Demandas entre arrendador y arrendatario: responsabilidad y guía legal

Desde problemas de mantenimiento y habitabilidad hasta falta de pago del alquiler y posible desalojo, son muchas y variadas las situaciones que pueden dar lugar a disputas y eventuales demandas entre arrendatarios y arrendadores.

¿Está enfrentando actualmente alguna situación con su arrendador o inquilino? Conocer sus derechos como propietario o inquilino, así como entender el alcance de cada cláusula de su contrato de arrendamiento vigente, es clave al momento de resolver cualquier diferencia.

Ambas partes tienen derecho a defenderse por igual y proteger sus intereses, siempre basándose en lo establecido por las leyes. Pero ¿cuándo se debe demandar? ¿Hay otras vías para resolver conflictos entre arrendadores y arrendatarios? Todo dependerá del caso.

Demandas contra el arrendador

Entre las principales causas por las que un arrendador puede ser demandado se encuentran:

Discriminación. La Ley de Equidad en la Vivienda prohíbe la discriminación de inquilinos por raza, etnia, religión, sexo, nacionalidad de origen, estado familiar o discapacidad. Averigüe si es víctima de discriminación en materia de vivienda y qué hacer respondiendo a este cuestionario.

No devolver el depósito de seguridad. Si hizo un buen uso de la vivienda y está al día con la renta, su arrendador deberá devolver el depósito en el plazo establecido por las leyes locales. Igualmente, deberá entregarle un reporte detallado de reparaciones, si las hubiera, y el balance restante. Si no lo hace, puede llevarlo a la corte y obtener no solo su depósito, sino también compensación por gastos legales. Seguir estos consejos puede ayudarle a que su depósito sea reembolsado.

Vivienda inhabitable. Los arrendadores tienen un “mandato implícito de habitabilidad” establecido en las leyes. Esto quiere decir que la unidad en alquiler debe proporcionar los servicios básicos y cumplir con los códigos de construcción, salud y seguridad. Si esto no sucede, lo primero es solicitar a su arrendador que resuelva el problema. Si no lo hace, puede hacer las reparaciones usted mismo y retener el alquiler o puede llevar el caso a la corte de reclamos menores.

No respetar su derecho al disfrute tranquilo y privacidad. Los propietarios solo pueden ingresar al inmueble por razones permitidas por las leyes del estado y el contrato de alquiler. Para entrar deben darle un aviso previo (al menos 24 horas), salvo en casos de emergencia. Si un propietario ingresa sin previo aviso, puede intentar demandarlo para evitar que lo haga nuevamente.

No hacer las reparaciones necesarias. Es responsabilidad del arrendador hacer las reparaciones necesarias que sean producto del uso y desgaste normal para mantener la habitabilidad. Si su arrendador se niega a hacer las reparaciones después de notificarle o se niega a reembolsarle después de que usted hizo las reparaciones, entonces tiene derecho a demandar.

Lesión dentro de la propiedad debido a negligencia del propietario. Es posible que pueda demandar a su arrendador si se lesiona en la propiedad porque el arrendador fue negligente. Por ejemplo, si las escaleras estaban en mal estado y tras solicitarlo, el propietario no solucionó el problema en un período razonable, puede llevar el caso a los tribunales y cobrar daños y perjuicios.

Desalojo ilegal. Un arrendador puede desalojarlo legalmente por varias razones, como violar los términos del contrato o no pagar la renta. Sin embargo, incluso en estas situaciones, se debe cumplir el debido proceso. Por ejemplo, no le pueden cortar los servicios públicos o cambiar las cerraduras sin un permiso de la corte. Si esto sucede, puede llevar el caso a la corte de reclamos menores. Conocer el procedimiento de desalojo le ayudará a defender sus derechos.

Demandas contra el arrendatario

Estos son algunos casos en los que un arrendador puede demandar a su inquilino:

No pagar la renta. Si tras varias notificaciones vía escrita, incluyendo lo que se conoce como un aviso de “pague la renta o abandone la propiedad” (pay rent or quit en inglés), su arrendatario sigue sin pagar el alquiler, puede iniciar un proceso de desalojo y demandarlo por el dinero adeudado.

Incumplir los términos del contrato. Tener mascotas o personas no autorizadas residiendo en el inmueble si el contrato establece que no están permitidas, por ejemplo, pueden ser causas para una demanda por romper los términos del contrato e iniciar un procedimiento de desalojo.

Apropiación ilegal. Si finalizado el contrato el arrendatario no desocupa la propiedad, usted puede demandarle por apropiación ilícita. Si el tribunal falla a su favor, podría recibir una compensación monetaria.

Daños a la propiedad. Si un inquilino causa daños a su propiedad, lo primero es deducir el monto de las reparaciones del depósito de seguridad, pero si el costo es mayor y el depósito no lo cubre, puede llevar al arrendatario a los tribunales para recuperar el monto restante.

