Desalojo por bancarrota en los EE. UU.: ¿Puede el arrendador hacerlo?

Para muchos estadounidenses, el pago del alquiler suele ser el mayor gasto mensual y, si enfrentan dificultades financieras, les puede resultar difícil cumplir con éste y otros gastos.

Si el arrendatario se atrasa en el pago de la renta por varios meses, es posible que reciba un aviso de desalojo (eviction en inglés). Sin embargo, el inquilino cuenta con ciertos derechos y no tiene que afrontar la situación por su cuenta.

¿En qué consiste el proceso de desalojo?

Un desalojo no ocurre de la noche a la mañana. En general, los estados requieren que el arrendador le notifique al inquilino por escrito sobre cualquier problema potencial.

Si el arrendatario no soluciona el problema, en este caso la falta de pago del alquiler, el arrendador puede presentar una demanda de desalojo ante el tribunal de pequeñas reclamaciones para obtener un fallo o sentencia de posesión antes de llevar a cabo el proceso de desalojo.

¿Qué significa una estancia automática?

Cuando una persona se declara en bancarrota, el tribunal le puede otorgar una suspensión automática para impedir que ciertos acreedores inicien medidas legales en su contra hasta que el tribunal complete el proceso de bancarrota.

Del mismo modo, el tribunal puede imponer una suspensión automática a los arrendadores con el propósito de suspender los desalojos de las viviendas de alquiler, a menos que se trate de las siguientes situaciones:

• El arrendador inició el desalojo porque el inquilino puso la propiedad en peligro.
• El arrendatario llevó a cabo actividades delictivas en la propiedad.
• El arrendador obtuvo un fallo para tomar posesión del inmueble antes de que el inquilino se declarara en bancarrota.

Algunas leyes estatales permiten el restablecimiento de la suspensión automática si el fallo fue por no pagar el alquiler y el arrendatario logra pagar la renta atrasada.

No obstante, sólo ciertos estados permiten la revocación de un desalojo por bancarrota si el arrendador obtuvo el fallo de posesión de la propiedad. Por ejemplo:

• En California, la ley permite desalojar al arrendatario mediante la presentación de una demanda y el tribunal se encarga de nombrar a un alguacil para que realice el desalojo.
• En la Florida, la ley requiere de un proceso formal y estructurado para llevar a cabo el desalojo, comenzando con un aviso por escrito.
• En Nueva York, el arrendador puede iniciar el proceso de desalojo si cuenta con una sentencia de posesión del tribunal y un alguacil nombrado por el tribunal se encarga del proceso de desalojo.

Ciertos estados protegen al inquilino contra el desalojo si tiene solicitudes pendientes para asistencia federal o asistencia de emergencia con el fin de cubrir el pago del alquiler.

El proceso de bancarrota

Declararse en quiebra puede llevar tiempo. De acuerdo con los procedimientos de bancarrota estipulados bajo el Capítulo 7, la cancelación de deudas pendientes puede durar varios meses, dependiendo del caso y circunstancias.

Asimismo, las bancarrotas bajo los procedimientos del Capítulo 13 pueden requerir el establecimiento de un plan de pago a largo plazo para liquidar las deudas en su totalidad, por lo que el tiempo es un factor crítico cuando se trata de insolvencia y desalojos.

Los procedimientos de bancarrota se manejan en un tribunal federal. El arrendatario debe presentar una certificación ante el tribunal de bancarrotas que indique si el estado en donde se encuentra el inmueble alquilado permite corregir el incumplimiento de pago y proporcionar una copia de la certificación al arrendador.

Si el estado lo permite, el arrendatario deberá pagar el monto del alquiler atrasado en un plazo de 30 días a partir de la fecha de la declaración de bancarrota.

El tribunal también puede requerir que el inquilino pague a la oficina del secretario del tribunal de bancarrotas el monto del alquiler que se venza durante este plazo.

Una vez que el inquilino realice los pagos y certifique ante el tribunal que está al día con el alquiler, puede solicitar que la corte revoque el proceso de desalojo.

Desalojos a causa de bancarrotas

En muchos casos de desalojo, las declaraciones de bancarrota pueden sentar la base para dar inicio al proceso de desalojo, incluso si el arrendatario está al día con el pago del alquiler.

Algunos contratos de arrendamiento incluyen cláusulas que permiten el desalojo si el inquilino se declara en bancarrota. Aunque la bancarrota puede demorar el desalojo, el arrendador también puede acudir al tribunal de bancarrotas para solicitar:

• la suspensión del contrato de alquiler,
• el desalojo del inquilino.

Es importante leer detenidamente el contrato de arrendamiento para confirmar si incluye disposiciones relacionadas con declaraciones de bancarrota, ya que ciertos arrendatarios pueden requerir un puntaje de crédito determinado como condición para poder alquilar el inmueble.

Consecuencias de una bancarrota

Aunque el inquilino no está obligado a notificarle al arrendador sobre sus intenciones de declararse en bancarrota, existe la posibilidad de que el arrendador se convierta en un acreedor en el proceso de quiebra. De ser así, el arrendador puede recibir una notificación directamente del tribunal de bancarrotas informándole sobre la declaración de quiebra de su inquilino.

En los Estados Unidos, una declaración de bancarrota puede permanecer en el historial crediticio por un periodo de 10 años y tener efectos adversos para el alquiler o compra de propiedades en el futuro.

¿Debería contratar los servicios de un abogado?

Un abogado con experiencia en bancarrotas puede ayudar a navegar el proceso legal que implica elaborar y presentar la declaración de bancarrota.

La ayuda legal del abogado también puede contribuir a que la experiencia de tener que pasar por una bancarrota sea menos estresante y ayudar a reducir el impacto financiero, por ejemplo, orientando al arrendatario en el proceso de asistencia de alquiler.

Muchos abogados ofrecen las primeras consultas de manera gratuita o por un costo mínimo para responder a preguntas generales sobre declaraciones de bancarrota.

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