Morosidades hipotecarias en EE. UU. en aumento: ¿Qué opciones tienes si no puedes pagar tu hipoteca?

Por Carolyn Hansen, J.D. | Adaptado al español por Mariana Petersen, LLB | Última actualización 1 de mayo de 2026

Datos financieros del informe trimestral sobre deuda y crédito de los hogares del Banco de la Reserva Federal de Nueva York, publicado a principios de este año, revelaron que los saldos de deuda de los hogares alcanzaron los 18,8 billones de dólares en el cuarto trimestre de 2025. El informe señaló que los prestatarios estaban en mora en el 4,8% de toda la deuda pendiente de los hogares en Estados Unidos, que incluye desde pagos hipotecarios hasta pagos de automóviles y deudas de tarjetas de crédito. Esta tasa representó el nivel más alto de morosidad desde 2017 y fue impulsada por el aumento de incumplimientos entre prestatarios de bajos ingresos y jóvenes.

Los expertos creen que el aumento de la morosidad entre quienes tienen menores ingresos es evidencia de una economía cada vez más dividida, una que está en auge en algunos aspectos, como el crecimiento de la inteligencia artificial, mientras que el resto de la economía no muestra mucho dinamismo. Las personas que ya eran acomodadas se están volviendo más ricas, mientras que quienes tienen menos recursos están bajo una fuerte presión.

En resumen, es un gran momento para ser multimillonario (por supuesto), pero hay señales claras de que los consumidores de ingresos medios y bajos están teniendo dificultades. Una de esas señales es el aumento de la morosidad en los pagos hipotecarios, y los investigadores de la Reserva Federal de Nueva York encontraron que esas moras a menudo se concentraban en códigos postales de menores ingresos.

Entonces, ¿qué deberías hacer si, como muchas personas en este momento, estás teniendo dificultades para pagar la hipoteca? Existen algunas opciones de alivio y asistencia hipotecaria, pero es fundamental actuar antes de que sea demasiado tarde y enfrentes una ejecución.

Solicitar la reinstauración pagando el total adeudado al prestamista

Si te has retrasado en los pagos de tu hipoteca, habla con el administrador de tu préstamo sobre una opción llamada “reinstauración”. Con esta opción, pagas la totalidad de lo adeudado en un solo pago, junto con cualquier cargo por demora y penalizaciones, antes de una fecha acordada. Es una situación beneficiosa para ambas partes si puedes hacerlo. Los términos de tu préstamo hipotecario se mantienen vigentes, y el prestamista recibe el pago que busca.

Algunas personas pueden ser elegibles para recibir ayuda con la reinstauración a través de programas estatales, a menudo llamados fondos de asistencia para propietarios de vivienda (u otros nombres similares). Si hablas con un asesor de vivienda local, puede orientarte y decirte qué recursos están disponibles en tu área.

El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD) supervisa la política federal de vivienda y el programa de la Administración Federal de Vivienda (FHA). La Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA), supervisa entidades como Fannie Mae. Si tienes una hipoteca respaldada por el gobierno, las directrices del programa correspondiente, como FHA, VA, o USDA, y, para préstamos de Fannie Mae, las directrices aplicables de la FHFA, suelen determinar qué opciones de alivio están disponibles para ti.  Existen muchas agencias de asesoramiento de vivienda aprobadas por HUD que pueden ayudarte con la reinstauración u otras opciones en lugar de ejecución hipotecaria.

Crear un plan de pago

Otra opción puede ser un plan de pago. Si te has retrasado en los pagos de la hipoteca, puedes acordar un plan con tu prestamista. Como parte de este plan, el prestamista añadirá una parte del monto vencido a cada pago hipotecario. Con el tiempo, te pondrás al día. Ten en cuenta que esta opción funciona mejor si solo has perdido unos pocos pagos.

Solicitar una modificación del préstamo

La modificación hipotecaria es otra alternativa para estabilizar tu vivienda a largo plazo. Es un proceso mediante el cual el propietario y el prestamista acuerdan cambiar uno o más términos del contrato hipotecario para hacer los pagos más manejables. La hipoteca sigue vigente, pero algo cambia: puede ser una tasa de interés más baja, extender el plazo del préstamo, reducir el capital que pagas en cada cuota o incluso añadir los pagos atrasados al saldo del préstamo.

