Responsabilidad del dueño de una propiedad por accidentes

El dueño o arrendatario de una propiedad es responsable de mantener un entorno relativamente seguro. Esto se conoce como “responsabilidad sobre las instalaciones” (¨premises liability¨ en inglés). Por ejemplo, un mensajero que entrega un paquete puede demandarlo por lesiones si resbala y cae en su propiedad por culpa de la nieve. 

Las leyes y los procedimientos del estado en el que se produjo la lesión son los que determinan la responsabilidad. En algunos estados, el tribunal se centra en la situación de la persona lesionada para determinar la responsabilidad. En otros, el enfoque será en las condiciones de la propiedad y las acciones del propietario y la persona lesionada.

Situación jurídica del visitante: ¿invitado, persona autorizada o intruso?

En los estados que se centran en la situación del visitante de la propiedad, se contemplan tres categorías:

• Invitado. Un invitado es alguien a quien convidan a la propiedad de otro, como un cliente en una tienda. Esta invitación implica que el propietario o poseedor del inmueble ha tomado medidas razonables para garantizar un entorno seguro.
• Persona autorizada. Este tipo de visitante ingresa a una propiedad por sus propios fines y está presente con el consentimiento del propietario. Un ejemplo es un vendedor puerta a puerta.
• Intruso. Un intruso ingresa a la propiedad sin derecho alguno a hacerlo.  Un ejemplo es un ladrón.

En muchos estados donde el análisis de responsabilidad se centra en la persona lesionada, se tiende a distinguir únicamente entre aquellos que ingresan de manera lícita en la propiedad (invitados y personas autorizadas) y aquellos que ingresan en la propiedad de manera ilícita (intrusos).

Condiciones de la propiedad y acciones del visitante

En estados donde se tienen en cuenta las condiciones del inmueble y las acciones del propietario y el visitante, se requiere que el propietario tenga un nivel de cuidado razonable para la seguridad de visitantes, pero no para los intrusos.

El propietario tiene el deber de inspeccionar el lugar para detectar condiciones peligrosas y repararlas o colocar advertencias. Se puede responsabilizar a un propietario si tiene conocimiento de una condición peligrosa, no toma las medidas razonables para reparar esa situación (o advertir a los visitantes) y un visitante sufre una lesión como consecuencia.

Para determinar si un propietario ha tenido el cuidado necesario, deben evaluarse diversos factores:

• las circunstancias en las que el visitante ingresó a la propiedad;
• el uso que se le da a la propiedad;
• la previsibilidad del accidente o la lesión que se produjo;
• el sentido común que empleó el propietario o poseedor para reparar la situación peligrosa o advertir a los visitantes.

Intrusos en una propiedad

Con relación a los intrusos, si el propietario sabe que es probable que ingresen intrusos al inmueble, puede que deba dar una advertencia razonable para prevenir lesiones. Este requisito se aplica únicamente en relación con las condiciones artificiales que el propietario ha creado o mantiene, y sabe que es probable que causen lesiones graves o muertes. Por ejemplo, si hay una gotera hacia la vereda de una propiedad y el agua se convierte en hielo con el frío, el propietario podría ser responsable si un intruso se tropieza y cae.

Niños en una propiedad

El propietario o poseedor de un inmueble debe colocar advertencias si sabe (o debería saber) que es posible que haya niños en las instalaciones y que hay condiciones peligrosas que podrían provocar lesiones corporales graves o muertes.

Culpa comparativa: cuando ambas partes son negligentes

Los visitantes deben tener un cuidado razonable respecto de su seguridad. De otro modo, la indemnización del demandante puede estar limitada o reducida por su propia negligencia. La mayoría de los estados adoptan un sistema de “culpa comparativa” en casos de lesiones personales. Esto significa que la indemnización de una persona lesionada se reducirán en un porcentaje equivalente a su responsabilidad en el incidente. Así, si se decide que el lesionado tuvo un 25 % de responsabilidad en el accidente y los daños totales son de $ 10 000, recibirá únicamente $ 7500.

Reglas especiales para arrendadores y propietarios

Hay reglas especiales de responsabilidad en casos de arrendadores (propietarios) de inmuebles. Un arrendador no es responsable ante un arrendatario, ni ninguna otra persona, por los daños ocasionados por las condiciones de la propiedad. Esta regla general se basa en la falta de control del arrendador sobre la propiedad una vez arrendada. Sin embargo, existen varias excepciones importantes.

• Defectos ocultos. Un arrendador es responsable de las lesiones ocasionadas como resultado de un defecto oculto que existía al momento en que el arrendatario tomó posesión de la propiedad suponiendo que el arrendador conocía o tenía motivos para conocer el defecto.
• Reparaciones. De manera similar, si el arrendador se compromete a realizar una reparación en beneficio del arrendatario, debe hacerlo sin incurrir en negligencia.
• Arrendador abre la propiedad al público.
• Arrendador conserva el control de las instalaciones. 

Cómo obtener asistencia legal para una lesión de responsabilidad sobre las instalaciones

Si usted o un familiar ha sufrido una lesión de responsabilidad sobre las instalaciones, debe consultar a un abogado especializado para asesorarse y garantizar que se protejan sus derechos jurídicos a una compensación.

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