¿Me pueden desalojar por no pagar la renta a tiempo en Estados Unidos?

En los Estados Unidos, un arrendador no puede simplemente iniciar el desalojo (eviction en inglés) del inquilino de un espacio alquilado por el pago atrasado o moratoria en el alquiler.

El arrendador debe esperar a que expire el período de gracia de acuerdo con lo estipulado en el contrato de arrendamiento, para darle al arrendatario la oportunidad de pagar la renta atrasada o cargos por mora.

El arrendador tampoco puede:

• hacer uso de la fuerza física o amenazar al inquilino para obligarlo a desalojar el inmueble;
• cambiar las cerraduras o bloquear el acceso para desalojar por cuenta propia, salvo donde la ley lo permita bajo condiciones estrictas, como ciertos cambios de cerraduras por falta de pago;
• retener las pertenencias del inquilino para forzar un desahucio.

Si el arrendador decide poner en marcha el proceso legal de aviso de desalojo (lo que en algunos estados se conoce como “unlawful detainer”), deberá entregarle al inquilino una notificación por escrito con el plazo y el contenido que exija la ley estatal o local, e incluir las razones del desalojo según corresponda.

Tipos de notificaciones de desalojo

Los tipos de notificaciones de desalojo varían según el estado y el motivo, pero comúnmente incluyen avisos de “pagar o desalojar”, “corregir o desalojar”, y avisos para desalojar o para terminar el arrendamiento.

1. Pagar el alquiler o desalojar el espacio alquilado. Esta opción le otorga al inquilino un plazo para pagar el alquiler o cancelar el arrendamiento.
2. Remediar la falta o desalojar. Esta alternativa le permite al inquilino “corregir” el problema, por ejemplo, pagar el alquiler atrasado o los recargos por mora, o renunciar al alquiler.
3. Renuncia absoluta: el arrendador no ofrece ninguna oportunidad para remediar el problema y el inquilino deberá abandonar el espacio alquilado.
4. Aviso de abandono incondicional. Este tipo de notificación solo deberá enviarse si el inquilino se ha retrasado en el pago del alquiler en más de una ocasión o ha dejado de pagar.

Demandas por desalojo contra el inquilino

Si después de recibir la notificación de desalojo el inquilino no soluciona el problema (en este caso, no paga la renta atrasada), o decide permanecer en el espacio alquilado, el arrendador tiene el derecho de iniciar una demanda por apropiación ilegal ante un tribunal local.

Para poder continuar con el proceso de desalojo, la demanda y la citación deben notificarse al inquilino de la forma que exija la ley estatal, y no basta con enviarlas por correo certificado si ese método no está autorizado.

Muchas jurisdicciones programan audiencias para corroborar que el inquilino continúa ocupando el espacio alquilado de manera ilícita porque quebrantó uno de los términos del contrato de arrendamiento, y los daños que le causó al arrendador.

Si el juez falla a favor del arrendador, el tribunal emitirá la orden de desalojo y el inquilino podría ser responsable de pagar los gastos del proceso judicial, honorarios de abogados del arrendador y pago de la renta atrasada.

Una vez que se emita la orden judicial para el desalojo, los oficiales del orden público, en representación del arrendador, se encargarán de la expulsión del arrendatario del espacio alquilado.

Defensas contra el desalojo: ¿debería obtener ayuda legal?

El inquilino cuenta con diversas estrategias de defensa para dejar sin efecto la demanda de desalojo en su contra.

El proceso judicial y los pasos que debe seguir se rigen por la ley estatal donde se encuentre la propiedad.

Dependiendo de la situación y las circunstancias, el inquilino puede emplear los siguientes argumentos:

• Demostrar que se ha corregido la falta (se pagó el alquiler y, o, recargos por mora) y el proceso de desalojo ya no aplica.
• Mostrar un comprobante de las dificultades financieras que ocasionaron el impago o atraso del alquiler.
• Solicitarle al arrendador un plan de pago para cubrir la renta atrasada.
• Demostrar que el arrendador no respetó los procedimientos de desalojo correspondientes.
• El inquilino no pagó el alquiler porque el arrendador no realizó las reparaciones necesarias en el espacio alquilado. El arrendador era consciente de que los daños atentaban contra la salud y seguridad del inquilino.

Un abogado con experiencia en casos de desalojo de inquilinos puede brindarle el asesoramiento legal necesario y orientarlo en los pasos a seguir en su disputa con el arrendador y proteger sus derechos. Un abogado que conozca las leyes para arrendadores y arrendatarios en su ciudad trabajará para obtener el mejor resultado posible.

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