Servidumbres de paso por prescripción

Una servidumbre de paso por prescripción se obtiene a partir del concepto legal conocido como prescripción adquisitiva o posesión adversa (adverse possession en inglés).

En la posesión adversa, una persona distinta al dueño original de la propiedad adquiere derechos de uso o de titularidad sobre propiedad ajena.

Con frecuencia, las servidumbres de paso por prescripción surgen en áreas rurales, cuando los propietarios no notan que un tercero, quizás un vecino de un lote contiguo está usando parte de su terreno.

Por ejemplo:

• Cercas erigidas en áreas incorrectas del terreno.
• Si la persona usa un terreno ajeno por un período mayor al permitido por las leyes estatales de prescripción adquisitiva o plazo de prescripción, la persona puede obtener una servidumbre de paso por prescripción y tener derecho legal al uso del terreno.

Aunque los requisitos para una posesión adversa varían dependiendo del estado, por lo general el uso del terreno deberá ser:

• Abierto y evidente. La toma de posesión de la tierra es obvia.
• Forma activa. La persona trata y usa el terreno como parte de su propiedad.
• Hostil. Este término no significa que el comportamiento sea adverso. Tiene más bien que ver con el hecho de si el intruso está o no consciente del uso del terreno.
• Exclusivo y continuo. El intruso hace uso constante y distintivo del terreno durante el periodo de tiempo requerido por las leyes estatales de prescripción adquisitiva.

Requisitos de la servidumbre de paso por prescripción

El período de tiempo para adquirir un derecho de servidumbre de paso por prescripción adquisitiva comienza al momento en que la persona ingresa a una propiedad privada.

Las siguientes condiciones deben estar presentes:

• No se puede adquirir una servidumbre de paso negativa por prescripción si no se produce la intrusión (trespassing en inglés).
• El uso de la servidumbre de paso por prescripción debe tener un impacto nocivo en los derechos del dueño de la propiedad.
• El dueño no permite el uso de la propiedad.
• Si el dueño permite el uso de la propiedad, la posesión no tendrá un impacto negativo.
• El intruso debe demostrar el uso continuo e ininterrumpido de la tierra a lo largo del plazo estipulado por las leyes estatales de prescripción adquisitiva.

El requisito de continuidad no se cumple si el uso de la tierra no es frecuente y el propietario no tiene objeciones con respecto al uso de su propiedad.

¿Qué es una adición del requisito de tiempo (tacking en inglés)?

Una servidumbre de paso por prescripción no necesita ser exclusiva. Se puede compartir entre varios usuarios a lo largo del tiempo.

El periodo de tiempo acumulado por el uso adverso y prolongado favorece las condiciones para la creación de una posición adversa. Por ejemplo:

• Una persona adquiere una propiedad con una entrada lateral. Para poder usarla, la persona tendrá que pasar por una porción de tierra ajena, tal y como lo hicieron los dueños anteriores.
• El dueño de la tierra nunca dio su consentimiento para este tipo de acceso.
• Si el nuevo dueño continúa con el uso de la entrada lateral, tal como lo hicieron los propietarios anteriores, estará prolongando el uso adverso y la cantidad de tiempo por el uso prolongado aumentará (“tacking”) y podrá contar para una posesión adversa.

Si tiene dudas o preguntas con respecto a las servidumbres de paso por prescripción o sobre posesiones adversas, es buena idea obtener la asesoría legal de un abogado con experiencia en servidumbres. El abogado le puede explicar las leyes estatales y cómo aplican en situaciones de servidumbres de paso.

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