Dominio Eminente: Derechos de los Propietarios

El dominio eminente permite a los gobiernos y agencias federales, estatales o locales confiscar legalmente la propiedad privada para beneficio y uso legítimo del público. El proceso utilizado para ejercer este derecho se llama expropiación, y se compone de pasos específicos que se deben seguir para que una propiedad pueda ser eventualmente tomada.

Primero y principal, los derechos del propietario deben preservarse a lo largo de todo el proceso. Pero muchos propietarios desconocen las protecciones establecidas que se les confieren. Estas protecciones, que se originan en la Quinta y la Decimocuarta Enmienda a la Constitución de EE. UU., se las podrá explicar un abogado experimentado, cuya tarea es asistir a los propietarios y guiarlos a lo largo del proceso de dominio eminente.

Cómo funciona el dominio eminente

Hay dos objetivos principales asociados con el dominio eminente: Los propietarios deben recibir el valor justo de mercado de la propiedad, y el organismo gubernamental debe tener un uso público legítimo en mente para esa propiedad.

El primer paso es el pago de una compensación justa al propietario. Para iniciar el proceso, la agencia gubernamental debe primero hacer una oferta. Si el propietario se rehúsa, la agencia puede entonces ejercer la facultad de dominio eminente. La agencia cita alguno de los siguientes motivos para poder iniciar la venta forzada cuando el propietario se rehúsa a vender:

• El propietario rechaza todas las ofertas a cualquier precio
• Ambas partes objetan el valor justo de mercado de la propiedad
• Los defectos en el título de registro no permiten que el propietario de la tierra transfiera un título perfecto
• No se puede ubicar ni identificar a uno o más propietarios

Más allá de los requisitos mencionados, la agencia también debe tener facultades para ejercer el dominio eminente. Y debe tener fondos suficientes para adquirir la propiedad a su valor justo de mercado. Debe iniciar la acción correspondiente en un tribunal que tenga jurisdicción, y no puede confiscar una propiedad privada sin una sentencia favorable. El propietario tiene derecho a contestar la acción.

El dominio eminente y la Corte Suprema de EE. UU.

En 1875, la Corte Suprema de EE. UU. dictaminó que las tierras privadas podían ser confiscadas por el gobierno o una agencia gubernamental para:

• Fuertes, armerías y arsenales
• Astilleros
• Faros
• Oficinas de correo y juzgados
• Aduanas

Otras sentencias de la Corte Suprema ulteriores expandieron la lista debido a los cambios en el clima económico, las necesidades de la sociedad y las oportunidades de crecimiento en general. En 2005, la Corte Suprema dictaminó que los planes de desarrollo para la revitalización económica de la ciudad constituían un uso público permitido de la facultad de dominio eminente. Esta decisión amplió el alcance de las confiscaciones del gobierno para una variedad más amplia de propósitos. El dominio eminente se ha aplicado a iniciativas tales como desarrollo económico, la construcción de nuevos parques y la mejora de desarrollos comerciales.

Requisitos de la notificación

La Ley de Declaración de Toma de Posesión federal además establece que el gobierno debe notificar fehacientemente su intención de confiscar la propiedad. Debe proporcionar lo siguiente:

• Una declaración respecto del uso de la facultad de tomar la tierra
• Una descripción clara de la propiedad
• Una declaración que detalle el interés en la tierra para uso público
• Un plan que muestre cómo se incorporará la tierra tomada
• Un estimado de la compensación

Indemnización por expropiación

¿Qué sucede si la propiedad es tomada y el propietario no ha recibido una notificación fehaciente o no se siguieron los pasos requeridos en el proceso formal de expropiación? El propietario puede iniciar una acción, llamada indemnización por expropiación, para objetar la toma de la propiedad.

Si el propietario gana, se le otorga una indemnización. Pero en algunos casos, el tribunal puede determinar que la propiedad no es en el mejor interés del público y emitir una medida cautelar para detener la toma.