Servidumbre de paso: conceptos básicos

Imagine que está interesado en comprar una casa. Sin embargo, el único acceso es el camino que cruza a través de la propiedad del vecino. ¿Qué efecto tendrá ese camino en la compra de esa propiedad? Ahora imagine que una empresa de televisión por cable está intentando instalar líneas de cable a través de los postes de luz. ¿Puede la empresa negociar solo con la compañía eléctrica? ¿O debe negociar con los dueños de todas las propiedades atravesadas por los postes? Es posible que estas dos situaciones involucren una servidumbre de paso.

Una servidumbre es el derecho que otorga a su titular un interés sobre la propiedad de otro. En general, las servidumbres afectan a todo tipo de transacciones relacionadas con bienes raíces. Cada vez se usan más para conservar y preservar monumentos o propiedad histórica. A pesar de su predominio, mucha gente no tiene claro qué son las servidumbres. Esto puede generar problemas legales en su creación, interpretación e implementación.

¿Qué es una servidumbre de paso?

La servidumbre de paso es un derecho sin posesión sobre la propiedad de otra persona. La naturaleza “sin posesión” de la servidumbre de paso es una de sus características principales (y potencialmente confusas). Una servidumbre permite a su titular usar la propiedad sin tenencia ni posesión.

Una servidumbre no permite ocupar la propiedad ni impedir que terceros ingresen a ella, a menos que interfieran con su uso de la servidumbre. Por el contrario, el poseedor de la propiedad puede continuar usando la servidumbre e impedir que terceros, menos el titular de servidumbre, ingresen a la propiedad.

La tierra afectada por la servidumbre de paso se llama “predio sirviente”, mientras que el terreno que se beneficia de la servidumbre es conocido como “predio dominante”. Hay dos tipos de servidumbre dependiendo de sus beneficiarios.

• Servidumbre accesoria (¨appurtenant¨). Si la servidumbre beneficia a una porción de terreno en particular, se dice que es una servidumbre “accesoria” al terreno. Esta servidumbre permanecerá aunque los terrenos cambien de dueño.
• Servidumbre personal (¨in gross¨). Si la servidumbre de paso beneficia a un individuo de manera personal, no como dueño de una porción de terreno particular o propiedad, la servidumbre se conoce como “personal”. 

Las servidumbres también se pueden dividir en afirmativas y negativas.

• Servidumbre afrimativa. Una servidumbre afirmativa autoriza el uso de la propiedad de otro. Un ejemplo sería una servidumbre que permita el acceso al mar pasando por una propiedad ajena.
• Servidumbre negativa. Estas servidumbres obligan al dueño de la propiedad a no hacer algo. Por ejemplo, una servidumbre de vista o luz impediría que el dueño del predio sirviente construyera un edificio que bloqueara la vista.

Creación de una servidumbre de paso

En general, las servidumbres se crean a través de una escritura pública u otro documento escrito, como un contrato o testamento. La creación de una servidumbre requiere las mismas formalidades que las necesarias para transferir o crear otros derechos en la propiedad. Es decir, un documento por escrito, firmado y debidamente notificado.

En circunstancias limitadas, los tribunales pueden crear servidumbres. Estas servidumbres reciben el nombre de ¨servidumbres por implicancia¨. Los tipos más comunes de servidumbre por implciancia son:

• Servidumbres por necesidad. Las servidumbres por necesidad, en general, se crean para brindar acceso a una porción de terreno que no tiene acceso a la vía pública. 
• Cuasiservidumbres. Las cuasiservidumbres toman como base el uso previo que hacía un propietario de parte de su terreno en beneficio de otra porción de su propiedad. Esto suele suceder cuando se divide un terreno.

Otros métodos para establecer servidumbres son prescripción, doctrina de los actos propios, costumbre, enajenación y beneficio público. Son conceptos legales complejos y con diferencias sutiles entre ellos y en cada estado. Un abogado puede ayudarlo a entender estas diferencias.

Derechos y recursos de una servidumbre de paso

Como regla general, el titular de servidumbre de paso tiene derecho a hacer “lo que sea razonablemente necesario o conveniente para poder gozar por completo de los propósitos por los cuales se creó la servidumbre”. Esto es así siempre que no cree una carga indebida en el predio sirviente.

Por otro lado, el dueño del predio sirviente puede hacer cualquier uso del terreno que no interfiera indebidamente con el uso del titular de la servidumbre.

Lo que constituye una carga o interferencia indebida depende de los hechos de cada situación en particular. Por ejemplo, el aumento de tráfico en una servidumbre que proporciona acceso a un hotel en la playa no necesariamente constituirá una carga excesiva. Pero el tráfico que resulta de cambiar un predio dominante de uso privado a comercial puede llegar a constituir una carga excesiva en el predio sirviente.

Portabilidad

La portabilidad de las servidumbres también debe tenerse en cuenta al celebrar una transacción de bienes raíces. La portabilidad de una servidumbre depende de su naturaleza (es decir, si es accesoria o personal). En general, una servidumbre de paso accesoria se transfiere con la propiedad dominante. Esto es así aunque no se mencione en el documento de transferencia. 

Las servidumbres personales suelen no ser transferibles. Los derechos recreativos, como cazar, pescar y acampar, son los ejemplos más comunes de servidumbres personales intransferibles. Sin embargo, varios estados han promulgado leyes para facilitar la transferencia de servidumbres personales. A menudo se permite la transferencia de servidumbres personales para usos comerciales. Ejemplos de estos usos son teléfonos, tuberías, líneas de transmisión y ferrocarriles.

Servidumbres: obtener ayuda legal

Las servidumbres de paso otorgan al titular el derecho de usar o impedir el uso de una propiedad sin tenencia ni posesión. Esto coloca al titular de servidumbre de paso y al poseedor del predio sirviente en la posición única de hacer uso simultáneo del mismo terreno. Si un particular o una empresa desea crear una servidumbre de paso, comprar una propiedad con una servidumbre de paso o determinar la naturaleza de un derecho real, la asistencia de un abogado especializado en la ley de bienes raíces puede ser una invaluable ayuda.

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