Mudarse ilegalmente antes del fin del contrato. Si el inquilino se muda antes de que el contrato de arrendamiento se venza, usted puede llevarlo a los tribunales por romper el contrato y buscar una compensación por gastos adicionales al tener que buscar nuevos inquilinos.

Uso de la propiedad para fines ilegales. Si el inquilino usa la vivienda en alquiler para actividades ilegales, puede demandarlo por daños y perjuicios.

Depósito de seguridad. Si su inquilino le demanda por no reembolsar el depósito de seguridad, usted puede contrademandar y demostrar que todas las deducciones que hizo fueron legales y justificadas. Es importante revisar las leyes locales primero. Por ejemplo, en California, se puede deducir del depósito la limpieza después de la mudanza.

Carta de demanda: ¿cuándo usarla?

Tenga en cuenta que una demanda puede acarrear gastos. Lo mejor es evaluar primero si es posible encontrar una solución antes de llevar el asunto a los tribunales.

Usted puede enviar una carta a su propietario o inquilino explicando el problema y pidiéndole que lo resuelva, indicando también que llevará el caso a los tribunales si no actúa apropiadamente. Esto se conoce como carta de demanda. Si no desea escribir una carta de demanda usted mismo, un abogado puede hacerlo por usted.

¿Qué hacer para evitar disputas entre propietarios e inquilinos?

Como en cualquier relación personal o comercial, entre inquilinos y propietarios, pueden existir desacuerdos o malentendidos; sin embargo, en muchos casos, lo mejor es que los abogados y la corte sean la última opción para resolver estas disputas.

Si quiere evitar litigios, estos consejos pueden ayudarle:

• Revise cuidadosamente el contrato de arrendamiento.
• Estudie sus derechos y responsabilidades como propietario e inquilino.
• Si surge un problema, hable primero con la otra parte de inmediato y sea completamente honesto.
• Mantenga copias impresas de todas las notas y correspondencia relacionadas con el problema.

El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD) ofrece información sobre las leyes de cada estado.

Mediación: una vía para resolver una disputa fuera de los tribunales

Si ya se agotó la vía del diálogo, hay opciones antes de contratar abogados y comenzar los procedimientos judiciales para resolver un conflicto entre arrendador y arrendatario. Un mediador externo independiente puede ayudar a lograr un acuerdo entre las dos partes.

Aunque a menudo se confunde al mediador con un juez, el mediador no cuenta con la autoridad para obligar a ninguna de las partes a cumplir un acuerdo (a menos que se firme un acuerdo de mediación vinculante). Su función es facilitar la comunicación entre el propietario y el inquilino.

Es posible encontrar un programa de mediación de bajo costo o incluso gratis para manejar disputas entre propietarios e inquilinos a través de programas con empresas privadas, agencias gubernamentales y colegios de abogados.

Puede encontrar más información sobre servicios de mediación relacionadas con disputas entre propietarios e inquilinos, en el colegio de abogados más cercano o con la oficina del administrador en su ciudad o condado.

¿A qué corte debo ir si no resuelvo la disputa por la vía del diálogo o la mediación?

El último recurso para resolver disputas después de que la comunicación directa y la mediación hayan fracasado, consiste en presentar un reclamo ante la corte local de reclamos menores que, por lo general, atiende ciertos tipos de casos, incluyendo disputas entre propietarios e inquilinos.

Por ejemplo, los asuntos que comúnmente se resuelven en los tribunales de reclamos menores incluyen disputas sobre aumento de la renta, alquiler no pagado o un depósito de seguridad no devuelto. Aunque normalmente no necesita representación legal, algunos estados como California no permiten que las partes usen abogados para este tipo de casos.

Estos tribunales actúan como un último recurso para la mayoría de las disputas entre propietarios e inquilinos y están estructurados para brindar una resolución rápida y eficiente a estos problemas. Sin embargo, es recomendable consultar con sus tribunales locales para revisar los requisitos de presentación necesarios para el tribunal de reclamos menores en su área.

La mayoría de las disputas que involucran una suma de dinero inferior a cierta cantidad (por lo general, de $3 000 a $10 000), se manejan por esta vía. Si su caso excede esta cantidad, deberá presentar su demanda en el tribunal civil correspondiente.

Recuerde que las leyes sobre arrendamiento pueden variar de una jurisdicción a otra. Lo que es permitido en algunos estados puede no serlo en otros. Si tiene dudas con su contrato o sus derechos como arrendador o arrendatario, un abogado local de derechos de arrendadores y arrendatarios puede asesorarlo.

¿Quién paga los honorarios legales en casos de demanda?

Si tiene que demandar a su arrendador o inquilino, el contrato de arrendamiento puede contener una cláusula que establezca que la parte que resulta favorecida en cualquier demanda podrá cobrarle a la otra parte los honorarios razonables del abogado. De no existir esta disposición, cada parte paga los honorarios de su propio abogado.

Le recomendamos leer:

• ¿Cuáles son los derechos del arrendador?
• Guía de derechos de inquilinos
• Preguntas frecuentes sobre los contratos de alquiler en EE. UU.