Ejecución hipotecaria por remate judicial: conceptos básicos

Un remate judicial consiste en vender una propiedad en ejecución hipotecaria (“foreclosure” en inglés) bajo la supervisión de un tribunal. El remate judicial está contemplado en todos los estados y, en muchos de ellos, es el método requerido para realizar una venta de bienes inmuebles ejecutados.

Una ejecución hipotecaria ocurre cuando un prestatario deja de pagar sus cuotas y no logra un acuerdo con la entidad financiera para ponerse al día. El prestamista debe enviar primero un aviso de incumplimiento al deudor hipotecario y, posteriormente, el aviso de remate judicial, entre otras formalidades.

El dinero obtenido con la venta judicial, que suele hacerse bajo la modalidad de subasta, se destina, en primer lugar, a cubrir la hipoteca; luego al pago de otros acreedores con derechos sobre la propiedad y, por último, al deudor hipotecario (antiguo propietario).

A diferencia de la ejecución hipotecaria a través del poder de venta, que se lleva a cabo sin usar el sistema judicial, el remate judicial contempla algunas reglas específicas para garantizar que el nuevo propietario reciba un título válido sobre la propiedad inmobiliaria ejecutada.

El titular de la hipoteca (banco u otra compañía hipotecaria) debe asegurarse de que todas las partes afectadas o con algún tipo de derecho o interés en la propiedad estén incluidas en la acción judicial.

¿Cuáles son las “partes necesarias” en una ejecución por remate judicial?

El objetivo de una venta por ejecución hipotecaria es vender la propiedad tal como estaba cuando se creó la hipoteca. Antes de que el inmueble pueda venderse en una subasta pública de ejecución hipotecaria, el banco debe notificar sobre el proceso de ejecución a cualquier persona que esté involucrada de alguna manera con la propiedad. Esas son las “partes necesarias” que deben estar incluidas en el caso.

Las partes necesarias son aquellos que han adquirido servidumbres, gravámenes o, en ciertos casos, arrendamientos sobre la propiedad después de que el prestatario firmó la hipoteca. Pueden ser añadidos o “unidos” al caso en calidad de partes sin su consentimiento. La intención es terminar con su interés o derecho sobre la propiedad. Si una parte no es incluida, su interés en la propiedad permanecerá vigente.

Ejemplo:

Supongamos que Carlos Gómez obtuvo una hipoteca de la entidad 1 y luego sacó una segunda hipoteca con la entidad 2. Como el señor Gómez incumplió con la primera hipoteca, la entidad 1 decidió ejecutar.

La entidad 1 decide vender la propiedad a María Rodríguez en la subasta de ejecución hipotecaria, pero para poder hacerlo, debe primero extinguir el interés de la entidad 2. De lo contrario, la entidad 2 puede hacer valer su hipoteca en perjuicio de la señora Rodríguez.

¿Cuáles son las “partes adecuadas”?

Una parte adecuada se refiere a una parte que es útil, pero no necesaria en un caso de ejecución hipotecaria. Un ejemplo sería un antiguo acreedor que tenía un derecho real sobre el inmueble antes de que se firmara la hipoteca.

Dado que esta parte no se vería afectada por la ejecución hipotecaria, se considera que es una parte voluntaria del caso y normalmente no puede ser ordenada por el tribunal a unirse.

No obstante, a veces, los tribunales pueden requerir que estas partes se unan de todos modos para aclarar su estado con respecto a la hipoteca que se está ejecutando.

¿Cómo es el procedimiento en una ejecución hipotecaria a través de remate judicial?

Las leyes estatales varían en cuanto al procedimiento para un remate judicial. Sin embargo, generalmente establecen que un funcionario designado por el órgano judicial o un alguacil lleve a cabo la venta real de la propiedad en la fecha de remate estipulada.

Durante la puja, el titular de la hipoteca puede hacer una oferta por la propiedad hipotecada, pero la oferta más alta (el mejor postor) recibirá los derechos sobre el inmueble ejecutado.

Si el titular de un gravamen adquirido después de firmada la hipoteca (la entidad 2 del ejemplo anterior) no se nombra como parte en la ejecución hipotecaria, puede ejecutar su derecho de retención o redimirlo. Si elige redimirlo, puede adquirir la propiedad pagando al comprador la deuda hipotecaria.

El comprador de la propiedad también tiene la opción de pagar al titular del gravamen por su interés en la propiedad. También se puede volver a ejecutar la hipoteca original para eliminar al titular de este gravamen menor. En este caso, habría otra venta de ejecución hipotecaria.

En la mayoría de los estados, se concede lo que se conoce como derecho de redención. Esto le brinda al prestatario (el señor Gómez de nuestro ejemplo) cierto tiempo para recomprar su propiedad. El período de redención comienza después de la venta de ejecución hipotecaria.

Juicios por deficiencia

Cuando la venta de ejecución hipotecaria no es suficiente para cubrir el monto de la hipoteca, el acreedor hipotecario puede establecer un juicio por deficiencia contra el propietario para que pague la diferencia.

Volviendo a nuestro ejemplo: la hipoteca del señor Gómez es de $100 000, pero tras el remate judicial, la entidad 1 solo recibe $80 000. En esos casos, la entidad 1 podría demandar al señor Gómez por los $20 000 que restan del monto total de la hipoteca.

En muchas jurisdicciones, los juicios de deficiencia están sujetos a una legislación de “valor justo”. Esto requiere que la deficiencia se calcule utilizando la diferencia entre la deuda hipotecaria y el valor justo de la propiedad.

Siguiendo con nuestro ejemplo, un tribunal en una jurisdicción con valor justo podría hacer un avalúo de la propiedad y establecer un valor de $90 000. En ese caso, la entidad 1 solo obtendría un juicio de deficiencia en contra del señor Gómez por $10 000.

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