Derechos y obligaciones de arrendadores y arrendatarios en EE. UU.

En Estados Unidos, la relación entre arrendador y arrendatario está regulada por leyes federales, estatales y, en algunos casos, ordenanzas locales.

Firmar un contrato de arrendamiento (lease agreement, en inglés) crea una relación legal; se asumen derechos y obligaciones que deben ser respetados. Los términos del contrato incluyen aspectos esenciales del acuerdo, como los siguientes:

• monto del pago de alquiler
• fecha de vencimiento del contrato
• políticas sobre subarrendamiento y número de ocupantes
• reglas sobre reparaciones
• manejo del depósito de seguridad
• mascotas

Aunque no exista un documento escrito, muchas leyes estatales consideran que un acuerdo de arrendamiento debe respetarse y la vivienda debe estar en buenas condiciones. En aquellas áreas donde se aplica control del alquiler (rent control), los arrendatarios tienen derecho a que no se les aumente el alquiler más allá de lo estipulado por las leyes.

A continuación, una guía general sobre las responsabilidades de arrendadores y arrendatarios en EE. UU. Tenga en cuenta que las leyes varían según el estado y la ciudad, por lo que siempre es recomendable consultar la legislación local.

Obligaciones principales del arrendador (propietario)

En la mayoría de los estados, las leyes de arrendadores exigen que el propietario mantenga la vivienda en buen estado y en condiciones habitables. Esto incluye:

• Infraestructura (techo y paredes sin filtraciones graves).
• Plomería y desagües.
• Sistemas de seguridad como detectores de humo y extintores de incendios.
• Electricidad y servicios públicos esenciales conectados, si el contrato así lo establece.
• Agua caliente y calefacción adecuada según el clima.
• Control de plagas.

El arrendador debe realizar las reparaciones necesarias dentro de un plazo razonable después de que el inquilino le haya notificado el problema, siempre que no se trate de daños ocasionadaos por el propio inquilino o por sus invitados.

Aunque el arrendador es el dueño del inmueble, debe respetar la privacidad del inquilino. No puede entrar libremente a la vivienda cuando quiera. Por lo general:

• Debe dar previo aviso con días de anticipación e ir en horas razonables, según lo estableceido en las leyes estatales.
• Solo puede entrar por motivos legítimos, como inspecciones, reparaciones necesarias o mostrar la unidad a potenciales compradores o nuevos inquilinos.
• En caso de emergencia (por ejemplo, fuga de gas o incendio), puede entrar sin aviso para proteger la propiedad y la seguridad de las personas.

Los detalles sobre el previo aviso para entrar al inmueble suelen aparecer en el contrato de alquiler.

Además de asegurar la vivienda por cualquier destrucción causada por desastres naturales, es recomendable que los propietarios aseguren la propiedad contra demandas presentadas por un arrendatario. El seguro cubrirá el costo del litigio y pagará la indemnización por daños y perjuicios si el arrendador:

• desaloja ilegalmente a un inquilino;
• hace una entrada ilegal;
• no arregla condiciones peligrosas;
• es demandado por lesiones sufridas en las instalaciones de alquiler.

En algunas jurisdicciones, los propietarios pueden sugerir o exigir a los arrendatarios que también tengan su propio seguro de inquilino.

Obligaciones del arrendatario (inquilino)

La principal obligación del arrendatario es el pago del alquiler de acuerdo con lo establecido en el contrato de arrendamiento. El inquilino debe:

• Mantener la vivienda limpia y en buen estado.

• Cumplir los términos del contrato, como reglas sobre mascotas, ruidos y prohibición de subarrendamiento sin autorización cuando así se establece.
• Asegurarse de que sus invitados respeten los términos del contrato, no causen daños ni alteren el orden público.

Si el inquilino causa daños, por ejemplo, durante una fiesta o por negligencia, será responsable de repararlos o de cubrir su costo. La falta de pago y las violaciones serias al contrato pueden dar lugar a un caso de desalojo.

Los propietarios de bienes raíces bajo contrato de alquiler también pueden cobrar recargo si los pagos del alquiler no se realizan puntualmente.

¿Quién paga las reparaciones necesarias?

En general, el arrendador paga las reparaciones necesarias relacionadas con la infraestructura: techo, plomería principal, calefacción, agua caliente, sistemas eléctricos básicos y condiciones de seguridad.

El arrendatario debe asumir el costo de los daños que él, su familia o sus invitados ocasionen. Asimismo, deberá cubrir las pequeñas reparaciones de mantenimiento que el contrato de alquiler le asigne expresamente (por ejemplo, reemplazar focos o cambiar filtros de aire).

El inquilino tiene la responsabilidad de:

• Notificar al arrendador tan pronto detecte problemas que requieran reparaciones necesarias.
• Hacerlo preferiblemente por escrito y guardar copias para su registro.

Si no informa a tiempo y el problema empeora (una filtración de agua, por ejemplo), el inquilino podría ser considerado parcialmente responsable.

Depósito de seguridad y devolución

El depósito de seguridad es la cantidad de dinero que el arrendatario paga al momento de mudarse para cubrir posibles daños o falta de pago. El arrendador debe devolver el depósito de seguridad o el restante luego de las deducciones, dentro del período estipulado por las leyes.

Las leyes estatales suelen regular:

• El monto máximo que se puede cobrar (suele ser lo correspondiente a uno o más meses de alquiler).
• Los plazos para devolver el depósito de seguridad al terminar el contrato.
• La obligación del arrendador de detallar por escrito cualquier deducción por daños más allá del desgaste normal.

¿Qué hacer si el arrendador no repara la vivienda?

