Diferencias entre arrendamientos comerciales y residenciales

Aunque existen similitudes entre arrendamientos comerciales y residenciales, el inquilino residencial está sujeto a más regulaciones estatales y locales que el inquilino que renta una propiedad comercial, en base a:

• condiciones de habitabilidad,
• leyes que garanticen los estándares mínimos de vivienda.

Definición de arrendamiento comercial

El alquiler comercial es un contrato entre el arrendador y una empresa con el fin de utilizar el espacio para:

• oficinas,
• tiendas de venta al por menor,
• locales comerciales.

Por lo general, muchas entidades comerciales optan por rentar en vez de comprar una propiedad porque la inversión requiere de menos capital.

Pero el contrato de arrendamiento comercial suele ser más complicado que un contrato de arrendamiento residencial porque los términos pueden ser más negociables y varían dependiendo del tipo de arrendamiento y la voluntad de las partes involucradas.

Antes de firmar un contrato de arrendamiento comercial es importante comprender los términos del contrato y asegurarse que incluyan los derechos y responsabilidades de cada parte.

Por lo general, el contrato de alquiler comercial se diferencia del contrato de alquiler residencial en base a las siguientes cláusulas:

1. Menos protecciones legales. El contrato de arrendamiento comercial no cuenta con la protección de las leyes del consumidor. Por lo general, las leyes estatales ofrecen menos protección al arrendatario comercial porque se asume que los empresarios tienen mayor conocimiento sobre las prácticas legales al momento de firmar el contrato de arrendamiento. Los inquilinos comerciales también suelen contratar a un abogado para negociar los términos.

2. Uso de términos variados. El arrendador de propiedades residenciales puede optar por el uso de un formulario estándar para el contrato de arrendamiento porque la necesidad de acomodar los requisitos de los inquilinos residenciales suele ser mínima. En el caso de un contrato de arrendamiento comercial los términos varían porque las necesidades de cada inquilino suelen ser diferentes dependiendo del uso del espacio arrendado.

3. Términos negociables. El contrato de arrendamiento comercial puede incluir los siguientes términos sujetos a cambios:

• monto del alquiler,
• frecuencia del pago, por ejemplo, si se trata de renta mensual y el pago debe realizarse los primeros días de cada mes.
• aumentos en el alquiler,
• duración del contrato de arrendamiento,
• tipos de mejoras permitidas.

4. Prolongación en el plazo del contrato. La mayoría de contratos residenciales suelen ser por 12 meses. En cambio, un contrato de arrendamiento comercial puede durar varios años.

Términos esenciales en un contrato de arrendamiento comercial

Antes de firmar un contrato comercial es importante asegurarse de que los términos del arrendamiento del local cubran las necesidades del negocio para evitar consecuencias y problemas de desocupación en el futuro.

Por lo general, los contratos de arrendamiento comercial suelen incluir las cláusulas siguientes:

Monto del alquiler. El arrendador suele calcular el importe del alquiler en base al tamaño del espacio. Es importante verificar las áreas que se incluyen en el espacio del inmueble arrendado, incluyendo elevadores y paredes interiores.

De ser posible, el arrendatario puede también negociar su responsabilidad con respecto a:

• el pago de los servicios públicos, por ejemplo, el pago de la energía eléctrica;
• impuestos sobre la propiedad;
• seguros;
• reparaciones y mantenimiento.

Aumentos de alquiler. Los contratos de arrendamiento comerciales suelen incluir aumentos en el monto del alquiler en base a la variación porcentual experimentada por el Sistema de Índices de Precios de Consumo (IPC por sus siglas en inglés).

El inquilino puede negociar el techo del porcentaje para evitar aumentos inesperados en el costo del alquiler.

Depósito de seguridad. Es recomendable que el contrato de arrendamiento incluya una cláusula que indique la suma a pagar en concepto de depósito de seguridad y los términos relacionados con la devolución.

