Derechos de Propiedad: Mi Vecino es Ruidoso

Una de las primeras doctrinas jurisprudenciales aplicadas a las disputas sobre propiedades en los Estados Unidos fue la ley heredada de Inglaterra que regula las molestias. Esta doctrina todavía se aplica en las disputas actuales sobre propiedades. Con el riesgo de simplificar demasiado, esta doctrina suele invocarse cuando un propietario vecino actúa de una manera que puede describirse como una molestia.

La ley de molestias

Las demandas que invocan la ley de molestias suelen involucrar a personas que inician acciones legales contra sus vecinos o a un funcionario público que demanda a un propietario en pos del interés general. Al entablar la demanda, el demandante (el que da inicio al proceso) generalmente busca controlar o limitar el uso del terreno perteneciente al demandado (la persona a la que se demanda o, en otras palabras, la persona a la que se le solicita que se defienda). En pocas palabras, el demandante le dice al demandado: “Su comportamiento está interfiriendo con el goce de mi propiedad; por lo tanto, debe dejar de actuar de esa manera”.

Existen dos tipos básicos de demandas por molestias. Consisten en acciones por molestias privadas y públicas. Una molestia privada ocurre cuando hay una interferencia sustancial e irrazonable con el uso o goce de la propiedad, exista o no una invasión física. Una invasión física de la propiedad suele dar lugar a una demanda por “traspaso”, y, en algunos casos, los mismos hechos también pueden fundamentar una reclamación por molestia. Un ejemplo de molestia privada sería cuando un individuo no mantiene limpia la jaula de su perro, lo cual hace que los vecinos de al lado sientan olores desagradables cuando dejan las ventanas abiertas y, además, impide que disfruten de su patio trasero.

Molestia pública

Una molestia pública tiene efectos de mayor alcance y, por lo general, la hacen valer autoridades públicas, aunque un particular puede demandar si sufre un daño especial distinto al del público. Tiene la capacidad de afectar la salud, la seguridad, el bienestar o la comodidad del público en general. Algunos ejemplos de molestia pública serían una fábrica que emite malos olores o una pista de carreras que produce ruidos fuertes. A menudo, las molestias pueden ser tanto públicas como privadas. Por ejemplo, las luces de un estadio de béisbol pueden iluminar directamente la casa de un propietario vecino y causar una molestia privada. Al mismo tiempo, el estadio de béisbol puede provocar demasiado ruido e iluminar al resto del vecindario y, de este modo, obligar a los propietarios a mantener sus ventanas y cortinas cerradas durante las tardes de verano. Esto constituiría una molestia pública.

Considerable y continua

Sin importar el tipo de molestia, para obtener un desagravio por mandato judicial, la interferencia con la propiedad suele tener que ser sustancial e irrazonable y, por lo general, continua, recurrente o con probabilidad real de repetirse. En el ejemplo anterior, la ocasional falta de limpieza de las jaulas cuando corresponde probablemente no sea suficiente para exigir un desagravio por mandato judicial. Por naturaleza, el desagravio por mandato judicial requiere que el demandado tome ciertas medidas específicas para minimizar el efecto negativo de sus actividades sobre el demandante, desde limitar las horas de la acción hasta imponer una prohibición total sobre la acción negativa. Sin embargo, al decidir el alcance del desagravio, la mayoría de los tribunales intenta equilibrar las dificultades relativas de las dos partes involucradas en la acción. En especial cuando la parte demandada es una empresa en actividad y no una persona física, el tribunal busca minimizar el impacto económico sobre la empresa.

Disputas sobre molestias

A la hora de resolver disputas sobre molestias, hay varios factores que influyen en los tribunales. Primero, los tribunales analizan la ubicación en la que se produce la supuesta molestia y toda restricción de planeamiento urbano correspondiente que pueda aplicarse a esa área. Por ejemplo, es menos probable que un tribunal imponga restricciones sobre un corral de engorde de ganado ubicado en un área rural que en uno ubicado en el extremo de un desarrollo urbano. Por otro lado, no importa cuán rural sea, si el corral de engorde está ubicado en una zona “residencial”, es más probable que un tribunal otorgue un desagravio por mandato judicial o de otro tipo. A la vez, que una actividad esté ubicada en un área que está planificada para ese tipo de operación no significa que no pueda considerarse una molestia. Por ejemplo, el planeamiento urbano de una zona puede permitir una combinación de edificios residenciales y comerciales y un tribunal puede considerar que una estación de combustible “abierta toda la noche” crea una molestia para los propietarios residenciales de la zona.

Hay algunos puntos a tener en cuenta si está pensando en iniciar una acción por molestias. En primer lugar, el mero temor especulativo de una lesión futura normalmente no basta para un mandato judicial, suele requerirse una amenaza inminente o una probabilidad real de daño. Asimismo, aunque las consideraciones puramente estéticas por sí solas a menudo no bastan, ciertos usos, como una funeraria en un vecindario residencial, pueden considerarse una molestia según el impacto real que causen en el uso o goce de la propiedad. Por último, cuando una persona compra una propiedad sabiendo que ya existía cierta actividad en la cercanía, la doctrina de “mudarse a la molestia” por lo general no impide la reclamación, pero puede ser un factor al decidir si procede un mandato judicial y qué remedio corresponde. De este modo, si una persona se muda a una casa ubicada junto a un estadio de béisbol, esta circunstancia puede influir en si el tribunal concede un mandato judicial, o en el tipo de remedio, por las luces brillantes y el ruido.

Disputas entre vecinos: consulte con un abogado

Un abogado especializado en disputas sobre propiedades puede ayudarlo a aliviar el estrés de estos conflictos y a negociar una solución aceptable con sus vecinos, o asegurarse de que sus derechos estén debidamente protegidos en cualquier demanda que pueda surgir. El primer paso es encontrar a un abogado especializado en la ley de bienes raíces en su área.