¿Qué es el dominio eminente en Estados Unidos?

Por Mairim Gomez | Revisado por Lilian Soto-Wiechert, CP | Última actualización 4 de junio de 2026

El dominio eminente (eminent domain, en inglés), también conocido como expropiación forzosa, es el derecho —consagrado en la Constitución de los Estados Unidos— que tienen las entidades gubernamentales para tomar propiedad privada con un propósito público. Los propietarios normalmente reciben una compensación justa a cambio.

El dominio eminente permite realizar proyectos públicos necesarios, incluso cuando los propietarios no deseen vender. Algunos ejemplos de usos de la expropiación forzosa son la toma legal de propiedades para el desarrollo de infraestructuras viales, servicios públicos, la renovación urbana y otras instalaciones clave para el desarrollo económico.

El proceso utilizado por los gobiernos para ejercer este derecho se llama expropiación y consta de varios pasos específicos que se deben seguir para que una propiedad o un terreno privado puedan ser tomados para beneficio y uso legítimo del público.

Pero, ¿cómo funciona el proceso formal de expropiación? ¿Qué pasa si no se informa debidamente al propietario o no se cumplen los pasos del procedimiento legal a cabalidad? A continuación, le explicamos.

Leyes de dominio eminente

Las leyes de dominio eminente (law of eminent domain) tienen su base en la Quinta Enmienda de la Constitución de los Estados Unidos (5th Amendment, Takings Clause). Para que una expropiación sea legal, deben cumplirse dos condiciones fundamentales:

La propiedad debe destinarse a un uso público legítimo.
El propietario debe recibir una compensación justa.

El ejemplo más común de dominio eminente es cuando el Gobierno toma legalmente tierras privadas para la construcción de autopistas.

A nivel federal, la Ley de Declaración de Toma de Posesión (Declaration of Taking Act o DTA, por sus siglas en inglés) permite al gobierno federal:

Tomar posesión de una propiedad antes de que finalice el juicio.
Obtener el título legal una vez que haya depositado en el tribunal una compensación estimada.

Si se utiliza este mecanismo para la expropiación de una propiedad, el gobierno debe presentar una “declaration of taking” (declaración de toma) ante el tribunal, que incluye:

La autoridad legal para ejercer el poder de dominio eminente.
Una descripción de la propiedad.
El interés que se va a adquirir.
El propósito público del proyecto.
Una estimación de la compensación.

Expropiación inversa: qué es y cuándo procede

Cuando el gobierno toma una propiedad, la ocupa físicamente o la regula de forma tan severa que equivale, en la práctica, a una “toma”, sin iniciar un proceso formal de expropiación, el propietario puede presentar una demanda para obtener compensación. Este tipo de situación se conoce como expropiación inversa (inverse condemnation).

En los casos de expropiación inversa, la propiedad ya ha sido tomada y el dueño debe iniciar el reclamo. Pero impugnar una expropiación forzosa es un proceso complejo. Por esa razón, lo más recomendable es buscar un abogado de dominio eminente que le brinde asesoría legal, defienda sus derechos de propiedad y abogue por una compensación justa.

Con base en la DTA, el gobierno federal puede depositar una compensación estimada en el tribunal, obtener el título y tomar posesión de inmediato.

Decisiones de la Corte Suprema sobre dominio eminente

La Corte Suprema de Estados Unidos ha definido el alcance del dominio eminente y el concepto de “uso público” a través de varias decisiones.

En Berman v. Parker (1954), el tribunal determinó que el gobierno podía expropiar propiedades como parte de proyectos de renovación urbana, incluso para eliminar áreas deterioradas, ampliando el concepto de “uso público”.

En Kelo v. City of New London (2005), la Corte sostuvo que el desarrollo económico puede considerarse un uso público válido, incluso si la propiedad se transfiere posteriormente a entidades privadas. Esta decisión generó gran controversia.

La ciudad de New London, Connecticut, pretendía expropiar ciertas propiedades para un proyecto urbanístico que buscaba impulsar el desarrollo económico y crear empleo. Sin embargo, muchos residentes se opusieron a la venta de sus viviendas por considerar que el proyecto beneficiaría más a la corporación que al público.

Los terrenos privados estaban cerca del estrecho de Long Island y los propietarios afirmaban que su valor era superior a la compensación ofrecida. El tribunal falló a favor de la ciudad, declarando que la expropiación forzosa para el desarrollo económico era constitucional.

Este caso provocó un debate nacional sobre el alcance de las facultades de expropiación y el equilibrio entre los derechos de propiedad privada y el poder del gobierno. En consecuencia, varios estados aprobaron leyes para limitar el uso del dominio eminente en proyectos de desarrollo económico privados.