Duración del contrato de arrendamiento. Aunque la mayoría de arrendadores prefiere contratos de arrendamiento comerciales de larga duración, el inquilino debe tomar en cuenta su situación y circunstancias, sobre todo si se trata de un negocio nuevo. Es buena idea mantener una comunicación abierta con el propietario del local para determinar las alternativas en el plazo de renovación del contrato.

Mejoras y reparaciones locativas del espacio arrendado. Por lo general, el contrato de arrendamiento incluye una cláusula sobre:

• modificaciones y mantenimiento del buen estado del local arrendado;
• construcción de una obra nueva;
• la parte responsable de cubrir los costos;
• si el inquilino tendrá la obligación de devolver la unidad en la condición original al finalizar el plazo del contrato.

Descripción de la propiedad. El contrato de arrendamiento también debe incluir una descripción especifica de la distribución de la unidad, por ejemplo:

• número de baños,
• áreas comunes,
• comedor y área de cocina,
• estacionamiento.

Letreros. De ser necesario para la promoción del tipo de negocio, es aconsejable verificar si el contrato no prohíbe colocar anuncios visibles desde la calle. Es importante revisar las ordenanzas locales de zonificación para estar al tanto de cualquier otro tipo de limitaciones con respecto a la colocación de rótulos o anuncios promocionales.

Cláusula de uso. La mayoría de los contratos de arrendamiento de un local comercial suelen incluir una cláusula de autorización expresa para especificar el tipo de actividad comercial autorizada en la unidad. El propósito de estas cláusulas es para proteger la propiedad contra daños y limitar las responsabilidades y obligaciones del propietario. De ser posible, el inquilino puede solicitar una cláusula de usos diversos en caso de que su negocio se diversifique en el futuro.

El arrendador por su parte, también puede especificar los límites en el uso de la propiedad ya que una vez suscrito en el contrato de arrendamiento, el arrendatario no puede cambiar el negocio o tipos de actividades que planea llevar a cabo en el establecimiento comercial.

Cláusula de exclusividad. Este tipo de canon de arrendamiento es especialmente importante para negocios minoristas que arriendan unidades en centros comerciales. Una cláusula de exclusividad le impide al arrendador alquilar un espacio a un competidor.

Cesión y subarrendamiento. Este término consiste en solicitar al arrendador el derecho de alquilar el espacio a otro arrendatario. Aunque el pago del alquiler corre por parte del arrendatario, si su negocio fracasa o tiene que mudarse, le da la oportunidad de encontrar a otra empresa para el subarriendo y de esta manera cubrir las mensualidades del alquiler.

Cumplimiento de la Ley de Estadounidenses con Discapacidades (ADA por sus siglas en inglés). De acuerdo con la Ley ADA, si un negocio está abierto al público y cuenta con más de 15 empleados, las instalaciones deben ser accesibles a personas con discapacidades.

El contrato de arrendamiento comercial debe indicar quién es responsable de realizar y cubrir los costos de las modificaciones necesarias para garantizar que la instalación cumpla con los códigos establecidos por la Ley ADA.

Importancia de obtener ayuda legal en un contrato de arrendamiento comercial

Las leyes que rigen un arrendamiento comercial pueden ser complicadas especialmente si el inquilino no tiene experiencia en este tipo de procedimientos legales.

Si tiene dudas o preguntas sobre los términos del alquiler de la unidad para su negocio o desea evitar problemas o inconvenientes en el futuro, la asesoría legal de un abogado de derecho de arrendadores y arrendatarios en su área puede ser de gran ayuda, ya que le puede ofrecer ejemplos del modelo de contrato de arrendamiento que mejor se adapten a sus necesidades y naturaleza de su negocio.

Muchos abogados ofrecen la primera consulta de manera gratuita o cobran una tarifa mínima por responder a cualquier tipo de preguntas generales sobre contratos de arrendamiento comercial y otras preguntas legales.

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