¿Cómo funciona una hipoteca revertida o inversa en Estados Unidos?

Las hipotecas invertidas son un medio de financiación en Estados Unidos para aquellos que necesitan efectivo y son dueños de una propiedad. En este artículo abordaremos sus principales aspectos para informarle y que pueda determinar si son una opción viable y conveniente para usted.

¿Qué es una hipoteca invertida?

Las hipotecas reversas, revertidas o invertidas son préstamos disponibles para dueños de propiedades en los que estos toman un préstamo contra el valor de su casa.

¿Alguna vez escuchó la expresión rico de casa pero pobre de efectivo? Este es exactamente el caso con este tipo de hipotecas. Quienes toman estas líneas de crédito, son propietarios de viviendas que necesitan dinero para gastos inminentes y utilizan su casa como medio de pago a largo plazo.

¿Cómo funciona?

En una hipoteca reversa (reverse mortgage en inglés), usted no tiene que hacer pagos mensuales como en una hipoteca tradicional. Sin embargo, la deuda se pagará cuando venda la casa o al fallecer.

Estos préstamos por lo general se pagan con lo obtenido de la venta de la casa, sin embargo, los prestatarios pueden quedarse con la casa si pagan el saldo del préstamo.

Para poder solicitar una hipoteca invertida, se debe ser dueño de una propiedad, tener 62 años de edad o más y que dicha propiedad sea su residencia principal. Este tipo de préstamos benefician a aquellas personas mayores que necesitan efectivo y no tienen recursos para generarlo, pero sí tienen una casa. Lo importante es entender que con esto no va a poder dejarle su casa a sus seres queridos.

¿Qué tipos existen?

Hay tres tipos de hipotecas inversas:

De propósito único (single-purpose): Estas son ofrecidas por agencias sin fines de lucro y estatales o locales. Por lo general son de costos más bajos, pero no están tan fácilmente disponibles. Se las conoce como de “único propósito” porque solo pueden usarse para el motivo que el gobierno o la organización sin fines de lucro señale. Ejemplos de esto pueden ser para pagar reparaciones o impuestos. En general, solo califican para este tipo de préstamos las personas con ingresos bajos a moderados.

Aseguradas por el gobierno federal (Home Equity Conversion Mortgages o HECMs): Cuentan con el respaldo del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) y suelen ser más costosas, pero no cuentan con requisitos de ingresos para aplicar ni deben ser usadas para un propósito específico. Antes de solicitar un préstamo HECM deberá reunirse con un consejero de una agencia aprobada por el gobierno para que le explique las consecuencias financieras, costos y si existen otras alternativas. Como regla, cuanto más haya pagado por su casa, mayor sea el valor de la propiedad y mayor sea su edad, mayor dinero podrá tomar prestado.

Propietarias (proprietary): Son préstamos privados y están respaldados por las compañías que los desarrollan, no por el gobierno. Esto implica que no cuentan con el seguro de la Administración Federal de Vivienda (FHA). Sin embargo, cuentan con la ventaja de que los prestamistas pueden ofrecer mayores sumas de dinero sin tener los límites de planes federales.

¿Cómo puedo conseguir un buen precio?

Lo primero a la hora de buscar la mejor opción, es consultar con diferentes prestamistas.

El otro punto clave es consultar con especialistas en el tema, como abogados de bienes raíces y asesores financieros, que le puedan orientar sobre qué tipo de préstamo sería la mejor alternativa para usted y que además, revisen los términos y condiciones del mismo. Pida que le expliquen el Costo Total Anual del Préstamo (Total Annual Loan Cost o TALC). Estos muestran el costo anual de la hipoteca revertida con todos los gastos desglosados.

Si su intención es hacer una reparación, mejora en su hogar o pagar impuestos de propiedad, las agencias del área para adultos mayores (Area Agencies on Aging, AAAs) son un buen punto de partida para consultar. Puede visitar el sitio web Eldercare o llamar gratis al 1-800-677-1116 para pedir información sobre estos programas.

Respecto a los programas asegurados por el gobierno federal HECM, estos prestamistas deben tener las mismas reglas y tasas de interés. Esto sin perjuicio del prestamista que elija. Aun siendo este el caso, distintos prestamistas pueden tener algunas tarifas distintas respecto a gastos de apertura, costos de cierre o servicios.

Compare las condiciones de préstamos hipotecarios HECM y propietarios para saber cuál le convendría más. Si el valor de la vivienda es considerable, podría conseguir un préstamo más alto con una hipoteca revertida propietaria, aunque a un generalmente mayor precio.

Estafas relacionadas con hipotecas reversas

Lamentablemente, los adultos mayores en muchos casos son el objetivo de estafadores. La regla de oro es siempre no firmar ningún contrato que no entienda. Además, sospeche de personas que lo llamen queriendo venderle algo, como una anualidad, y que le sugieran pagar por esto con una hipoteca revertida. De hacerlo, tendría que pagar por lo que le venden y además por la hipoteca revertida.

Es buena idea siempre tener una sesión de asesoramiento tanto con un abogado dedicado a derecho inmobiliario como con más de un prestamista antes de tomar una decisión. Además, sepa que en muchos casos de contratos de préstamos puede cancelar sin motivo y sin penalidad hasta unos días después de firmar. No olvide que en caso de cancelar deberá hacerlo por escrito y tendrá derecho a un reembolso.

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