Ejecución hipotecaria: conozca sus derechos

¿Está atravesando problemas financieros y se enfrenta a una ejecución hipotecaria? Perder su hogar puede ser un momento muy difícil de sobrellevar tanto en lo financiero como lo emocional, pues afecta a todo el núcleo familiar. Entender sus derechos y opciones durante el proceso de ejecución le dará herramientas para afrontar lo mejor posible la situación.

Lo primero que debe tener en cuenta es que las leyes de ejecución hipotecaria varían en cada estado. Por tal razón, es recomendable revisar qué dicen los estatutos locales o consultar con un abogado con experiencia cerca de usted. Con la información correcta, quizá tenga la posibilidad de retrasar o evitar por completo la ejecución hipotecaria.

¿Cuándo se inicia una ejecución hipotecaria?

La ejecución hipotecaria ( ¨foreclosure¨ en inglés) es el proceso legal a través del cual un prestamista toma el control de bienes raíces cuando el prestatario está atrasado con los pagos de un préstamo garantizado con una hipoteca (¨mortgage¨).

El acuerdo de préstamo establece que cuando el prestatario no cumple con el pago, el prestamista (¨lender¨) puede embargar y vender la propiedad en garantía para recuperar el monto adeudado.

El retraso en un solo pago generalmente no acarrea la ejecución hipotecaria, pero después de un cierto número de cuotas incumplidas es probable que sí se inicien los procedimientos de foreclosure. Las compañías hipotecarias suelen comenzar los procesos de ejecución aproximadamente de 3 a 6 meses después del primer pago omitido.

Revise los términos de su hipoteca para saber después de cuántos pagos atrasados su prestamista tomará acciones.

¿Qué dicen las leyes sobre ejecución hipotecaria?

Las leyes estatales varían acerca de los plazos y los procedimientos requeridos para una ejecución hipotecaria. Dependiendo de la jurisdicción, una ejecución típica puede llevar desde unos pocos meses hasta algunos años.

Su prestamista tiene la obligación de avisarle del incumplimiento antes de poder vender su propiedad. Después de recibir el aviso de incumplimiento, tiene opciones de mitigación de pérdidas que incluyen ponerse al día con los pagos atrasados para detener la ejecución hipotecaria.

Las leyes estatales de ejecución hipotecaria incluyen protecciones tanto para los prestamistas como para los propietarios contra el fraude y las prácticas desleales. El proceso generalmente se realiza de dos maneras: ejecución judicial o ejecución hipotecaria por poder de venta.

La ejecución hipotecaria judicial establece que el prestamista presente una demanda de ejecución hipotecaria para comenzar el proceso. Usted tendrá la oportunidad de defenderse y hacer valer sus derechos.

La ejecución hipotecaria por poder de venta, también conocida como ejecución estatutaria, se permite si la hipoteca incluye una cláusula de poder de venta. Una vez que incumple con el pago, el prestamista envía avisos exigiendo los pagos. Transcurrido el período de espera establecido, la compañía hipotecaria realiza una subasta pública.

Como propietario, usted tiene derecho a permanecer en la casa durante el procedimiento. Decida o no quedarse en la propiedad durante la ejecución hipotecaria, sus responsabilidades en cuanto a mantenimiento de la casa y pago de los impuestos prediales y seguros de propietario permanecen.

¿Hay forma de detener este proceso?

Sí. El proceso de ejecución hipotecaria puede llevar mucho tiempo, por lo que la mayoría de los prestamistas tienen interés en mantener el contrato hipotecario en lugar de una demanda de ejecución hipotecaria. Estas son algunas maneras de evitar el foreclosure:

Ponerse al día. Como adelantamos, su prestamista debe darle un aviso por escrito si decide proceder con el embargo. Una vez notificado, usted tiene el derecho de pagar el monto atrasado junto con las tarifas y penalidades contempladas en el contrato de hipoteca dentro de un plazo. Si se pone al día, el proceso se detendrá.

