Ejecución Hipotecaria por Remate Judicial

La ejecución hipotecaria por remate judicial está disponible en todos los estados y es el método requerido para la venta por ejecución en muchos de ellos. Implica la venta del inmueble hipotecado con la supervisión de un tribunal, donde las ganancias se destinan, en primer lugar, a cubrir la hipoteca, luego a pagar a otros acreedores del derecho de retención y, por último, al deudor hipotecario. La ejecución hipotecaria por remate judicial requiere que el acreedor hipotecario (un banco u otro prestamista) proceda con cautela a fin de garantizar que todas las partes afectadas estén incluidas en la acción judicial, de modo que el comprador de la propiedad ejecutada reciba un título válido sobre la propiedad.

Partes “necesarias” en una ejecución hipotecaria por remate judicial

Un acreedor hipotecario que inicia una acción judicial de ejecución hipotecaria ante un tribunal debe incluir a todas las partes “necesarias” en la causa. Para comprender qué es una parte necesaria, es útil recordar que el objetivo de una venta por ejecución hipotecaria es vender el inmueble tal como estaba cuando se creó la hipoteca. Antes de vender la propiedad, se debe lidiar con cualquier persona que haya adquirido un derecho real sobre la propiedad después de la constitución de la hipoteca.

Las partes necesarias incluyen todos aquellos que adquirieron derechos de servidumbre, de retención o alquileres después de creada la hipoteca por ejecutar. Se pueden agregar o “unir” a la acción en calidad de partes sin su consentimiento. La intención es extinguir su derecho real sobre la propiedad. Si queda alguna parte sin agregar, su derecho real sobre el inmueble no se verá afectado por la ejecución hipotecaria y el comprador no adquirirá un derecho real sobre la propiedad de sus derechos.

Por ejemplo, si A constituye una hipoteca con B y luego constituye una segunda hipoteca con C, y B decide ejecutar la propiedad y vendérsela a D mediante una ejecución hipotecaria, B debe extinguir el derecho real de C para vender el inmueble a D. De lo contrario, C puede ejecutar su hipoteca ante D.

Partes “pertinentes” en una ejecución hipotecaria por remate judicial

El otro tipo de parte involucrada en un caso de ejecución hipotecaria se denomina parte “pertinente”. Una parte pertinente es aquella que es útil, pero no necesaria, en una acción judicial de ejecución hipotecaria. Por ejemplo, una parte que tenía un derecho real sobre el inmueble antes de que se constituyera la hipoteca. Dado que la parte no se vería afectada por la ejecución hipotecaria, se considera que el individuo es una parte voluntaria del caso y, en general, no puede incluirse sin su consentimiento. Sin embargo, los tribunales suelen requerir que estas partes se agreguen a la acción a fin de aclarar su situación respecto de la hipoteca sujeta a ejecución.

Procedimiento para la ejecución hipotecaria por remate judicial

El procedimiento para un remate judicial difiere entre estados, pero en general requiere que un funcionario designado por un tribunal o un oficial público, como un funcionario judicial, lleve a cabo la venta de la propiedad ejecutada. El acreedor hipotecario puede realizar una oferta por la propiedad hipotecada.

Si el acreedor del derecho de retención que adquirió dicho derecho después de constituida la hipoteca (también conocido como “acreedor del derecho de retención”) no es nombrado parte en la ejecución hipotecaria, puede ejecutar el derecho de retención sujeto a la hipoteca que está por ejecutarse o liquidar ese derecho y adquirir la propiedad mediante el pago de la deuda hipotecaria al comprador. En el supuesto de que se omita un acreedor del derecho de retención, el comprador de la propiedad tiene la opción de entregar a dicho acreedor un pago por su derecho de retención sobre la propiedad o de volver a ejecutar la hipoteca original para eliminar al acreedor, en cuyo caso debería haber otra venta por ejecución hipotecaria.

Fallo de deficiencia

Cuando la venta por ejecución hipotecaria no es suficiente para cubrir el monto de la hipoteca, el acreedor hipotecario puede solicitar que se dicte sentencia contra el deudor hipotecario para cubrir la diferencia. Por ejemplo, el acreedor hipotecario de una hipoteca de $10,000 que solo recibe $8,000 de una venta por ejecución hipotecaria puede demandar al deudor hipotecario por el remanente del monto adeudado conforme a la hipoteca.

En muchas jurisdicciones, los fallos de deficiencia están moderados por una legislación de “valor justo”. Esto exige que la deficiencia se calcule con la diferencia entre la deuda hipotecaria y el valor justo del inmueble. En el ejemplo anterior, un tribunal en una jurisdicción que aplica el principio de valor justo puede determinar que el valor justo de la propiedad era de $9,000. En ese caso, el acreedor hipotecario solo podrá obtener un fallo de deficiencia por un valor de $1,000.

La ejecución hipotecaria: Consulte con un abogado

Para obtener información específica para una situación, un abogado puede ayudarle. Consulte a un abogado especializado en bienes raíces en caso de tener más preguntas o requerir su representación. Un abogado trabajará para obtener el mejor resultado posible y proteger tus derechos. El primer paso es encontrar a un abogado especializado en la ley de bienes raíces en su área.