Leyes de Ejecución Hipotecaria en New York

Tipo de ejecución hipotecaria

En New York, las ejecuciones hipotecarias se llevan a cabo principalmente con el método judicial. Si bien es posible emplear un proceso no judicial en el estado, la mayoría de los prestamistas no lo hacen debido a los estrictos requisitos y a las normas de éste. El método judicial de ejecución hipotecaria de casas en New York puede durar hasta 445 días. Simplemente el tiempo para tramitarlo es de 120 días por lo menos. En New York, no hay período de liquidación después de la ejecución hipotecaria, así que los propietarios deben actuar rápidamente después de enterarse de que la ejecución hipotecaria es inminente.

Proceso de ejecución hipotecaria

El proceso de ejecución hipotecaria se inicia antes de que la demanda en sí se presente ante el tribunal. Los prestamistas que tengan planeado poner una ejecución hipotecaria en una casa deben enviar al propietario un aviso que contenga información respecto al proceso de ejecución hipotecaria y respecto a las opciones que tiene el propietario, por lo menos 90 días antes de presentar la demanda de ejecución hipotecaria ante el tribunal.

Una vez que hayan recibido este aviso, los propietarios deben decidir cómo manejar la ejecución hipotecaria. Hay varias opciones, así que los propietarios deben tomar algunas consideraciones sobre la ejecución hipotecaria .

Si el propietario no contesta el aviso, la demanda puede presentarse ante el tribunal una vez que finalice el período de espera de 90 días. Entonces, el propietario tendrá entre 20 y 30 días para responder a la demanda. Si se entregan personalmente la demanda y el citatorio, el propietario tendrá 20 días para responder; si se hace por correo, el propietario tendrá 30 días para responder.

Es posible que se exija un remate por ejecución hipotecaria si el propietario no responde de conformidad con la ley. Incluso si esto ocurre, los propietarios pueden detener el proceso de ejecución hipotecaria, únicamente antes de que se haga el remate.

Programas de ejecución hipotecaria estatales

En New York, hay tres programas distintos que sirven para ayudar a los propietarios a evitar la ejecución hipotecaria; los dirige el estado y los coordina el Departamento de Conservación y Mejora de la Vivienda (Housing Preservation and Development, HPD). El HPD tiene un programa de ayuda directa y un programa de mitigación de la ejecución hipotecaria. El HPD también coordina el Programa de Prevención, Capacitación y Orientación, que puede ayudar a los propietarios.

Directrices para la restitución

Los propietarios pueden hacer que se restituya la hipoteca hasta antes del remate por ejecución hipotecaria. Si el préstamo se restituye antes del fallo final de la ejecución hipotecaria, se descarta la ejecución hipotecaria. Si el préstamo se restituye después del fallo final de la ejecución hipotecaria pero antes del remate de la casa, se suspende la ejecución hipotecaria. Esto da el mayor tiempo posible a los propietarios para que solucionen el incumplimiento del préstamo.

Fallo de deficiencia

El fallo de deficiencia permite a los prestamistas recuperar el dinero que se debía por la casa que se embargó. En New York, deficiencia se refiere al monto de la deuda menos el precio de venta de la casa o bien el valor justo de mercado. Se aplica el que resulte ser el monto más elevado. Esto significa que si un prestatario debía $100,000 de la hipoteca, y la casa se vendió en $80,000, y el valor justo de mercado de la casa era de $90,000, el fallo de deficiencia sería de $10,000, que era la cantidad correspondiente a la deuda menos el valor justo de mercado de la casa (el monto mayor de los dos posibles montos a considerar). Si el precio de venta fuera de $95,000 y las demás cantidades fueran las mismas, la deficiencia sería de $5,000, pues el precio de venta sería mayor que el del valor justo de mercado.

Para que un prestamista pida un fallo de deficiencia, el propietario tiene que comparecer en la demanda o debe de entregársele la citación en persona. Si se da un fallo de deficiencia, el propietario se encargará de pagar el monto que estipule el tribunal.

El tiempo en que se hacen las ejecución hipotecarias en New York es bastante engañoso, pues es posible que los propietarios piensen que pueden aplazar el proceso. Sin ejecución hipotecaria, no es así. Los propietarios que encaran la ejecución hipotecaria en New York deben actuar prontamente y averiguar a qué programas y opciones pueden recurrir para lograr evitar la ejecución hipotecaria. Los abogados especializados en ejecución hipotecarias de New York pueden brindar a los propietarios información sobre las opciones que tienen.