¿Cómo salvar su casa de un juicio hipotecario?

Si usted no se pone al día con su hipoteca tras recibir una notificación de su prestamista por el retraso del pago (generalmente 3 meses de atraso o más, según lo establecido en los términos de su préstamo) se puede producir lo que se conoce como ejecución hipotecaria judicial (“Judicial Foreclosure” en inglés). ¿Se puede evitar? Sí, siempre hay alternativas. Se las contamos a continuación.

Las opciones variarán dependiendo de su situación financiera. El proceso de ejecución es complejo y las instituciones financieras no tienen interés en quedarse con bienes raíces si existe una alternativa viable. Lo primero y más importante que debe tener en cuenta es la comunicación con su prestamista (“lender”).

Si está atravesando problemas financieros que le impiden cumplir con los pagos de su hipoteca, contacte de inmediato a su prestamista. No ignore las llamadas ni haga caso omiso de las notificaciones o el proceso se acelerará.

Recuerde que detener la ejecución hipotecaria no solo le permitirá salvar su hogar; también evitará un severo impacto en su puntuación de crédito.

¿Qué es un juicio hipotecario?

Para poder llevar a cabo el proceso legal de ejecución hipotecaria, el prestamista debe presentar una demanda contra el prestatario ante el sistema judicial. Usted, como demandado, recibirá primero un aviso oficial; contará con 30 días para responder y evitar que el proceso continúe.

Ambas partes podrán exponer sus argumentos. Tendrá la oportunidad de defenderse, negociar con su prestamista y hacer valer sus derechos.

Si usted no responde, el tribunal simplemente fallará a favor del prestamista y se procederá a la ejecución. Igualmente, si no llega a un acuerdo con la institución financiera y la corte determina que la ejecución es legal y procedente, fallará en su contra y la propiedad se venderá en una subasta pública realizada por un tribunal local o la oficina del alguacil. Afortunadamente, puede evitar llegar a este punto.

¿Cómo puedo salvar mi casa?

Restablecimiento. Si paga la totalidad del monto atrasado junto con las tarifas y penalidades contempladas en el contrato de hipoteca dentro de un plazo establecido con su acreedor, el proceso se detendrá y se restablecerá su hipoteca. Si cree que su situación económica no le permitirá ponerse al día en ese plazo, esta opción podría no ser la adecuada para usted.

Acuerdo con su prestamista. Recibido el aviso de su prestamista sobre su intención de proceder con una ejecución hipotecaria, llame o escriba al Departamento de Mitigación de Pérdidas de su banco para explicar su situación. Le harán preguntas sobre su situación financiera y le pedirán información sobre:

• ingresos
• gastos
• razones del incumplimiento de pago

Si su situación es temporal y prevé que sus ingresos aumentarán o sus gastos disminuirán en el futuro de forma tal que pueda reanudar sus pagos mensuales en un momento determinado, el Departamento de Mitigación de Pérdidas probablemente llegará a un acuerdo con usted y se frenará el proceso de la ejecución hipotecaria.

Programas de ayuda. En Estados Unidos existen programas estatales y federales para darle asistencia a los propietarios de viviendas y evitar la ejecución hipotecaria. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés) financia agencias en todo el país para brindar asesoría gratuita o de bajo costo.

Comuníquese con una agencia aprobada por el HUD o llame al (800) 569-4287. En estas oficinas un consejero de vivienda le puede ayudar a conocer los programas ofrecidos por agencias gubernamentales, instituciones privadas y organizaciones comunitarias adecuados para su situación. También puede darle algún tipo de asesoramiento en materia de crédito.

Si su hipoteca es de la Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés) o la Administración de Veteranos (VA), es posible que tenga más opciones. Contacte también a los departamentos de vivienda de su estado o condado, pues podrían contar con recursos para personas con problemas financieros que no les permiten pagar su préstamo hipotecario.

Indulgencia especial. Usted puede calificar para una indulgencia especial para ponerse al día con los pagos atrasados. Tal vez pueda obtener una modificación del préstamo y refinanciar para reducir la tasa de interés, bajar el monto de las cuotas mensuales o extender el plazo del préstamo.

