¿Cuáles son los principales tipos de ejecución hipotecaria en Estados Unidos?

En Estados Unidos existen varios tipos de procedimientos de ejecución hipotecaria (foreclosure). Entre las modalidades principales se encuentran:

• ejecución hipotecaria por venta o remate judicial
• ejecución hipotecaria por poder de venta

A nivel estatal pueden existir otros métodos o procedimientos como, por ejemplo, la ejecución hipotecaria “estricta”. Por tal razón, si tiene pagos atrasados de su hipoteca y está en riesgo de un embargo de su casa, es recomendable que revise las leyes estatales aplicables, preferiblemente con la asesoría legal de un abogado con experiencia en ejecución hipotecaria.

En esencia, todos los procedimientos de ejecución hipotecaria implican que el prestamista tome posesión de la propiedad que sirvió para garantizar el préstamo hipotecario cuando el prestatario no cumple con las obligaciones del préstamo.

La ejecución hipotecaria es un proceso legal que la mayoría de los propietarios de viviendas busca evitar. Si usted, como muchas personas en Estados Unidos, está atravesando por dificultades con el pago de la hipoteca, es importante que comprenda los principales tipos de ejecución hipotecaria.

A continuación, una explicación general. El contenido de este artículo no constituye asesoramiento legal.

Ejecución por remate judicial

La ejecución judicial es una de las formas comunes de ejecución hipotecaria. La propiedad se vende bajo la supervisión del tribunal y el dinero obtenido se utiliza para pagar al prestamista hipotecario y a otros acreedores involucrados.

A diferencia de la ejecución hipotecaria mediante el poder de venta, que se lleva a cabo sin usar el sistema judicial, el remate judicial contempla algunas reglas específicas para garantizar que el nuevo propietario reciba un título válido sobre la propiedad inmobiliaria ejecutada.

Aunque las leyes estatales varían en cuanto al procedimiento para un remate judicial, generalmente establecen que un funcionario designado por el tribunal o un alguacil lleve a cabo la venta real de la propiedad en la fecha estipulada.

El titular de la hipoteca (banco u otra compañía hipotecaria) debe asegurarse de que todas las partes afectadas o con algún tipo de derecho o interés en la propiedad estén incluidas en la acción judicial.

Cualquier rendimiento obtenido en exceso de la deuda, tras el pago a todos los acreedores, pertenece al deudor.

Poder de venta (ejecución hipotecaria no judicial)

Muchos estados también permiten el poder de venta. Este tipo de ejecución hipotecaria consiste en la venta de la propiedad por parte del prestamista hipotecario, sin la supervisión del tribunal.

Para llevar a cabo una ejecución por poder de venta se deben cumplir estos dos aspectos:

1. El contrato de hipoteca debe contener una cláusula de poder de venta.
2. El estado donde se encuentra la propiedad debe permitir este tipo de procedimiento.

Una vez que la propiedad es vendida, el dinero es utilizado para pagar al prestamista de la hipoteca y a otros acreedores. El excedente sobre la deuda y costos se distribuye conforme a la ley estatal. Al igual que en la ejecución judicial, cualquier remanente será entregado al prestatario.

El titular de la hipoteca debe cumplir estrictamente con lo establecido en las leyes estatales sobre:

• aviso de incumplimiento de pago al deudor y propietario de vivienda;
• plazos de espera antes de la ejecución hipotecaria;
• notificación de venta de ejecución hipotecaria antes de iniciar el proceso.

En muchas jurisdicciones, se requiere una escritura de fideicomiso para llevar a cabo una ejecución hipotecaria mediante poder de venta. La escritura transfiere la titularidad de la propiedad del prestatario al fiduciario, quien la administra en fideicomiso para el acreedor. En caso de ejecución hipotecaria, el fiduciario y no el acreedor hipotecario es quien realiza la venta o subasta pública de la propiedad hipotecada.

Ejecución hipotecaria “estricta”

En una ejecución hipotecaria estricta, un tribunal ordena al prestatario que se ponga al día con los pagos de la hipoteca dentro de un plazo determinado. Si el deudor hipotecario no puede pagar una vez cumplida la fecha límite establecida por el tribunal, el prestamista puede obtener el título del inmueble por orden judicial.

Para llevar a cabo este procedimiento, el prestamista debe hacer una solicitud de embargo ante el tribunal correspondiente. En 2026, la ejecución hipotecaria “estricta” está disponible solamente en Connecticut y Vermont.

Como consecuencia del proceso de ejecución hipotecaria estricta, si el deudor no se pone al día, el prestamista toma el título de propiedad y no tiene obligación de intentar la venta ni proporcionarle el remanente al deudor.

En la mayoría de los casos, este tipo de embargo está solamente disponible si el valor de la propiedad es menor que la cantidad debida. El margen de tiempo que se permite para un embargo estricto, por lo general, lo fija el juez. En algunos casos puede ser tan corto como unas pocas semanas o tan largo como varios meses.

Cómo evitar la ejecución hipotecaria en Estados Unidos

Existen alternativas para los propietarios que enfrentan dificultades para pagar su hipoteca, como una modificación del préstamo hipotecario o ayudas gubernamentales. Generalmente, los prestamistas prefieren buscar soluciones que le permitan al deudor conservar su vivienda en lugar de asumir la responsabilidad de quedarse con la casa o la propiedad.

Algunos prestamistas podrían estar dispuestos a hacer una modificación de préstamo reduciendo o suspendiendo temporalmente los pagos mensuales (abstención de pago o forbearance en inglés). También podrían ofrecerle un plan de pago o refinanciamiento con una tasa de interés y cuotas más convenientes.

Otras opciones incluyen solicitar ayuda gubernamental a través del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés) que financia agencias y asesores de vivienda gratuitos o de bajo costo.

También puede vender la vivienda por su cuenta para evitar la ejecución hipotecaria, ya sea mediante métodos tradicionales o en una subasta al mejor postor. Las subastas de propiedades en foreclosure pueden ser una forma rápida de atenuar las consecuencias de un embargo.

La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) regula el proceso de mitigación de pérdidas (en inglés) y limita ciertos pasos de la ejecución mientras una solicitud completa de mitigación está pendiente.

Por ejemplo, si deja de pagar su hipoteca tras perder ingresos por una emergencia familiar, pide ayuda al administrador del préstamo y entrega una solicitud completa de mitigación de pérdidas, mientras su caso esté en revisión, se limita el avance de ciertos pasos de la ejecución hipotecaria.

Esto no significa que el administrador esté obligado a ofrecer una solución específica, pero sí que debe revisar la solicitud conforme a las leyes federales y estatales aplicables.

Si pierde ingresos y quiere evitar la ejecución hipotecaria, no basta con llamar al banco. Debe enviar toda la documentación que le pidan para que el administrador pueda revisar si califica para una opción de mitigación de pérdidas, como una modificación del préstamo.

Una ejecución hipotecaria puede afectar negativamente su historial crediticio y podría dificultar la obtención de tarjetas de crédito u otros préstamos en el futuro. Es recomendable evaluar todas las alternativas posibles y contar con la ayuda legal de un abogado antes de iniciar un procedimiento de embargo.

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