Es posible que el prestamista te pida demostrar dificultades en tu situación financiera antes de aceptar una modificación. Es importante prestar atención a los detalles y mantener una comunicación constante con el prestamista durante todo el proceso. También es importante conocer tus derechos y tener en cuenta que existen estafas relacionadas con la modificación de hipotecas, por lo que debes ser cauteloso, verificar todo y documentar la información.

Refinanciar a una tasa de interés más baja

También puedes intentar reducir tu pago mensual refinanciando tu vivienda con un nuevo préstamo. Si compraste hace algunos años o tu crédito no era perfecto, tu tasa de interés podría ser de hasta 6,87%. Actualmente, las tasas han bajado hasta alrededor del 6,30% para una hipoteca a 30 años con tasa fija (a abril de 2026). Con esta reducción, refinanciar podría ahorrarte dinero y hacer el pago más asequible. Sin embargo, si compraste durante la pandemia y obtuviste tasas cercanas al 2%, esta opción probablemente no sea conveniente para ti.

Explorar otras opciones para reducir el pago mensual (que pueden ayudar un poco)

Si sientes presión por el pago hipotecario pero la situación aún no es crítica, hay algunas opciones para aliviar la carga antes de atrasarte más. Recuerda que tu pago hipotecario incluye varios componentes. Además de buscar una tasa más baja, puedes ajustar otros factores que influyen en el total mensual.

Por ejemplo, muchos prestatarios depositan dinero en una cuenta de depósito en garantía (escrow) para pagar impuestos a la propiedad y seguros. Si estos costos bajan, también lo hará tu pago mensual.

  • Reducir los impuestos a la propiedad: Muchos estados ofrecen algún tipo de alivio fiscal para viviendas principales, conocido como “exención de vivienda habitual”. Asegúrate de haber presentado la documentación correspondiente ante la oficina del tasador de tu condado. Muchas personas no lo hacen y terminan pagando más impuestos de los necesarios.
  • Reducir el costo del seguro de vivienda: Puedes comparar opciones de seguro para ver si hay tarifas más bajas disponibles. Diferentes aseguradoras pueden ofrecer precios muy distintos. Sin embargo, ten cuidado de no reducir demasiado la cobertura, ya que podrías asumir riesgos importantes.
  • Eliminar el seguro hipotecario privado (PMI): Parte de tu pago mensual puede destinarse a este seguro. Es posible que puedas eliminarlo dependiendo de cuánto tiempo llevas con el préstamo y cuánto pagaste inicialmente. Sin embargo, este seguro protege al prestamista si dejas de pagar, así que si ya estás en mora, primero considera otras opciones.

Pase lo que pase, no ignores las llamadas de tu prestamista

Las dificultades financieras pueden ser abrumadoras. Después de noches sin dormir, puede ser tentador ignorar las llamadas del prestamista, pero esto es arriesgado.

El primer mes que no pagas, el prestamista te contactará. El segundo mes, las llamadas aumentarán. Para el tercer mes, podrías recibir una carta exigiendo que te pongas al día en 30 días. Para el cuarto mes, podrías empezar a acumular cargos, y, dependiendo del estado, del tipo de préstamo, y de los avisos requeridos, el prestamista podría avanzar hacia la ejecución. En muchos préstamos hipotecarios residenciales, el administrador, o prestamista, generalmente no puede presentar la primera notificación, o iniciar formalmente una ejecución, hasta que el prestatario esté por lo menos 120 días en mora. 

Todo puede suceder muy rápido, especialmente si atraviesas situaciones difíciles. Sin embargo, en cada paso del camino, un asesor de vivienda puede ayudarte. Si mantienes comunicación con tu prestamista y buscas ayuda lo antes posible, es más probable que logres estabilizar la situación y conservar tu hogar.

No te sientas avergonzado. Recuerda que la deuda total de los hogares alcanzó los 18,8 billones de dólares al final del año pasado. Tu deuda —por grande o abrumadora que parezca— es solo una fracción mínima de ese total. No eres la única persona que está pasando por esto y ni la primera ni la última que necesite contactar a su administrador hipotecario o prestamista. Busca asesoramiento legal para minimizar el impacto negativo a corto y largo plazo y evaluar todas las opciones disponibles si estás con problemas financieros, desde negociar una modificación de préstamos a declararte en bancarrota.

Adaptación de su versión original US Mortgage Delinquencies Are Rising: Know Your Options If You’re Behind On Payments

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