Dependiendo de las leyes locales, el arrendatario puede tener varias opciones si el arrendador se niega a hacer reparaciones que afectan la habitabilidad después de recibir aviso. Por ejemplo:

• Retener parte del pago del alquiler hasta que se hagan las reparaciones, siguiendo el procedimiento estatal.
• Hacer la reparación por su cuenta y descontar el costo del pago de alquiler (repair and deduct), cuando la ley lo permite.
• Terminar el contrato de arrendamiento y mudarse a una nueva casa.
• Presentar quejas ante el departamento de vivienda local o estatal u otra agencia encargada.

• Pagar el alquiler y demandar al arrendador por la diferencia entre la renta y el valor real del alquiler de la propiedad tomando en cuenta las condiciones del lugar.

No debe tomar ninguna medida sin antes revisar su contrato y las leyes estatales. También podría ser conveniente hablar con un abogado con experiencia en derecho de arrendadores y arrendatarios. No hacer el pago de alquiler sin seguir el procedimiento correcto podría ponerle en riesgo de un desalojo. Si se produce una lesión debido a la falta de reparación, el inquilino puede demandar al propietario por una compensación.

Causas de desalojo

Entre las causas más frecuentes para un desalojo se encuentran:

• Falta de pago del mes de alquiler o atrasos constantes.
• Violaciones graves a los términos del contrato.
• El arrendatario no abandona la vivienda después de no renovarse el contrato.

Aunque las leyes y procedimientos de desalojo varían por estado, normalmente se deben seguir ciertos pasos:

1. Notificación al inquilino por escrito y con un número específico de días de anticipación.
2. Si el inquilino no abandona la propiedad, presentar una demanda de desalojo ante el tribunal.
3. Audiencia en el tribunal donde ambas partes presentan pruebas que avalen sus reclamos.
4. Si el juez decide a favor del arrendador, emite una orden judicial de desalojo con un plazo para que el inquilino se retire. Si el inquilino no se va, el desalojo es ejecutado por el alguacil o autoridad local.

Sin orden judicial, el arrendador no puede:

• cortar los servicios públicos;
• sacar las pertenencias de los inquilinos;
• impedir la entrada al inmueble;
• ingresar sin previo aviso a la propiedad.

Leyes federales antidiscriminación

La Ley de Vivienda Justa (Fair Housing Act) es una de las principales leyes antidiscriminación en la vivienda. Esta ley, administrada por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), prohíbe la discriminación en vivienda por motivos de raza, origen nacional, situación familiar, religión, género o discapacidad.

En algunas jurisdicciones también se prohíbe la discriminación por orientación sexual, identidad de género y otras condiciones protegidas por leyes estatales o locales sobre derechos humanos.

No obstante, los arrendadores tienen derecho a pedir referencias, hacer verificaciones de crédito y de antecedentes. También pueden prohibir que haya mascotas en la propiedad (que no es lo mismo que un animal de servicio).

Puede haber discriminación en vivienda justa cuando, por ejemplo:

• Se le niega un contrato de alquiler a la persona por su origen nacional o por motivos de raza.
• Se ofrecen condiciones inferiores a una familia con niños (situación familiar) que a otros inquilinos.
• Se niega una adaptación razonable a una persona con discapacidad.

En caso de discriminación, puede presentar quejas ante el HUD o ante el departamento de vivienda local.

En muchos estados, las leyes prohíben que un propietario tome represalias contra un inquilino por:

• presentar quejas ante el departamento de vivienda;
• pedir reparaciones necesarias;
• ejercer sus derechos legales.

Las represalias pueden incluir aumentos de renta injustificados, amenazas de desalojo o cambios drásticos en las condiciones del contrato de arrendamiento.

Cuándo buscar ayuda legal

Cuando surgen problemas serios con el arrendador, como desalojo o desacuerdo en reparaciones, es recomendable asesorarse legalmente. Es importante buscar asesoría legal si:

• ha recibido un aviso de desalojo o una citación del tribunal;
• el arrendador se niega a hacer reparaciones necesarias;
• sospecha de discriminación por motivos de raza, origen nacional, religión, sexo, situación familiar, discapacidad u orientación sexual;
• hay disputas sobre la devolución del depósito de seguridad.

En el caso de los arrendadores, es recomendable buscar ayuda legal para redactar o terminar un contrato de arrendamiento. Igualmente, se recomienda un abogado si el inquilino:

• se retrasa constantemente con los pagos o incumple otros términos del contrato;

• se niega a irse de la vivienda luego de terminado el contrato;
• daña la propiedad y no paga por los daños;
• lo demanda por alguna razón (falta de reparaciones, depósito no pagado, lesiones, discriminación, etc.).

Opciones frecuentes:

• Organizaciones que ofrezcan asesoramiento legal gratuito o a bajo costo.

• Abogado local.

En muchos casos, estos servicios pueden ayudarle a entender sus derechos legales, negociar un acuerdo, preparar documentos o representarlo en el tribunal.

Tenga a la mano documentos como:

• Copia del contrato de arrendamiento.
• Recibos de pago de alquiler (comprobantes de cuenta bancaria o transferencias).
• Fotos o videos que muestren problemas de habitabilidad (fugas, moho, fallas de plomería, falta de agua caliente).
• Mensajes, correos o cartas intercambiados con el arrendador.
• Avisos de desalojo u otras notificaciones escritas.

Las leyes estatales y federales cambian con el tiempo, y cada estado puede tener sus propias reglas en cuanto a plazos de aviso, montos de depósito de seguridad y procedimientos de desalojo. Este artículo es una guía general sobre deberes y derechos de los inquilinos y los arrendadores; conocer los estatutos locales y buscar asesoría es la mejor forma de evitar problemas legales.

Le recomendamos leer:

• Averigüe si ha sido discriminado para comprar o rentar una vivienda
• Cartas modelo para el arrendador
• Guía de derechos de inquilinos