emitir una orden de desalojo (writ of possession). Según las leyes de renta de vivienda, en la mayoría de los estados de EE. UU., un propietario no puede desalojar sin una orden judicial.

Sin embargo, incluso con esta orden judicial, el propietario no puede sacar las pertenencias del inquilino fuera de la vivienda. Por lo general, un oficial de la ley (como un alguacil o “sheriff”) tiene la autoridad legal para remover físicamente a un inquilino y sus bienes en la fecha y hora determinadas.

¿Qué no puede hacer el propietario durante un desalojo?

Durante un desalojo, el propietario no puede realizar acciones ilegales para obligar al inquilino a abandonar la vivienda, como actuar sin una orden judicial válida o fuera del proceso establecido por la ley.

Las prácticas prohibidas pueden incluir:

• Cambiar las cerraduras para bloquear el acceso del inquilino a la vivienda.
• Cortar los servicios públicos básicos, como agua, luz, gas o calefacción.
• Acosar o intimidar al inquilino, retirando puertas, ventanas o haciendo amenazas.

Si esto ocurre y dependiendo de las circunstancias, el inquilino podría tener derecho a presentar una demanda por daños y perjuicios.

¿Cómo le puede ayudar un abogado con un desalojo?

La asesoría legal de un abogado que trabaje casos de desalojo puede ayudarle a evaluar la legalidad del proceso, dependiendo de su situación. Por ejemplo:

• Verificar los procedimientos de desalojo: esto incluye evaluar si la notificación del propietario cumple con los requisitos y plazos de la ley estatal.
• Identificar una estrategia de defensa ante el desalojo: determinar si existen argumentos legales válidos para oponerse al desalojo.
• Acudir a las audiencias: presentar pruebas y argumentos ante el juez durante el proceso judicial.
• Negociar un acuerdo: el abogado puede ayudar en un proceso de mediación para buscar resoluciones que eviten una sentencia definitiva en el registro público del inquilino.

El primer paso, al acudir a una cita con un abogado, es llevar copias del contrato de arrendamiento, recibos de pago y toda la comunicación escrita que haya tenido con el propietario.

Los procesos de desalojo tienen un período de tiempo establecido, por lo que atender a tiempo cualquier notificación judicial es clave para evitar consecuencias legales.

¿Qué pasa si abandono un apartamento sin avisar?

Abandonar una vivienda sin previo aviso (abandonment) puede tener consecuencias legales y financieras, que varían según el contrato de arrendamiento y la jurisdicción aplicable.

Aunque algunos inquilinos consideran que abandonar la propiedad antes de que termine el contrato de alquiler o el proceso de desalojo es una solución rápida, esto puede generar efectos negativos, tales como:

• Responsabilidad por el resto de la renta: Si el inquilino se va de la vivienda sin aviso, el contrato de arriendo puede seguir vigente. En muchos estados, el propietario puede reclamar la renta que falte y otros daños permitidos por la ley, pero debe hacer esfuerzos razonables para volver a alquilar la vivienda (mitigar daños), y cualquier monto recuperado suele reducirse por la renta obtenida al volver a alquilar.
• Depósito de seguridad: Al abandonar la propiedad sin cumplir con el aviso requerido en el contrato de alquiler, el inquilino puede no recuperar todo su depósito de seguridad, porque el propietario puede retener deducciones permitidas por la ley, por ejemplo, renta no pagada o daños, y debe devolver el resto conforme a los plazos estatales. El propietario puede usarlo para cubrir la falta de pago, gastos de limpieza, reparaciones u otros costos asociados con la posesión de la propiedad.
• Impacto negativo en el historial de alquiler y crédito: Si el propietario demanda por la renta pendiente o daños a la propiedad, esa deuda puede enviarse a una agencia de cobro. Esto puede generar un reporte negativo en su historial crediticio y dificultar la aprobación de futuros alquileres o préstamos.

También es importante tener en cuenta los derechos del arrendador. Si un inquilino necesita desocupar la vivienda antes de tiempo, puede negociar por escrito una terminación del contrato, lo que puede ayudar a limitar futuras responsabilidades legales.

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