Más compradores de vivienda optan por hipotecas ARM - ¿Cuál es el riesgo y vale la pena?

Por Kit Yona, M.A. | Traducido por Mariana Petersen, LLB | Última actualización 11 de noviembre de 2025

La noticia de que las hipotecas de tasa ajustable (ARM) están en aumento puede dar escalofríos a varios. Si bien muchos factores contribuyeron a la crisis hipotecaria de 2008, el fuerte aumento de las tasas de interés resultó fatal desde el punto de vista financiero para los prestatarios, que de repente se encontraron con pagos hipotecarios mensuales que aumentaron en cientos o incluso miles de dólares. El gobierno federal tuvo que intervenir, ya que tanto los propietarios de viviendas como las empresas lo perdieron todo.

Quienes desean comprar una vivienda se enfrentan a la desagradable combinación de intereses elevados para los préstamos hipotecarios de tipo fijo y a un inventario extremadamente limitado de viviendas disponibles en muchas partes del país. Quizás eso explique el renovado interés por los préstamos de tipo variable, que han superado el 10 % de los nuevos préstamos para la compra de viviendas. Su actual periodo inicial de tipo fijo, que oscila entre el 5% y el 6%, ofrece cuotas mensuales más bajas que un préstamo tradicional de tipo fijo, pero conlleva un elemento de riesgo para quienes no tienen previsto revender o refinanciar antes de que las tasas de interés de los préstamos de tipo variable empiecen a fluctuar.

Para la mayoría, la compra de una vivienda representa la adquisición más costosa de sus vidas. Tras la crisis financiera de 2008, se aprobó legislación para evitar otro colapso a gran escala del mercado inmobiliario, pero sigue habiendo riesgos asociados a la elección de un préstamo ARM como opción hipotecaria. Hombre prevenido vale por dos. Comprender bien cómo funcionan ambos tipos de hipotecas te permitirá tomar una decisión informada sobre cómo pagar tu nueva vivienda.

No me interesa ese interés

Dado que pocas personas disponen del precio total de compra de una vivienda, la mayoría recurre a una entidad crediticia para obtener un préstamo hipotecario. La inmensa mayoría de las hipotecas utilizan un tipo de interés fijo, normalmente a 15 o 30 años. Aunque el importe de la cuota mensual puede aumentar debido a las subidas del impuesto sobre la propiedad, la tasa de interés para toda la duración del préstamo se fija en el momento de su concesión. Los cambios en las tasas de interés federales no afectan a los préstamos de tipo fijo.

Las hipotecas de tipo variable, que aparecieron por primera vez a principios de la década de 1990, ganaron popularidad cuando el tipo de interés de los préstamos hipotecarios a 30 años superó el 9%. En general, los préstamos ARM ofrecen un tipo de interés más bajo que los préstamos de tipo fijo durante un periodo determinado, y la mayoría se mantienen estables durante cinco, siete o diez años. Después, el tipo de interés aumenta o disminuye en función del tipo de interés federal.

Si esto suena como una apuesta arriesgada, es porque lo es. Aunque la tasa de interés inicial más baja es atractiva, es común que quienes eligen este tipo de préstamo lo consideren una inversión a corto plazo y lo refinancien una vez que la tasa ARM ya no sea fija. A menudo, un presupuesto familiar cuidadosamente planificado no está preparado para un aumento de varios cientos de dólares al mes debido al incremento de los pagos de intereses.

Para evitar que se repita lo ocurrido en 2008, la Ley Dodd-Frank de 2010 abordó varias prácticas financieras, entre ellas los préstamos hipotecarios. Además de centrarse en los prestamistas hipotecarios abusivos, la ley estableció directrices para evitar que los bancos y otras instituciones financieras ofrecieran a los prestatarios opciones de préstamo que no podían cumplir. También exigió claridad en las condiciones de los préstamos, los importes de los mismos y los posibles tipos de interés anuales. ¿Qué significa eso para una hipoteca ARM?

¡Hagan sus apuestas!

Aunque algunos aspectos de la ley Dodd-Frank se han debilitado o reducido desde su aprobación, la mayoría de las protecciones hipotecarias relacionadas con los préstamos ARM siguen vigentes. Entre ellas se incluyen los límites máximos de las tasas ajustables y una mayor información previa sobre los posibles riesgos asociados a un préstamo hipotecario de tasa ajustable, como el conocimiento de que la refinanciación implicará importantes gastos de cierre.

Los futuros propietarios que soliciten un préstamo ARM tendrán que cumplir requisitos más estrictos que los solicitantes de un préstamo hipotecario de tipo fijo, lo cual es para su propia protección. Estos requisitos incluyen puntuaciones de crédito más altas, un porcentaje deuda-ingresos más bajo y un pago inicial más sustancial. Se evalúa al solicitante en función de su capacidad para cubrir los pagos mensuales más elevados una vez que se ajuste la tasa de interés, y no en función de la tasa de interés inicial. Que le rechacen un préstamo ARM puede ser doloroso al principio, pero se hace para evitar una catástrofe financiera en el futuro.

Con las medidas adoptadas para evitar el tsunami de ejecuciones hipotecarias que inundó el país, optar por una hipoteca de tipo variable es mucho menos peligroso que antes. A menos que estés seguro de que dispondrás de los fondos para la refinanciación cuando expire el periodo inicial de tipo fijo, exponerse a los caprichos de las tasas de interés o del mercado inmobiliario es un riesgo. Las protecciones significan que existe la posibilidad de obtener un ahorro notable al optar por un préstamo hipotecario de tipo variable, pero será una apuesta arriesgada.

Traducción de su versión original en inglés More Potential Homeowners Choosing To Be ARM-ed and Ready With a Home Loan

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