Incluso podría lograr una suspensión por completo del pago de la hipoteca con carácter temporal. En este caso, su prestamista hará con usted un plan de repago para pagar la cantidad adeudada de forma gradual.

Además, si usted tiene seguro de la FHA, su prestamista puede obtener el fondo del seguro para darle básicamente un préstamo sin intereses para poner su cuenta al día, que estará obligado a pagar cuando venda la casa o pague la hipoteca.

Otras opciones. En ciertos casos, si califica para una bancarrota del Capítulo 13, podría suspenderse la ejecución hipotecaria hasta que organice un plan de pago. La declaración de quiebra es compleja. Un abogado especializado en esa área cuenta con los años de experiencia para brindarle toda la ayuda legal necesaria para salvaguardar sus intereses.

En algunos estados, los propietarios de casas que enfrentan una ejecución hipotecaria también pueden solicitar una mediación para resolver el reclamo del prestamista y evitar el desalojo. Un tercero trabajará con usted y su prestamista para tratar de alcanzar un mutuo acuerdo.

Alternativas para mitigar las consecuencias de una ejecución hipotecaria

Si ya exploró todas las opciones anteriores y no puede salvar su casa, puede intentar mitigar las consecuencias de tener un foreclosure en su historial de crédito considerando las opciones que le presentamos de inmediato.

Venta privada. Quizá pueda vender su casa antes de entrar en el proceso de ejecución hipotecaria. Dependiendo de las condiciones del mercado inmobiliario al momento de la venta, podría obtener un precio superior a lo que debe. Si después de cubrir la hipoteca, penalizaciones y gastos asociados con la venta quedara dinero, ese excedente será suyo.

Venta corta. En ocasiones, el banco puede aceptar un monto de la venta, incluso si es inferior al dinero que debe en la hipoteca. Esto se conoce como “venta corta” (“short sale”) y debe contar con la aprobación de su institución financiera.

Existe la posibilidad de que aún tenga que pagar al banco la cantidad que falta para cubrir la totalidad de su hipoteca. En algunos estados los prestamistas pueden demandarlo por la parte que falta y podría verse obligado a cancelar ese monto.

Venta preejecución hipotecaria. Una venta preejecución hipotecaria (“pre-forclosure”) es muy parecido a la venta corta. La diferencia es que ocurre cuando ya comenzó el proceso de ejecución. En este caso, aunque no necesite la aprobación de su institución financiera, muy probablemente tenga que vender su casa a un precio menor para contar con el dinero rápido y evitar la ejecución.

Devuelva su casa. Este es el último recurso y no siempre está disponible. Si califica, el banco le permitirá “devolver” su propiedad. Esto se conoce como una escritura en lugar de la ejecución hipotecaria y suele ser menos perjudicial para su crédito, aunque sí lo impactará.

Una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria significa que el propietario renuncia voluntariamente a la propiedad de su vivienda y transfiere el título de propiedad de la venta a la compañía hipotecaria.

Una vez completada la transacción, la propiedad pertenece al prestamista, quien puede venderla para recuperar el dinero perdido.

Tenga en cuenta que, en estas situaciones, si un prestamista acepta su casa por menos de lo que le debe o acepta un precio de venta más bajo que el de la hipoteca, el importe de la “deuda perdonada” puede estar sujeta a impuestos.

La deuda perdonada generalmente es considerada gravable por el IRS. Sin embargo, puede haber opciones para aliviar la responsabilidad fiscal como la Ley de Alivio de la Deuda de Condonación de Hipotecas. Tras expirar, se hizo una nueva extensión en diciembre de 2020 para las deudas perdonadas desde el 1 de enero de 2021 hasta el 31 de diciembre de 2025.

También es posible que no tenga que pagar impuestos sobre la deuda condonada si usted es considerado como “insolvente”. Para obtener más información puede comunicarse con el IRS o buscar asesoría de un preparador de impuestos.

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