Converse con su prestamista. Si no tiene todo el dinero que debe al prestamista en el momento del aviso de foreclosure, usted puede conversar sobre sus opciones. Su compañía hipotecaria puede estar dispuesta a trabajar con usted para evitar la ejecución. Quizá pueda obtener una modificación del préstamo para reducir la tasa de interés, reducir el monto de los pagos o extender el plazo del préstamo.

Mediación. En algunos estados, los propietarios pueden solicitar una mediación de ejecución hipotecaria para resolver la disputa y evitar el desalojo. La mediación implica trabajar con un tercero y alcanzar un mutuo acuerdo con su prestamista.

Bancarrota. En algunos casos, una bancarrota del Capítulo 13 podría detener el proceso de ejecución hipotecaria. Si puede calificar para una bancarrota del Capítulo 13, se suspenderá la ejecución hipotecaria hasta que organice un plan de pago.

¿Hay ayudas del gobierno?

Sí. Existen programas estatales y federales para ayudar a los propietarios de viviendas a obtener asistencia y evitar la ejecución hipotecaria. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. tiene información útil que le ayudará a enfrentar este difícil momento y comprender sus opciones.

También puede haber recursos a nivel estatal y local para las personas que tienen problemas para cubrir los pagos de su préstamo hipotecario.

¿Existen alternativas a la ejecución hipotecaria?

Siempre hay alternativas. Una de ellas es la venta corta, también conocida como venta previa a la ejecución hipotecaria. Con una venta corta, el prestamista permite que la propiedad se venda por menos del monto adeudado.

Otra opción es una escritura en lugar de la ejecución hipotecaria. Esto significa que el propietario transfiere la propiedad al prestamista para el pago total de la cantidad de dinero que se debe.

El dueño de la vivienda también puede conversar con el prestamista la posibilidad de una venta privada. A veces, una venta privada puede obtener un precio de venta más alto y cubrir la deuda existente de la hipoteca, dejando al propietario un remanente.

Durante el procedimiento de ejecución hipotecaria, usted tiene el derecho de ser tratado justamente. Luego de pagar la cantidad adeudada por la hipoteca, tarifas, penalidades y otros costos contemplados, cualquier excedente de dinero producto de la venta debe ir al dueño de la casa.

Tenga cuidado. Hay muchas estafas dirigidas a propietarios de viviendas con problemas financieros. Cuando una oferta suene demasiado buena para ser verdad, revise bien y asesórese.

¿En qué consiste la redención?

¿No pudo llegar a un acuerdo antes del embargo? Muchos estados tienen derechos legales de redención que permiten al propietario original reclamar su propiedad mediante el pago de la cantidad de dinero requerida dentro de un determinado período de tiempo definido por la ley, después de la venta por ejecución hipotecaria.

Dicho de manera simple: este derecho le permite recuperar la propiedad comprándola después de que haya sido embargada. La cantidad de tiempo va desde unos pocos meses a un año, dependiendo de las circunstancias de la venta y el estado en el que se encuentra la propiedad.

Es importante advertir que el derecho a redimir la deuda no implica una venta privada.

¿Cuándo es demasiado tarde para recuperar la casa?

Si la redención no es posible en su estado o ya se venció el tiempo límite para recuperar su propiedad, quizá ya no quede mucho que hacer. No obstante, recuerde que puede evitar llegar a este punto conociendo sus opciones y obteniendo asesoría.

Hable con su compañía hipotecaria. Muchos prestamistas, especialmente en tiempos económicos difíciles, están dispuestos a buscar alternativas con los prestatarios para evitar la ejecución.

Manténgase en contacto con el banco o entidad hipotecaria dentro del primer mes después de omitir el pago. No ignore las llamadas o el proceso se acelerará.

Si la ejecución hipotecaria ya es inevitable y ha comenzado el proceso, conocer sus derechos como dueño puede ayudarle a minimizar lo desagradable de la experiencia. Si tiene más preguntas sobre sus opciones legales antes, durante y después de la ejecución hipotecaria, hable con un abogado con experiencia en su estado para que le guíe.

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