¿Cómo es el proceso de expropiación forzosa?

El proceso de expropiación forzosa se inicia con una necesidad pública identificada por un ente gubernamental que implica la toma de una propiedad privada. Seguidamente, la agencia debe hacer una oferta al dueño de la propiedad (property owner).

La agencia debe tener facultades para ejercer el poder de dominio eminente y contar con fondos suficientes para adquirir la propiedad a su valor justo de mercado.

El proceso varía según la jurisdicción (federal o estatal), pero en general puede incluir estas etapas:

Declaración de utilidad pública: el gobierno identifica el propósito público del proyecto.
Tasación y oferta: se determina el valor de la propiedad y se hace una oferta al propietario.
Negociación: el propietario puede aceptar o rechazar la oferta.
Demanda de expropiación: si no hay acuerdo, el gobierno inicia un proceso judicial para ejercer su derecho de expropiación.
Determinación de compensación: el tribunal establece el monto final basado en evidencia y peritajes.
Pago y toma de posesión: el gobierno adquiere la propiedad y paga la compensación.

En ciertos casos, especialmente bajo la DTA, el gobierno puede tomar posesión de la propiedad antes de que se determine la compensación final, siempre que haya depositado una cantidad estimada en el tribunal. Entender cómo se lleva a cabo este proceso legal es fundamental si enfrenta un caso de dominio eminente.

¿En qué se diferencia el dominio eminente del procedimiento de expropiación?

Los conceptos de dominio eminente y expropiación (condemnation), aunque están directamente relacionados, no significan lo mismo:

El dominio eminente es el principio legal que permite a los gobiernos tomar propiedad privada para uso público con una justa compensación.
La expropiación (condemnation) es el procedimiento legal utilizado para ejercer el poder de dominio eminente y tomar posesión de la propiedad.

¿Cómo obtener una compensación justa?

Obtener una compensación justa es una preocupación fundamental para los propietarios que se enfrentan a la expropiación forzosa. Si un propietario no está de acuerdo con el valor estimado por el gobierno, tiene derecho a impugnar el monto en los tribunales para obtener un monto mayor.

A continuación, se detallan algunos pasos importantes a seguir:

Obtenga tasaciones independientes: no se quede con la cifra de un tasador gubernamental. Las tasaciones independientes pueden contrarrestar la valoración del gobierno y ofrecerle un valor de mercado justo para la propiedad.
Reúna pruebas: recopile pruebas que demuestren las cualidades únicas, el potencial y el valor de mercado de su propiedad. Estas pruebas pueden respaldar su argumento para obtener una mayor compensación.
Evalúe consecuencias de vender su propiedad: sus pérdidas podrían ir más allá de la propiedad. Los expertos financieros pueden evaluar la posible pérdida de ingresos, los costos de reubicación y cualquier efecto adverso en su situación financiera.

La compensación justa generalmente se basa en el valor justo de mercado de la propiedad en el momento de la toma, es decir, el precio que la propiedad tendría en una venta voluntaria en el mercado abierto. Sin embargo:

No incluye el valor sentimental.
Puede no cubrir ciertos daños indirectos, dependiendo de la ley estatal.

¿Se puede impugnar la expropiación forzosa?

Sí. Aunque el gobierno tiene amplias facultades, existen maneras de impugnar la expropiación forzosa si no desea vender su propiedad o vivienda o si considera que el uso que se le dará no responde realmente al beneficio público.

Si bien el gobierno tiene el poder de expropiar tierras privadas en caso de necesitarlas para uso público bajo el principio legal de dominio eminente, usted también tiene derechos como propietario:

Consulte a un abogado: Un abogado conoce las leyes de dominio eminente aplicables y puede analizar las acciones del gobierno para asegurarse de que sus derechos sean respetados.
Impugnar el “beneficio” público: se puede impugnar cuestionando la legitimidad del uso previsto por el gobierno y determinando si realmente es por el interés público. En ciertos casos, el tribunal puede concluir que no existe un “uso público” o que la agencia carece de autoridad legal, y ordenar que no se proceda. Sin embargo, por lo general, el remedio ante una “toma” es la compensación, no una orden para impedirla.
Disputar la compensación: si considera que la compensación ofrecida no refleja el verdadero valor de su propiedad, su abogado puede ayudarle a reunir pruebas, como tasaciones independientes, para respaldar su posición.

En conclusión, el dominio eminente permite a los gobiernos y agencias federales, estatales o locales tomar legalmente la propiedad privada para beneficio y uso legítimo del público, pero los propietarios deben recibir un pago justo que se base en el valor de la propiedad. Si esto no ocurre, tienen derecho a reclamar.

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